農村沒有集體建設用地，意味着什麼？

農村沒有集體建設用地，意味着什麼呢？

本人認爲，意味着掐死了“鄉村振興”的希望，扼制住了農村永續發展的命脈。

其實，我國實行極爲嚴格的土地管理制度，農用地、耕地、永久基本農田轉爲建設用地審批極爲嚴格。

全國各地的考察項目，遇到很多農村的項目，都是缺少建設用地指標。農村集體建設用地指標，哪去了呢？

歸根結底，問題還是出在地方政府身上。農村集體經營性建設用地量大分散、利用低效以及配套設施不足的特徵，導致土地產出效益較低。一些地方政府，債務壓力過大，通過“增減掛鉤、佔補平衡”，將閒置宅基地騰退所形成的指標，置換給城市使用或高價賣給開發商，地方對於將指標給予村集體的動力不強。甚者，把整理、登記閒置宅基地指標，列爲考覈下級領導的硬性任務。有時候，村官們自己葬送了，該村發展的希望。比如，從農民手裏3-5萬/畝，有償退出；然後，10-20萬/畝，高價賣給開發商。開發商呢？拿到建設用地指標，囤地捂個5-10年，再開發，還可以抵押給銀行，貸款出來，搞其他的生意。銀行的錢呢？又是農民積攢的辛苦錢，存在銀行裏，然後貸給開發商。喫虧的永遠是農民，找誰說理去？

雖然，國家層面，明文規定，不能傷害農民的利益，到地方政府手裏，形同一張破紙，就會變味。

根據一些研究機構的測算和估計，全國農村集體經營性建設用地存量規模大約在5000萬畝以上。

根據中國社科院農村所發佈的《中國農村發展報告(2018)》，農民空置的宅基地可以用於整治的有1億畝左右。

以上面這個數據，要是地方政府都偷樑換柱的賣給開發商，可想而知......

新一輪的農村集體產權制度改革進行中，要搞懂農村集體建設用地，都包括哪些？

農村集體建設用地分爲三大類：宅基地、公益性公共設施用地和經營性用地。

農村集體建設用地，還要注意：（1）經營性集體建設用地，在整個集體建設用地當中佔比不超過10%，可以直接入市；（2）公共建設用地，就是學校、醫院等用於配套公共服務的用地；（3）宅基地，這是合村並鎮後，下一步發展空間最大的土地。

農村集體建設用地，一些地方已經試點入市，享受着和國有建設用地同等的待遇，同等入市，同權同價。

但是，這裏面值得注意的是：新的《土地管理法》允許入市的集體土地，要同時符合以下4個條件，纔是合規合法操作。

（1）必須是土地利用總體規劃、城鄉規劃確定爲工業、商業等經營性用途的集體土地；

（2）須經依法登記的集體經營性建設用地；

（3）應當經本集體經濟組織成員的村民會議三分之二以上成員或者三分之二以上村民代表的同意；

（4）還得納入土地利用年度計劃，合理安排。

同時滿足這些條件的集體土地，纔可以入市，否則都是不合法的行爲。

從地方試點來看，5月到8月，焦作、嘉興、東營、徐州、連雲港等城市陸續敲響了各自集體經營性建設用地的第一槌。由於城市區位和出讓年限不同，出讓單價在16萬-81萬元每畝不等。其中，嘉興首宗入市地塊地理位置較爲優越，由一家文化旅遊公司以每畝單價約81萬元的價格拍下一宗面積23畝的集體經營性建設用地，用以開發旅遊和民宿。

農村宅基地，實行所有權、資格權、使用權三權分置。這就得注意：

農村集體建設用地在符合規劃、依法登記，並經三分之二以上集體經濟組織成員同意的情況下，可以通過出讓、出租等方式交由農村集體經濟組織以外的單位或個人直接使用，同時使用者在取得農村集體建設用地之後還可以通過轉讓、互換、抵押的方式進行再次轉讓。

有一個原因，開發商是有可能通過獲取集體經營性建設用地，從而進行房地產開發的。

新法並沒有限制開發商獲取集體經營性建設用地，因此在未來，開發商是有可能通過獲取集體經營性建設用地，從而進行房地產開發的。但是，根據新法規定，集體經營性建設用地入市後，在用途上應與原來的用途保持一致。各地，在閒置宅基地入市後的使用用途，可能存在不同的做法。

政策導向，持續加碼

相關部門正在制定《農村集體經營性建設用地入市指導意見》，按照同地同權同責，同等進入城鄉統一的建設用地市場的原則，明確依法自願有償退出的宅基地、騰退的其他用途集體建設用地和空閒土地資源，經國土空間規劃確定爲工業、商業等經營性用途並依法登記後，可通過出讓、出租等方式入市交易，支持鄉村振興戰略用地需求。

這被認爲是對去年5月的《關於建立健全城鄉融合發展體制機制和政策體系的意見》和今年4月的《2020年新型城鎮化建設和城鄉融合發展重點任務》兩份重要中央文件安排的細化。這兩份文件都提到，允許村集體在農民自願前提下，依法把有償收回的閒置宅基地、廢棄的集體公益性建設用地轉變爲集體經營性建設用地入市。

集體建設用地，農村持續發展的第一要素

在大經濟環境下，擴大內需，以“內循環爲主”，關鍵就指望鄉村振興了。

新版《土地管理法》實施條例草案中，則重點提到了另一種用途，即鼓勵鄉村重點產業和項目使用集體經營性建設用地。

未來，文旅、農旅、康養項目的投資主戰場，就在農村。沒有了集體建設用地，靠什麼來發展重點產業和項目，靠種莊稼嗎？農民，還能翻身，享受改革的紅利嗎？

農村集體建設用地指標的大頭，在於閒置宅基地這邊。目前，鄉村空間規劃相對缺位。只有，拼命的守住“閒置的宅基地”，統一集中起來，入股參與適合當地發展的項目，共享收益。這樣，纔不會喫虧。同時，壯大了村集體經濟的發展。