长三角销售占比46.5%，2020重点优化三低城市
【年报有料(11)|美的置业】长三角销售占比46.5%，2020重点优化三低城市（2020H1）
2020年美的置业的整体定位为“战略巩固年”，具体表现在深耕布局长三角、大湾区，控制新进城市，重点放在优化少数三低城市，上半年投资力度大幅降低，主要围绕长三角地区、粤港澳大湾区拿地，随着长江三角洲一体化发展的推进及粤港澳大湾区利好的释放，未来将成为拉动美的置业业绩增长的两大主要地区。
一、前瞻性布局长三角，保障业绩稳步提升
2020上半年美的置业基本已走出一季度疫情对公司销售的影响，实现合约销售额达482亿元，较2019年同比上涨2.1%，合约销售面积达438万平米，较2019年同比下降3.2%，受益于高等级城市项目的入市及产品力的快速提升，销售均价11008元/平方米，较2019年同期增长5.6%。
分地区来看，疫情期间城市分化加剧，长三角地区房地产市场恢复较为迅速，加上长江三角洲一体化发展的推进，美的置业前瞻性布局该地区的效果开始显现，2020上半年实现销售金额224.1亿元，较2019年同期增长37.2%，占比达46.49%。城市升级战略也初见成效，杭州、东莞等新进高等级城市在2020上半年的业绩贡献占比提高，其中一线、强二线城市业绩贡献占比达29%，二线占比达43%。
二、拿地节奏放缓，重点优化三低城市
2020上半年，美的置业持续贯彻区域深耕和城市升级策略，主要围绕长三角地区、粤港澳大湾区新增了15块土地，新增土储建筑面积399万平米，较2019年同期降低58.7%，投销比首次低于1。
原因主要有两方面，其一，总土储资源较为丰富，城市布局基本完成，截至2020年6月30日，美的置业总土储建筑面积达5431万平米，存续比为6.1，可满足公司未来6年左右的项目开发，涉及295个物业开发项目，覆盖全国18个省级行政区的61个城市。其二，2020年美的置业的发展策略将重点放在优化“低等级、低价格、低流量”的三低城市，后续将控制新进城市，围绕长三角、大湾区、重点省会城市和区域中心城市深耕布局。
从土储结构变化来看，美的置业正不断加大二线以上城市的占比，新增土储位于二线及以上达445万平米，占比88%，较2019年提升24%，总土储建筑面积位于二线及以上达3515万平米，占比57%，较2019年底提升3个百分点，其中长三角及珠三角占比超过6成。
此外，美的置业还积极参与城市更新，于2020上半年顺利签约了多个旧村改造项目，以佛山项目为主，预计未来会成为美的置业的另一业绩增长极。
三、盈利能力向好，成本管控还需加强
2020上半年，美的置业实现营业收入209.4亿元，较2019年同期增长47.5%，其中房地产业占比达98%，实现营业收入205.3亿元，同比上涨47.9%，主要原因是房地产确认销售面积的增长，2020上半年确认销售面积为236.8万平米，较2019年同比上涨52.8%实现净利润23.54亿元，较2019年同期的18.9亿元上涨了25个百分点。此外，美的置业的预收账款再创新高，较2019年底的848.9亿元上涨10.6%至938.6亿元，业绩锁定性上升，有望在2020年再上台阶。
成本管控方面，美的置业还需加强，2020上半年营业成本154.1亿元，同比增长69.3%，主要原因是房地产确认销售面积同比上涨52.8%，营业收入的增速并不能覆盖营业成本的增速，导致毛利润仅上升8个百分点至55.2亿元，相对指标毛利润率、净利润率也出现下降趋势，其中毛利润率由2019上半年的36%下降了10个百分点至26%，净利润率由2019上半年的13%下降2个百分点至11%。
四、债务结构进一步优化，新增借款成本低至5.18%
2020上半年，美的置业的债务结构进一步优化，其中净负债率由2019年底的89%下降了2.2个百分点至86.8%，低于2019 EH50的平均净负债率水平，债务风险较低；截至2020年6月30日，拥有货币资金259.96亿元，短期有息负债115.08亿元，货币资金是短期有息负债的2.26倍，可完全覆盖短期有息负债，无短期偿债压力。
其次融资成本创历史新低，截止2020年6月30日，美的置业总借款融资成本由2019年底的5.87%降低至5.52%，低于2019 EH50平均融资成本水平，其中新增借款融资成本为5.18%，从美的置业2020年的融资情况来看，其融资成本持续降低，8月20日发行的第四期公司债券5年期的实际发行票面利率为4.33%，4年期的实际发行票面利率仅3.98%，有望在2019年的基础上进一步降低，在房地产融资持续收紧的背景下，低成本融资优势将助力美的置业巩固发展优势，为企业后续发展提供坚实的资金储备。
