作者：垚圭城（六土） 來源：功夫財經

最近“天津房價每平米暴跌5000元”的消息，衝上了熱搜，也湧現出大批分析天津暴跌原因的文章。

不過比起人云亦云地跟風看空，我更願意講一些有價值的東西——天津樓市現狀以及是否還有投資價值？

01

天津真得暴跌了？

分析一個城市的房價，中長期看的是人口和經濟走勢，短期看政策和三級市場信號，三級市場指的是土地市場、新房市場和二手房市場。

先來看看天津今年的土拍情況。

根據克爾瑞數據顯示，2020年上半年天津土拍價格總額低於2018年和2019年，僅僅略高於2017年上半年。

與2019年上半年相比，成交土地宗數48宗，同比下降52%；成交土地面積448萬平米，同比下降56%；成交總金額425.6億元，同比下降43%。但是考慮到2至4月疫情影響因素，一定的萎縮是可以接受的。

根據年初公佈的《關於天津市2019年預算執行情況和2020年預算草案的報告》，2020年天津土地出讓預算收入1783億元，還有1357.4億的任務未完成，估計下半年土拍力度會更大，對土地市場會造成一定的衝擊。

從溢價率看，今年上半年雖然也有13宗地塊達到了掛牌文件規定的最高限價，但是多至超七成的土地以底價成交。

應該說土地市場是量價齊跌，下半年承壓不小。

再看新房市場。

上圖爲天津市新房成交結構，從總套數看，與2019年上半年相比，無論是核心的市六區從15012套減少到7725套，還是遠郊從48065套減少到19777套，各大區域新房成交數量出現明顯萎縮。

但是從全市新房成交均價數據看，價格並沒有出現下滑，新房價格依舊保持在較高位置。新房市場是量縮價穩。

最後看看二手房市場。

2018年後半年至2020年年中，整個二手房市場價格漲跌均有，總體跌多漲少，但是幅度都不算太大，而且2020年以來反而波動縮小，價格比較平穩。

從多方統計數據來看都是如此，包括二手成交量，除了受春節和疫情影響的1月至3月，其餘月份並沒有明顯的縮量。

天津的二手總體呈現的是量價平穩的狀態。

綜合而言，天津土地市場表現爲量縮價跌、下半年承壓巨大，新房市場量縮價穩，二手房市場量價均衡，應該說並沒有出現波及整個市場的所謂大跌。

02

爲何會出現房價暴跌新聞？

那麼爲什麼各種報道中天津樓市用“暴跌”來描述？

可能有以下三方面原因：

一是微觀市場中筍盤頻現。

例如某小區有一套自帶花園和地下室的二手房，在最近兩週總共降價了72萬元，資深房產人士都知道，短期內如此跌幅，根本就不是正常的市場有效成交跌幅，而是個別業主急售導致的掛牌價變動，但是這種個案被放大會導致市場誤判。

二是受到6月份北京疫情影響。

在4月疫情減緩，樓市回暖之際，在6月中下旬，由於北京疫情嚴控，導致人們對於京津冀地區的擔憂，人口流動減少，天津二手房又遭受打擊，從前面圖中也可以看出6月二手房成交量明顯萎縮。

三是開發商出於對未來市場的擔憂，加上最近幾次重磅會議風向標以及“三條紅線”的壓力，在土地市場謹慎拿地，在新房市場積極促銷，導致這個市場預期發生變化。

市場就是這樣，一旦看空氛圍佔主導，利好會被解讀爲利空，而一切利空都會被放大。

03

天津房產，還有投資價值嗎？

那麼從房產投資看，天津到底有沒有投資價值呢？

我們從有利因素和不利因素來分析。

先說不利因素：

1.天津近幾年最大的不利因素可以說就是經濟增速放緩，GDP擠水分導致天津的經濟總量排名從最高時的第四直接滑落到現在的第十。

2.從影響房地產投資的另外一個重要因素人口增量來看，天津近幾年的人口增量也是遠遠落後於其它強二線（或稱“新一線”）城市。

即便是2018年執行了寬鬆的“海河英才”人才引進計劃，改變了人口負增長的狀況，但是人口淨增值仍然遠遠落戶除瀋陽外的其它城市。主要是南京、杭州、西安、長沙等城市相比，天津的標準相對較高。

