作者：知了 來源：功夫財經

01

長實集團甩鍋，受害者是誰？

超人李嘉誠可能不會想到，時隔一年再次成爲輿論焦點，是因爲成都政府部門的一紙怒喝。

9 月 23 日，一份署名“成都高新區財政金融局”的文件在網絡流傳：因和記黃埔地產(成都)有限公司存在捂地、捂盤不良行爲，嚴重影響區域房地產市場平穩發展，因此要禁止高新區內金融機構向該公司提供新增融資、貸款。

官方親自蓋章囤地行爲，讓本身就對高房價深惡痛絕的網友更加窩火，直接將李超人噴上熱搜。

緊接着，針對網絡傳聞，長實集團火速回應:

第1、 和黃成都現在並非長江實業集團有限公司之附屬公司，亦不是由本集團控制。第2、 長實集團所有發展項目均嚴格按照國家法規進行，並不存在囤地的情況。

要說長實集團的回應，也是非常雞賊。

兩個月前的7月23日長實集團纔剛剛宣佈，將成都南城都匯項目以約78億的價格打包出售予禹洲集團和瑞卓置業。而和黃成都，正是該項目的開發主體。

理論上講，現在和黃成都的確不再歸屬於長實集團，但在今年7月份以前，還是一家人啊。那拿地16年還有近7000套房未出售這事兒，不是你幹得？

接盤方自然也不願意被動接鍋，於是禹洲集團相關人士表示：這則處罰是針對原來股東，對公司收購的項目沒有影響。目前項目處於準竣工狀態，對融資需求也不大，他們正在爭取項目儘快入市。

那麼問題來了，和黃公司出售了成都僅有項目，套現離場，已經沒有融資需求；接盤的禹州地產表示禁令針對的是原股東，對自己沒有影響；成都金融局在項目出售兩個月後，抓了囤地典型，表了決心，贏得美名。

那麼整個事件中，受害的人是誰呢？

恐怕只有那些因囤地捂盤買不到房，被迫承受更高房價的市民。

02

喫相難看，只有自己是贏家

低價拿核心位置土地，通過緩慢開發、變相囤地，坐享土地升值，這是長實集團一貫的手法。

《中國經濟週刊》曾做過統計，僅2005年到2013年的九年時間，李嘉誠旗下公司全部的29個地產項目就有18個未完工，有的地塊甚至被囤了25年。成都南城都匯項目也不例外。

2004年，和黃公司進駐成都，一出手就是大手筆。以21.35億元總價拿下成都高新區金融城核心位置1036.47畝的土地，創造了當時成都的地王記錄。這個項目就是南城都匯，被譽爲和記黃埔在成都的1號作品。

不過當年地價便宜，這塊地的成交價約206萬元/畝，樓面價僅爲1030元/平方米。這塊地位置極佳，在成都南三環的高新區，與金融城相接，放在上海相當於陸家嘴位置。

然而，南城都匯拿地16年，規劃建設8期的項目只出售了6期，目前還剩近7000套房源未售。

而早在2006年4月，與南城都匯一街之隔的一塊土地，以每畝640萬元的價格被拍出，也就是說2006年南城都匯每畝土地已經升值430萬，按1036畝總量計算，李嘉誠已經坐收40億的土地溢價。

雖然這只是賬面財富，但對善於資本運作的李嘉誠來說都不是事兒。

2006年，和記黃埔將南城都匯886畝土地抵押給當地農行、建行、中行三家銀行，獲得了26.21億的抵押貸款，比購買地塊的總價還多出4.86億元，

可以理解爲，李嘉誠用銀行的錢零首付拍下成都金融城地王，還多套了5億，搞定了未來幾年囤地的利息。貸出的26億，還可以用來去其他地方拍地，繼續賺錢。

超人不愧是超人！

2020年，南城都匯的地價更加今非昔比，附近地塊每畝售價已經高達2000萬，樓面價達到了2萬以上。16年時間，土地價格翻了10倍，樓面價翻了20倍，李超人賺得盆滿鉢滿。

今年7月，長實集團終於將成都南城都彙整體出售，獲利38億港元離場。而此時賣出成都項目，也是有原因的。

2016年南城都匯出售6期，毛坯價格爲每平米1.2萬-1.6萬，之後一直沒有在推出住宅，如今該項目的二手房價格爲2.3-2.7萬。也就是說，未售的7、8期新房售價應在3萬左右。

但是隨着近幾年調控的收緊，各地都有限價，而且南城都匯項目拿地時間太早，備案價批到3萬幾乎不可能，甚至當地有傳言稱只能批到1萬出頭。因此雖然7.8期雖然幾乎是現房，卻一直沒有推出。

