來演： 談股論債 

原標題：在提升地產評級的路上，它從來沒有懈怠過！

2019年7月份之前，華宇的評級一直都是聯合一家在做，可是直到今天，聯合依舊只給華宇AA主體評級，核心邏輯是華宇的規模、盈利能力還是差了些，所有者權益中，因物業等投資性房地產公允價值變動形成的其他綜合收益佔比很高，所有者權益穩定性較弱；

2019年7月份，華宇找來了東方金誠，之後的債券評級業務都給它做，可是東方金誠和聯合一樣，只能給AA。從東方金誠的打分表可以看出來，華宇夠不着AA+的主要原因系規模和盈利能力不足。

2020年，大公解封之後捲土重來，在先後助力陽光城、藍光和榮盛等民營地產登頂AAA之後，也順便將華宇的主體評級上調至AA+。通過給高評級挖角業務的水平，大公絕對是國際一流的！

最近，華宇又搞了40個億的公募債，已經被上交所受理了，要知道今年以來，華宇已經發行了18億元債券了！

說到重慶本土地產，龍湖和金科基本家喻戶曉，債市認可度也比較高。可是排行老三的華宇，名氣卻小了許多，債市認可度不高，融資成本高企。這些年，金科和龍湖在區域佈局、銷售收入、資產規模等方面，已經遠遠將華宇甩在了身後，AAA和AA民營地產之間，似乎有一道難以逾越的鴻溝。

上表列示了華宇的部分重要數據，從中可以看出，華宇目前總資產864億元，其中物業等投資性房地產公允價值大概180個億，增值了6.16倍，因抵押貸款受限大概113億元；

2019年，華宇克爾瑞操盤金額爲265億元，2020年前8個月操盤金額爲156億元，排名均在80開外；

截至2020年一季度末，華宇土地儲備197.5萬方，其中重慶區域佔比43.62%，華宇土地儲備不足，且區域集中度很高；而且近年來，重慶市房地產市場景氣度下滑，銷售面積和銷售金額均出現下滑；

2018-2019年以及2020年上半年，華宇的ROE分別爲7.32%、5.32%以及3.40%，ROE持續下滑且顯著低於行業平均水平。

截至2020年一季度末，華宇整體去化率僅爲54.52%，顯著低於行業平均水平，華宇面臨較大的去化壓力；

從監管最近設置的三條紅線來看，華宇三個指標均未踩紅線，但是如果50億元債券集中回售，華宇“現金短債比”將會超標，將面臨較大的短期償債壓力。

從融資結構來看，華宇的有息債務主要是銀行借款（150億元）和債券融資（110億元），而銀行借款全部系抵質押借款，主要是以物業等投資性房地產做抵押。銀行的手中掌握着華宇的核心優質資產，而債券投資人卻“一無所有”。

綜上所述，華宇的總體規模較小，超四成收入和土儲來自於重慶區域，近年來，重慶房地產市場景氣度下滑，華宇盈利能力持續下滑，去化率較低；受限於土儲不足，華宇未來銷售規模難以突破；華宇短期債券回售壓力較大，銀行借款全部系抵質押借款，投資性房地產受限比例高，未來增量融資空間有限。

總體上來看，華宇主體評級就是“AA”水平。