自2014年以來的最低房貸利率水平

在5年期LPR於2024年2月降至歷史最低水平之後，多個城市相繼宣佈取消首套房貸利率的下限。

近期，包括南昌、贛州、九江、新餘在內的江西多個城市，以及福建省的福州市，宣佈從4月起階段性取消首套住房商業性個人住房貸款利率下限。此外，據中指研究院監測，包括青島、潮州、煙臺等約10個城市也在四月開始實施了同樣的政策調整。

考慮5年期以上LPR是中長期企業貸款和個人住房貸款定價的主要參考基準，降低房貸利率可以降低購房者置業成本，促進需求釋放。

央行在2月20日貸款市場報價利率顯示，5年期以上LPR下調25個基點至3.95%，是有史以來最大下調幅度。根據易居研究院統計，在央行下調5年期LPR後，在全國20個重點城市中，首套房貸最低利率低於全國首套房貸利率下限（LPR-20BP）的城市有9個，包括合肥、南京、重慶、昆明、東莞、佛山、天津、武漢、鄭州。部分城市尤其是中小城市房貸利率低於3.5%的可能性已非常大。

貝殼研究院數據顯示，2024年3月百城首套主流房貸利率平均爲3.59%、二套主流房貸利率平均爲4.16%，與上月持平。較2023年同期相比，分別回落43BP和75BP。華泰證券分析指出，這是自2014年以來的最低房貸利率水平。

同期，2024年3月銀行平均放款週期爲22天，環比2 月有所放緩，但也保持了2019 年以來較快的放款速度。

2023年按揭貸款餘額同比減少6300億元

此次多個城市將下限取消，是根據2023年初央行、銀保監會建立的首套住房貸款利率政策動態調整機制。

廣東省城規院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉認爲，不設下限意味着，可以突破差別化住房信貸政策。對於最低首套房利率的規定，就是可以突破五年期LPR-20。但具體的利率水平在不同城市，不同人羣，不同銀行，甚至同一銀行不同時期是不同的。

按揭利率的定價是一個市場化商業化的行爲，銀行要根據自己的資金成本，內部利潤率要求，風控要求，每一個城市按揭貸款不良的狀況，未來按揭貸款要佔據的份額，以及城市房地產市場和風險的走勢等來確定最終的利率水平。

其次，不同時期銀行的資金成本不同，城市房地產運行的態勢不同，房地產風險發生案例的多少不同，這些都決定了銀行首套房的按揭貸款利率不管取消了下限，也可以有差異。對於不同的人羣，比如體制內、醫院學校、高淨值人羣等貸款申請人，利率可能會更低一點。

另外，銀行可能會將最低利率與購買銀行理財產品和吸收存款掛鉤起來。同時也要注意，維持、下調或階段性取消這三個選項，銀行也有自主決策的權利。

需要注意的是，“階段性調整”，意味着當前部分城市新房價格仍在波動調整。對此，中指研究院市場研究總監陳文靜表示，符合評估期內新建商品住宅銷售價格環比和同比連續3個月均下降的城市，未來仍有望下調首套房貸利率下限、或階段性取消首套房貸利率下限，此前已經下調房貸利率下限的城市，也存在進一步下調的空間。整體上看，降低房貸利率是當前促進購房需求釋放的重要舉措之一，預計接下來將有更多城市跟進。

李宇嘉指出，取消房貸利率下限的做法能夠降低購房成本，從而提振市場預期。觀察第一季度的市場表現，低價位的二手房源交易活躍，反映出居民收入對高房價的支撐力有限。因此，降低按揭利率有助於激發購房需求，尤其是對於首次購房者和希望改善住房條件的羣體，這樣不僅可以穩定交易情緒，還能促進房地產市場的良性循環，進而穩定房價。

根據六大國有銀行2023年年報，到年末時，按揭貸款餘額總計約爲26萬億元，比上一年減少了逾5000億元。這其中，包括工商、農業、中國、建設和交通銀行在內的五家主要銀行的個人住房貸款餘額均出現了同比下降。

這一現象的背後有兩方面原因：一方面，房地產市場的整體降溫使得新增房貸需求減弱；另一方面，部分購房者選擇提前還款。2023年，個人住房貸款餘額首次出現年度下降，比2022年減少了6300億元，下降幅度達到了1.6%。這表明，越來越多的人對貸款購房持謹慎態度。

取消房貸利率的下限對於購房成本產生直接影響，中原地產首席分析師張大偉計算，目前看，除了少數一線二線城市外，大部分現在房貸最低首套利率已經進入3.45時代。大部分城市選擇降低到了3.45，按照這個數據計算，相當於從基準利率3.95降低了50個基點。對於普通購房者來說，相當於100萬30年月供每個月少283.79元，累計利息少10.18萬。

面對這些調整，應當如何看待未來房貸利率的趨勢？長江證券的研報指出，評價房貸利率是否合意，一般涉及兩個標準，一是住房購買力，二是住房資產均衡定價。

住房購買力角度，當前的房貸利率足以充分對沖收入下行的負面影響；儘管近年來居民就業和可支配收入承壓，但房價也有較大跌幅，房價收入比近年來已有一定下降，更重要的是，2021 年房貸利率自高點累計下降幅度已超過30%，“月供收入比”角度，居民現實的住房購買力邊際上反而有明顯改善，所以需求端核心矛盾不在現實而在預期。

住房資產均衡定價角度，“租售比等現金回報+房價預期漲幅”需要跑贏房貸利率；在過去十年，房價預期漲幅較高的背景下，居民可以容忍偏低的租售比，或者租售比根本不重要；但在當前下行週期，房價上漲預期被抹掉之後，租售比與房貸利率的負缺口將成爲居民配置住房資產的重大制約因素。

在租金也面臨下降壓力的背景下，要麼房價以較租金更大的幅度下跌，要麼快速進入低利率環境。當前部分低線城市核心資產的租售比已接近房貸利率，市場內生動能不會一直缺位，房價下跌壓力相對較低；而部分高線城市租售比仍明顯低於房貸利率，房價未來仍面臨調整壓力，也需要更低的房貸利率和其他刺激政策的配合。