农村没有集体建设用地，意味着什么呢？

本人认为，意味着掐死了“乡村振兴”的希望，扼制住了农村永续发展的命脉。

其实，我国实行极为严格的土地管理制度，农用地、耕地、永久基本农田转为建设用地审批极为严格。

全国各地的考察项目，遇到很多农村的项目，都是缺少建设用地指标。农村集体建设用地指标，哪去了呢？

归根结底，问题还是出在地方政府身上。农村集体经营性建设用地量大分散、利用低效以及配套设施不足的特征，导致土地产出效益较低。一些地方政府，债务压力过大，通过“增减挂钩、占补平衡”，将闲置宅基地腾退所形成的指标，置换给城市使用或高价卖给开发商，地方对于将指标给予村集体的动力不强。甚者，把整理、登记闲置宅基地指标，列为考核下级领导的硬性任务。有时候，村官们自己葬送了，该村发展的希望。比如，从农民手里3-5万/亩，有偿退出；然后，10-20万/亩，高价卖给开发商。开发商呢？拿到建设用地指标，囤地捂个5-10年，再开发，还可以抵押给银行，贷款出来，搞其他的生意。银行的钱呢？又是农民积攒的辛苦钱，存在银行里，然后贷给开发商。吃亏的永远是农民，找谁说理去？

虽然，国家层面，明文规定，不能伤害农民的利益，到地方政府手里，形同一张破纸，就会变味。

根据一些研究机构的测算和估计，全国农村集体经营性建设用地存量规模大约在5000万亩以上。

根据中国社科院农村所发布的《中国农村发展报告(2018)》，农民空置的宅基地可以用于整治的有1亿亩左右。

以上面这个数据，要是地方政府都偷梁换柱的卖给开发商，可想而知......

新一轮的农村集体产权制度改革进行中，要搞懂农村集体建设用地，都包括哪些？

农村集体建设用地分为三大类：宅基地、公益性公共设施用地和经营性用地。

农村集体建设用地，还要注意：（1）经营性集体建设用地，在整个集体建设用地当中占比不超过10%，可以直接入市；（2）公共建设用地，就是学校、医院等用于配套公共服务的用地；（3）宅基地，这是合村并镇后，下一步发展空间最大的土地。

农村集体建设用地，一些地方已经试点入市，享受着和国有建设用地同等的待遇，同等入市，同权同价。

但是，这里面值得注意的是：新的《土地管理法》允许入市的集体土地，要同时符合以下4个条件，才是合规合法操作。

（1）必须是土地利用总体规划、城乡规划确定为工业、商业等经营性用途的集体土地；

（2）须经依法登记的集体经营性建设用地；

（3）应当经本集体经济组织成员的村民会议三分之二以上成员或者三分之二以上村民代表的同意；

（4）还得纳入土地利用年度计划，合理安排。

同时满足这些条件的集体土地，才可以入市，否则都是不合法的行为。

从地方试点来看，5月到8月，焦作、嘉兴、东营、徐州、连云港等城市陆续敲响了各自集体经营性建设用地的第一槌。由于城市区位和出让年限不同，出让单价在16万-81万元每亩不等。其中，嘉兴首宗入市地块地理位置较为优越，由一家文化旅游公司以每亩单价约81万元的价格拍下一宗面积23亩的集体经营性建设用地，用以开发旅游和民宿。

农村宅基地，实行所有权、资格权、使用权三权分置。这就得注意：

农村集体建设用地在符合规划、依法登记，并经三分之二以上集体经济组织成员同意的情况下，可以通过出让、出租等方式交由农村集体经济组织以外的单位或个人直接使用，同时使用者在取得农村集体建设用地之后还可以通过转让、互换、抵押的方式进行再次转让。

有一个原因，开发商是有可能通过获取集体经营性建设用地，从而进行房地产开发的。

新法并没有限制开发商获取集体经营性建设用地，因此在未来，开发商是有可能通过获取集体经营性建设用地，从而进行房地产开发的。但是，根据新法规定，集体经营性建设用地入市后，在用途上应与原来的用途保持一致。各地，在闲置宅基地入市后的使用用途，可能存在不同的做法。

政策导向，持续加码

相关部门正在制定《农村集体经营性建设用地入市指导意见》，按照同地同权同责，同等进入城乡统一的建设用地市场的原则，明确依法自愿有偿退出的宅基地、腾退的其他用途集体建设用地和空闲土地资源，经国土空间规划确定为工业、商业等经营性用途并依法登记后，可通过出让、出租等方式入市交易，支持乡村振兴战略用地需求。

这被认为是对去年5月的《关于建立健全城乡融合发展体制机制和政策体系的意见》和今年4月的《2020年新型城镇化建设和城乡融合发展重点任务》两份重要中央文件安排的细化。这两份文件都提到，允许村集体在农民自愿前提下，依法把有偿收回的闲置宅基地、废弃的集体公益性建设用地转变为集体经营性建设用地入市。

集体建设用地，农村持续发展的第一要素

在大经济环境下，扩大内需，以“内循环为主”，关键就指望乡村振兴了。

新版《土地管理法》实施条例草案中，则重点提到了另一种用途，即鼓励乡村重点产业和项目使用集体经营性建设用地。

未来，文旅、农旅、康养项目的投资主战场，就在农村。没有了集体建设用地，靠什么来发展重点产业和项目，靠种庄稼吗？农民，还能翻身，享受改革的红利吗？

农村集体建设用地指标的大头，在于闲置宅基地这边。目前，乡村空间规划相对缺位。只有，拼命的守住“闲置的宅基地”，统一集中起来，入股参与适合当地发展的项目，共享收益。这样，才不会吃亏。同时，壮大了村集体经济的发展。

最根本，得靠在集体建设用地上“种”厂子、房子、智慧乡村、田园综合体、特色小镇、“种”一二三产融合发展的大项目等等。

农村没有集体建设用地，乡村振兴的任何项目都落不了地！

从一定意义上讲，村集体建设用地，是农村持续发展的第一要素，卖掉了村集体建设用地，就是卖掉了村庄子孙后代永续发展的权利！

文 / 李国民 / 跨界融合策划人 / 三农观察员 专注文旅、农旅、康养等项目的前期策划、规划设计！