3. 天津2019年金融機構本外幣存款餘額31200億元，排在全國第十，與GDP的位置一致，增速6.6%左右，排在比較靠後的位置。

4.距離北京太近。這也是很多分析人士看空天津的一個理由，主要是由於靠近首都，在產業佈局、交通建設、人才流動等方面都要首先確保北京，導致天津的發展受到制約。

5.市場供應量偏大。2019年天津出售宅地的規劃總建面超1800萬平米，大約是18萬套房子的量。2020年土地計劃供應量是大於去年的，那麼就至少還有18萬套新房。

根據歷史數據，近三年來全市年均新房成交就在11萬套左右，那麼這兩年的新房量36萬套需要3年半左右時間去消化，這個壓力不能說不小。

6.微觀市場看，天津二手房市場是上半年比下半年火熱，主要是天津的優勢在於教育，學區房往往是在上半年買入，而今年“公民同招、民辦搖號”的新政下應該是放量的，但是上半年只是沒有下滑。

有利因素：

1. 天津最爲有利的就是教育

從公開數據可以看出，2018年天津的高考考生人數只有5.5萬，排在全國最少的第四位，僅次於西藏、上海和青海，而青海到了2019年考生數甚至超越了天津。

而從高考難度來說，排在全國第三，看985錄取率得分竟然排在全國第一，可以說想上985的考生最好能去天津高考。

在這種高考優勢下，天津的人才引進計劃中引入的很多人都是爲了孩子的教育而遷戶口的，而天津的學區房一直走出獨立的行情。

2.城市地位

無論外界怎麼看空，天津都是老牌的直轄市及國家中心城市。有着如此高的城市地位，在爭取資源、規劃落地、資金支持、政策傾斜等方面有着別的城市所沒有的優勢。雖然濱海新區暫時是不成功的範例，但是並不是不可能像鄭東新區一樣鳳凰涅槃。

3.政策鬆綁

9月4日，濱海高新區出臺新政，只要是轉移到濱海高新區的外省市項目在職職工，且在天津沒有住房，即使沒有社保也可以在天津購買1套房，不受“外地戶籍在天津買房必須有近兩年內連續繳納兩年社保”的限制，且是全市範圍內買房，這相當於放寬了部分人羣的買房限制。

在全國重點城市紛紛收緊政策的同時，天津這一政策無疑代表了“因城施策”原則下對天津的支持。

到此我們可以得出比較宏觀的結論：天津房地產市場並非像新聞報道中所談到的烏雲壓頂，但是整個市場由於供應量偏大、市場觀望情緒較濃，短期內有一定的壓力。

而無論是經濟增速、人口增量還是資金增速，都已經到了歷史低位。從2020年上半年的經濟答卷來看，天津經濟出現拐點、不斷向好的概率越來越高。在消化完市場不利因素之後，房產投資價值將會逐步迴歸。

04

具體投資建議

那麼從微觀上應該怎麼投資呢？

根據與很多天津本地投資人交流得知，天津在走老城區改造、新城區外擴之路。

市內六區在交通、教育、商業配套方面都比較成熟，其中被稱爲上三區的和平、南開、河西經過多年建設和沉澱，整體資源是最好的，下三區河東、紅橋、河北雖然稍微差一點，但是整個天津人還是更願意居住在市內六區。

而環四區中西青是規劃最好、發展最成熟的，其重點發展的是中北鎮、南站、大學城。

作爲較爲保守的、防守型的投資人，可以緊守這幾個區的重點區域來投資。進攻型投資人不要忘了學區房在天津的特殊地位，可以將學區房作爲重點研究對象。

天津其實是一個強二線或者新一線城市，揭開妖魔化天津房產市場的面紗，用投資其他強二線的投資邏輯基本可以框出投資路徑，加上本地資深投資人的具體區劃和產品的建議，天津房產投資一樣可爲。