“我有責任去幫助這些年輕人”這句話是雷軍給長租公寓YOU+代言時所說的話。

2014年，僅僅只用了5分鐘，雷軍就決定給YOU+進行投資。可是他也沒能想到：五年後，長租公寓卻成了現在部分年輕人的生存噩夢。

2014年是一個風口，正處於‘大衆創業、萬衆創新’的環境下，資本市場盛行，各個行業都被瘋狂發展的互聯網行業思維所侵蝕，長租公寓也沒能逃過這場風暴。以雷軍投資YOU+爲代表，魔方、蘑菇、水滴、優客逸家等品牌公寓，也都在此時粉末登場。

2015年、2016年、2017年，是長租公寓的三年春天。

2016年2月，住建部發文首次提出“購租並舉”，主張大力發展住房租賃市場，推動住房租賃規模化、專業化發展；2017年10月十九大報告中，過去“購租並舉”的說法已經改成“租購併舉”，租賃行業迎來新一輪利好。長租公寓三年春天，成了各路資本追逐的“風口”。

2017年底受到資本青睞的多家長租公寓拿到

了上億規模的融資，引發了這個細分領域的狂歡。互聯網經濟信奉流量就是一切，不是你死就是我活，市場只有第一名。長租公寓的江湖也是如此，爲了市場份額和品牌佔有率，在資本的加持下，長租公寓公司揮舞着支票本，叫囂着“不管別人出多少錢，我總比對方高300元”。

羊毛出在羊身上！所有的一切，最後都傳遞到承租者身上，都市的年輕人苦不堪言！品牌公寓依靠融資—高價包租—快速擴張規模—再融資的瘋狂的擴張方式。

行業完成了“0到1”的積累，也是遍地狼藉。

最近一段時間，長租公寓彷彿進入了‘蠻荒時代’，各個城市頻繁暴雷。前不久一家成立時間僅8個月，有1000多套房源的長租公寓暴雷。公司各分公司人去樓空，旗下員工2個月的工資得不到發放；有租客交了1年2萬元的房租後，才住了2個月，就要露宿街頭；有房東託管出租了房產，但直到現在都沒有收到上個月的租金，也聯繫不到公寓負責人。

有長租公寓企業一口氣成立40~50個品牌，分佈在全國十幾個城市，員工加起來有近1萬人。先是不停做大規模，當背後資金沒法支撐後，創始人就會提前幾個月退出公司架構，做好套現準備。“到最後，就通過上述操作，一把將韭菜割了。”

特別是這次疫情過後，長租公寓玩家的現金流受到考驗，租客面臨退租難，被趕出公寓；房東拿不到應得的租金收入。長租公寓的“不幸”處境，又一次被搬到臺前。

租客所要面臨的不只是損失租金流落街頭的現狀，不少人更是背上了‘租金貸’這把枷鎖。長租公寓在國內未出現之前，住房租賃企業最原始的獲利模式就是收房和出租之間的租金差。這種模式在國內運營多年，除了某些城市羣租導致的一些安全隱患和租賃合同糾紛以外，基本很少聽說有人攜款潛逃的事情。

但近些年，租賃市場引入了一種完全新的以“租金貸”爲核心的融資模式。租金貸的操作很簡單，平臺推出月付、季付、年付等支付方式，協議達成後，金融公司將全年房租先支付給公寓，公寓再以押一付三的方式分批交給房東，玩起了期限錯配的遊戲。

其實觀察這些長租公寓翻車的原因主要還是“高收低租”的經營模式。這種“燒錢”的操作，目的很明確，就是快速擴張，搶佔市場。一些長租公寓不惜以明顯高於市場的價格向房東收房，再以明顯低於市場的價格向租客出租。

這種經營模式還是證明沒辦法長久生存，現在新房和二手房市場格外火熱，手裏如果有些閒錢，最好還是拿來投資房產。不管是剛需自住還是進行投資，房產都是第一選擇。

公寓方面，一直是褒貶不一，不管是長租公寓還是自買公寓，在市場上我們總是能聽到很多聲音。喜歡公寓的認爲：總價低不限購不限貸；不喜歡公寓的認爲：沒有學區、不能落戶、一梯多戶、人員複雜。

購買公寓的目的無非就是爲了：自住和投資。

其實買完公寓真的沒多少人會自己居住，很多人都是爲了投資。投資的兩個主要來源就是：變現和租金回報率。

普通住宅的新房和二手市場格外火爆，但是反觀公寓的新房和二手公寓市場就格外冷淡。新房公寓庫存只多不少，市場根本沒辦法消化，更可況是二手公寓呢？有的公寓掛牌半年以上，都沒有成交記錄，賣都賣不出去又何談變現呢？

看到這好多人會問，商住公寓跟普通住宅到底有什麼區別？

1土地性質和產權

商業類公寓一般爲綜合性用地(商住)或商業用地，產權只有40年-50年；普通商品住宅的土地是住宅用地，產權最高70年；年限本身並不是問題，關鍵在於住宅建設用地已經有法律明文規定，使用權期間屆滿自動續期；但商業用地到期如何，至今未有明確說明。

2購買成本

同等地段的商住公寓一般要比住宅便宜，但是從上車成本來看，首套住宅首付普遍在30%左右，貸款年限可達30年，可以商貸，也可以公積金貸款；而商業公寓首付至少需要50%，只能商貸，貸款年限只有10年，有的城市還要求必須全款。就算公寓單價比住宅便宜一半，貸款比例和年限也幾乎拉平了成本。

3配套

絕大多數城市的商業公寓都不能落戶，不帶學區，也就是說，相比於住宅，公寓只有居住屬性，而不具備其他附加功能。對於大多數人來說，居住的剛需可以通過租房解決，只有教育的剛需才必須通過買房解決。因此，如果想真正享受到一個城市的市政資源、教育資源，一定要買住宅。

另外再說到貸款方面，普通住宅最高可以貸7成，而公寓最高只能貸6成。另外多個城市也取消了對商住公寓的抵押貸款，對比下來，該買普通住宅還是商住公寓，你心裏一定有了最明智的答案。

公寓對於沒有名額又有閒錢的人來說，是可以用做投資的，更像是一種大額投資產品。其實普通住宅的首付並沒有你想象的那麼高，只是你理想的房子首付很高而已。很多二手上車盤，都是一個很不錯的選擇。

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