“地隨房走”是我國目前處理房產交易的一項基本原則，農村宅基地的使用權和房屋的所有權是不可分割的，轉讓宅基地上的房屋時，土地使用權自然也要一併轉讓，因此，相關法律對宅基地使用權取得及流轉有一定的限制性規定，在一定程度上對農村宅基地上的房屋買賣有一定的限制，農村房屋的買賣有以下兩個方面的限制，一方面是農村房屋應當出售給符合宅基地申請條件的本村村民，同時，必須先依法辦理有關審批手續，買房的村民只需付清房款即可，另一方面，城鎮居民不得在農村購買房屋，否則無法獲得土地使用權，雙方的交易也不會得到法律的承認和保護，下面由小編舉個案例來說明一下：

某村村民張某常年在外承包建築工程，2002年，張某在外地承包了一處建築工程，爲了方便施工，經協商與本村村民李某簽訂了《房屋買賣協議》，協議約定“張某以15萬元價格購買李某的房屋及院落，”張某交清購房款後隨即搬入。

幾年後，隨着當地經濟的飛速發展，當地的一些農村房屋價格一路攀升，並且原李某的房屋正面臨拆遷，李某覺得當初賣給張某的價格太低了，喫了大虧，於是要求張某退房，但張某嚴辭拒絕，拒不搬遷。

2006年，李某將張某告上法院，要求確定雙方簽訂的《房屋買賣協議》無效，李某訴稱：“被告張某不是本村村集體成員，按照相關法律規定，張某不具備購買房屋的資格，雙方的買賣行爲應屬無效，”被告人張某辯稱：“雙方的買賣是公平自願的，並經過了村委會的認可，李某要求返還房屋，是因爲這處房屋即將拆遷獲利，”法院經審理認定：“原告李某與被告張某簽訂的房屋買賣協議無效，雙方應當各自返還因合同而取得的財產。”

案情分析：

農村宅基地具有一定的福利，使用權只有本村集體經濟組織成員纔可以享有，與享有者特定的身份相關聯，除繼承等特殊情況外，非本集體經濟組織成員無權取得，因此，村民出賣，轉讓房屋應出售給符合申請宅基地保健的本村村民，而張某不是本村村民，購買李某的房屋違反了相關法律的規定，根據《合同法》52條的相關規定，張某與李某簽訂的《房屋買賣合同》應屬無效，

但對於張某來說，除可以要求返還房屋價款之外，還可以就因合同無效而給其造成的損失，以及裝修、翻修、擴建房屋，使房屋增加的價值，另行提起訴訟，要求李某予以返還和賠償，賠償數額應當本着公平原則全面考慮，賣房人李某因土地升值及拆遷補償所獲的利益，以及買房人張某因房屋現價和原買賣價格的差異造成的損失兩方面因素予以確定。

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