（原標題：這些城市房價“低到塵埃”，背後都有一樣的原因）

▲圖片來源：新京報網

文 | 柯銳

357元/㎡、416元/㎡、500元/㎡……這是遼寧省阜新市近期部分二手房的掛牌價格。聽慣了、見慣了動輒10000元/㎡起步的房價，很多人或許不敢相信，但這的確是事實。如今在阜新市，掛牌價在兩三萬元，或者三四萬元一套的樓房並不少見。

房地產出現“白菜價”的城市，阜新不是第一個。近年來，類似情形也出現在鶴崗和鄂爾多斯等城市。這些城市有一些共同特徵，樓市“白菜價”折射出這些地方在城市化發展中遭遇到的一些深層次問題。這種房價低探現象，今後可能會在更多阜新這樣的三四線、四五線城市上演。

房價“低到塵埃”在北方城市接連出現

阜新絕非籍籍無名之輩，而是一座歷史文化悠久的城市，位於遼寧西北，與省會瀋陽市直線距離147.5公里。

阜新被譽爲“玉龍故鄉，文明發端”，也是契丹民族的搖籃、武當宗師張三丰的故里。

此外，阜新還被譽爲“煤都”，曾擁有全亞洲第一大露天煤礦。煤礦業曾讓這座城市享受了高光時刻，但如今，阜新的房價疲軟與此也不無關係。

目前來看，這座城市以兩三萬元、三四萬元“白菜價”出售的房源，有幾個特點，一是多爲小面積回遷房，一是所在位置離阜新市中心相對較遠，大多數是不帶裝修的毛坯房。

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不過，即使是市中心，阜新的樓市也表現一般。

阜新市2019年全年商品房銷售面積74.7萬平方米，比上年下降29.1%，其中住宅銷售面積66.1萬平方米，下降29.1%；商品房銷售額26.6億元，下降30.9%，其中住宅銷售額23.3億元，下降28.8%。

而據當地房產中介部門分析，業主賣房的原因，有的是因爲家中有多套住房；有的是鑑於阜新缺少發展機會，賣掉住房去外地發展等。

因此，阜新樓市出現“白菜價”的原因之一，可視爲當地房源“產能過剩”而需求不足。

2013年12月，《遼寧日報》發表的標題爲《“新”字經濟彰顯遼寧阜新城市轉型的煥然鉅變》報道中提及：“從2002年開始，阜新開始了大規模、高標準實施採煤沉陷區治理工程，累計完成投資14.4億元，新建居民住宅110萬平方米，建設學校、醫院等公共建築19萬平方米，13萬居民告別險房……城鎮居民人均居住面積由過去的7.6平方米提高到22.5平方米。”

賣房的人多，買房的人少，房價自然萎靡不振。此外，隨着當地人口外流，也進一步消解了樓市需求。

樓市出現“白菜價”不只是阜新。近幾年，黑龍江鶴崗和內蒙古鄂爾多斯也因出現類似現象被稱爲“鬼城”。一篇刷屏的《5萬元到鶴崗買兩居》文章說，5萬元在其他地方也就是買個廚房而已，而在鶴崗5萬元卻能夠買到一套二居室。

鄂爾多斯也盛產煤炭，是全國第一產煤大市。但2012年後，因煤炭價格暴跌，煤炭行業陷入產能過剩，當地煤炭紅利終結，大量人員因爲丟失工作離開這座城市，留下了“鬼城”名號。

收入不高、人員外流制約城市發展

阜新、鶴崗、鄂爾多斯等城市出現房價大幅走低，雖然時間有先後，城市規模也不一，但仍呈現出共同的特點，那就是房價疲軟時，正是城市產業衰退、市民收入乏力的時候。

阜新市2019年國民經濟和社會發展統計公報顯示，全年城鎮常住居民人均可支配收入29514元，比上年增長6.9%；農村常住居民人均可支配收入14849元，比上年增長10.5%。

而國家統計局公佈的2019年全國居民人均可支配收入數據顯示，按常住地分，城鎮居民人均可支配收入42359元，比上年增長7.9%，扣除價格因素，實際增長5.0%。城鎮居民人均可支配收入中位數39244元，增長7.8%。農村居民人均可支配收入16021元，比上年增長9.6%，扣除價格因素，實際增長6.2%。

可見，阜新的市民收入和增速，都大幅低於全國水平。

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再看人口方面。阜新市2015年至2019年國民經濟和社會發展統計公報顯示，2015年末全市戶籍總戶數67.4萬戶，總人口189.5萬人；2016年末全市戶籍總戶數67.8萬戶，總人口188.9萬人；2017年末全市戶籍總人口186.2萬人；2018年末全市戶籍總人口185萬人；2019年末全市戶籍總人口183.7萬人。