既然自己賣房不划算，不如整體出售，不僅規避了限價政策，而且能夠提前套現離場。有不少人可能會覺得這是一個願打一個願挨，如果無利可圖，也不會有人接盤。

的確，南城都匯位置極佳，而且如今成都幾乎沒有這樣好地段的土地了。周邊又有地鐵、頂級學區的加持，一直很受熱捧。又因爲是收購項目，成本被大大提升，接盤方可以申請更高的備案價。

據接盤的禹州地產透露，如今項目7、8期已基本封頂，住宅單位精裝修升級後即可推向市場，預計今年可部分進行預售，明年能有確認收入。

這樁收購，看起來是雙贏。但是與拿地16年躺賺幾十億的李嘉誠而言，禹州地產只是賺個辛苦錢，還要費心思通過精裝修提高溢價。

於成都政府而言，16年前把地賣給李嘉誠也是寄予厚望，是希望對方能夠打造“一個全新的香港城”，帶動南部新城的發展。

然而李嘉誠顯然只想做的是第一個拿地，最後一個開發的人。拿地時周邊沒有人氣，沒有配套，等政府把地鐵、學校修建起來，等其他開發商把配套做起來，原來的土地大大升值，李嘉誠坐享其成，購房者成爲最後的接盤者。

更諷刺的是，這次長實出售成都項目後，只對成都公司員工的補償做了口頭通知，引發了內部的維權。

這樣的生意裏，其他人都是輸家，只有李嘉誠贏得大頭。不知大家此刻再重溫李嘉誠“讓別人多賺2分利”的故事，是否覺得諷刺？

03

囤地多年，爲何管不了？

看到這裏，有人會疑惑，這麼明目張膽的囤地行爲，沒有辦法管嗎？

其實早在90年代，我國《閒置土地處置辦法》中就規定

對超過出讓合同約定動工開發日期滿1年而尚未開發的，徵收土地閒置費；滿2年未動工開發的，將無償收回土地使用權。

但是規定不夠細緻，有漏洞可鑽。安排幾輛挖掘機去工地裝裝樣子，你也不能說我沒動工。而且那些年李嘉誠在內地聲望很高，是投資大戶，地方政府也很給這位“愛國商人”的面子，對此也是睜一隻眼閉一隻眼。即使被處罰，損失也很小。

1999年，李嘉誠旗下公司拿下東莞海逸豪庭的地塊，這個項目面積高達7000畝，被譽爲亞洲最大高爾夫別墅羣。

但是拿地之後一直沒有開發，閒置近8年後後，地方政府實在看不下去，開出7915萬土地閒置費的罰單。與8年時間土地幾十億的增值相比，8000萬的罰款只是九牛一毛。

所以即使收到罰單，海逸豪庭也沒有加快開發，拿地15年後的2014年，開發進度纔剛剛過半。

爲了打擊囤地行爲，國家在2012年對相關法律做了更加細緻的規定：

已動工開發但開發建設用地面積佔應動工開發建設用地總面積不足1/3或者已投資額佔總投資額不足25%，中止開發建設滿一年的國有建設用地，也可以認定爲閒置土地。

不過上有政策，下有對策。這些也難不倒有豐富規避法律經驗的和黃公司。

比如你要求三分之一的土地開工，那我剩下的三分之二可以龜速開發。比如此次成都南城都匯7、8期在建工在2017年和今年4月疑似突發大火，導致工期延遲，被市場稱爲“技術性捂盤”。

最好，我們是否應該認真反思，抓緊時間堵上這些法律漏洞？

04

海外損失慘重，重返內地會成功嗎？

2013年開始，一直表示看好祖國發展前景的李嘉誠，大量拋售內地和香港項目，套現1700多億，在內地及香港資產佔比僅剩一成。同時在歐洲進行大規模投資，涉及資金超過1400億港元，資產佔比超過5成。

而在英國的總資產高達4000億港元，遍佈港口碼頭、天然氣、醫療、酒吧等行業，被外界稱爲“買下了半個英國”。

不過受英國脫歐和疫情的影響，李嘉誠在英國的投資損失慘重。根據財報顯示：今年上半年長實集團盈利約57億人民幣，同比減少57.96%。被其寄予厚望的英國酒吧業務虧掉19個億，集團地產收益主要靠內地業績支撐。

在今年2月份福布斯發佈的香港50大富豪排行榜，蟬聯21年首富的李嘉誠家族首次跌至第二。

在英國受挫後，很久沒有投資國內市場的李嘉誠家族突然動作頻頻。

2019年年底出資24億人民幣參與收購上海浦東三林印象城；2020年初宣佈將和國家電力旗下的吉電股份組建合營公司，出資越10億。這兩起事件被視爲李嘉誠家族重返內地的信號。

只是，經歷了“逃跑”、”摘瓜”諸多風波後，李嘉誠在內地能否還能向20年前那樣備受推崇呢？