從數量上看，阜新近五年的戶籍總人口呈下降趨勢。此外，據當地房產中介人士介紹，隨着大量年輕人外出務工，當地常住人口的下降幅度可能比登記在冊的戶籍總人口下降幅度更大。

居民收入和人口數量，是觀察阜新樓市的兩個關鍵窗口。

這也再次印證了這樣的規律：城市房價上漲，依靠地方經濟發展和居民財富增長，而城市經濟發展主要依靠產業，尤其是支柱產業。如果產業衰敗、人口流失，則居民收入增長乏力，購房需求不旺，樓市自然萎靡不振。阜新、鶴崗、鄂爾多斯等地都先後存在類似問題。

再深一層次看，不只是房地產業的的發展最終來自人口增長，實際上，城市發展的根本動力和第一資源也是人口。

人口聚集帶來經濟聚集（收入上漲），經濟聚集又吸引更多的人口聚集。相反，離開了人口集聚，城市發展失去動力，房價暴跌只是後果之一。

城市發展要擺脫資源依賴症

一手連接瀋陽經濟區，一手連接沿海經濟帶，阜新的地理位置不可謂不好。

阜新曾經因煤而立、因煤而興。煤電獨大，一度佔阜新全市工業比重達76%。

然而，經過多年開採，阜新的煤礦資源已經枯竭。2001年，阜新被正式認定爲全國第一個資源枯竭型城市；同時，阜新也是我國在2001年確立的第一個資源型城市轉型試點城市。

煤炭開採資源枯竭，曾經的支柱產業式微，而其他產業發展卻沒有迎頭趕上。

最近三年，在遼寧省各城市中，阜新市GDP排名末位。

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產業不興，城市就缺少就業與發展機會，居民人均收入也就萎靡不振。青壯年產業工人大量外流也就不奇怪。

《遼寧日報》刊發的《“新”字經濟彰顯遼寧阜新城市轉型的煥然鉅變》中，提到了阜新市針對資源枯竭問題的措施：

“煤炭資源枯竭的阜新創造了一個大資源概念。在利用好自身有限的煤炭資源前提下，通過2007年11月10日開建的巴新鐵路，從內蒙古東部一年至少運來500萬噸煤炭，使阜新成爲煤炭集散地，爲發展煤化工產業打下堅實基礎。2010年3月，總投資245.7億元、年產40億立方米的大唐國際煤制天然氣示範項目在阜新正式開工建設，這是阜新歷史上投資最大的工業項目。在接續產業的選擇上，阜新還‘創造優勢’加快發展農產品深加工、‘再造優勢’發展液壓和氟化工產業、‘無中生有’發展皮革、林產品加工業等，同樣可圈可點。”

此外，該文還披露了這樣一個細節：阜新建立了一個個專業性團隊，發展煤化工產業有“煤化工辦”、發展氟化工產業有“氟化工辦”等。

根據這些信息可看出，阜新近些年應對煤炭資源枯竭的新興產業，仍然是煤炭集散、天然氣、皮革等。這些產業的一個共同特點，是嚴重依賴自然資源。

如果當地仍然將產業轉型的希望重點寄託在這些依賴自然資源的產業上，隨着資源的逐漸緊張乃至枯竭，恐怕今後仍然會面臨同樣的問題。當地居民的收入和就業前景仍然難以樂觀。

今天，城市化進程的基本規律仍然是，人口聚集帶動更高程度的經濟聚集，經濟聚集反過來又刺激更高的人口聚集。人口聚集和經濟聚集兩股力量交互作用，推動城市化水平提升和城市持續發展。

產業興盛，收入提升，才能吸引更多人口聚集， 進一步促進城市發展。

阜新、鶴崗等城市現在的房價疲軟乃至經濟不振、人口流失，是資源型城市面臨的普遍性問題。可以預見，阜新等城市出現的房價下跌現象，今後可能會在更多的三四線、四五線城市上演。

解決之道，仍然需要從產業的真正轉型升級尋找答案。這個過程中，阜新等城市需要克服兩個路徑依賴和定式思維，一是擺脫依賴自然資源，二是真正實現由“政府主導”轉變到“市場主導”。

面臨這些挑戰的，絕非阜新一地，對於東北乃至中國不少城市來說，同樣如此。

□ 柯銳（新京報智慧城市研究院首席研究員）

編輯：王春蕊   實習生：王雅晨   校對：李立軍

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