最新解讀：《巴中市物業管理辦法(試行)》

私搭亂建沒人管、樓道堆雜物無人理、業主委員會成立難、公共維修資金使用難、疫情防控漏洞大……

這些大多是小區業主們的心病和不少小區物業管理的痛點。物業管理的好壞，關係着居民生活的幸福感和安全感。

近年來，爲抓好物業管理這件“關鍵小事”和“民生實事”，各地陸續出臺、修訂或徵求意見《物業管理條例》，這些舉措，無疑爲規範居民小區物業管理提供了有力保障，也爲破解物業“頑疾”開出了法治良方。

羣衆有所呼，立法有所應。9月30日，巴中市住房和城鄉建設局起草了《巴中市物業管理辦法(試行)》(徵求意見稿)，並向社會公開徵求意見。

政府和主管部門出臺行業規範法規，這是一種好現象，今年以來，隨着疫情防控、垃圾分類、民法典試行等帶來的新現象、新問題、新思考，小區物業管理的功能與內涵也在發生變化，物業和業主的權利和義務也逐漸明晰界定，爲此，物業管理制度必須適應新的形勢。

以巴中爲例，過去10年主要依靠根據《中華人民共和國物權法》《物業管理條例》和《四川省物業管理條例》等法律法規規定來規範小區物業管理工作。雖然在過去很長一段時間裏，發揮了重要作用，但已不能完全適應現階段的業主要求和社會發展。

9月30日，公開發布的《巴中市物業管理辦法(試行)》(徵求意見稿)，辦法內容也有多項突破，如根據《民法典》的施行增加了物業服務企業應當在物業管理區域顯著位置公示物業管理區域內公共車位、共用部位和共用設施設備經營所得收益和支出情況，值得稱道。

新公示的《巴中市物業管理辦法(試行)》相比原條例都進步不少。

比如：《辦法》要求物業服務企業中從事電梯、消防、電氣作業等需要專業技術的管理人員，應當具備提供專業技術服務的能力。明確了物業管理服務人員的行業准入資質條件，能有效避免“掛羊頭賣狗肉”“行業李鬼”“技術白丁”的出現。

《辦法》要求物業要公示物業服務合同約定的服務內容、收費項目和標準；公示共用部位、共用設施設備經營收益和支出情況；從制度的層面明確了業務的權利和小區收益的歸屬問題，也能有效的規範個別物業“靠小區喫業主”“不做服務只管渾水摸魚”“小區廣告滿天飛”的現象。

此外，還明確要求物業不得泄露業主信息，也有保護業主隱私，規範物業“販賣出售業主信息“的行爲。體現出了立法者正視問題、順應民意的立法態度。

對物業的選聘提出新要求

通過招投標方式選聘物業服務企業，簽訂前期物業服務合同，提供前期物業服務。

重新選聘物業服務企業的，提倡採用招投標方式選聘具有良好信用記錄的物業服務企業。

倡導以公開招投標的方式選聘物業，在一定程度上也會讓物業的選聘更公開透明合理，也會在一定程度上杜絕個別業委會代表與物業公司內外勾結的現象，這樣一來，靠關係、走後門的現象也會得到制約。

將物業管理納入行業、社區治理體系

街道辦事處、鄉（鎮）人民政府組織、指導、協調本轄區物業管理區域業主大會的設立和業主委員會的工作，督促業主大會和業主委員會依法履行職責，協調社區建設和物業管理的關係，調解處理物業管理糾紛。

居民（村民）委員會應當協助街道辦事處、鄉（鎮）人民政府開展物業管理有關工作。

房地產行政主管部門、街道辦事處（鄉、鎮人民政府）和其他有關部門的工作人員在物業管理工作中，濫用職權、翫忽職守、徇私舞弊的，依法給予行政處分；構成犯罪的，依法追究刑事責任。

在一定程度上，將物業管理服務融入行業、社區公共管理服務體系，發揮多方主體的積極性和多方資源的功能作用，改變企業單純從進行項目運營的物業管理模式，物業管理行業企業迴歸正軌，健康發展。

把物業管理納入行業、社區治理體系，用《辦法》解決與老百姓生活息息相關的問題。爲街道鄉鎮賦權，讓街鄉在物業管理中既不缺位又不越位，明確社區黨組織領導下的居委會、業委會、物業服務企業共同參與的協同治理機制，有助於形成社區治理合力，兼顧各方利益，促進物業管理工作從行業管理向社會治理轉變。

《辦法》中未涉及疫情防控

疫情依然嚴峻，村鎮、社區、辦公樓、商業樓宇等人員密集場所，人員流動性強，防控難度大、產生爭議多，防控任務異常艱鉅。

物業管理企業作爲居住區、辦公樓、商業樓宇的管理者，是羣防羣控措施的具體執行者。

物業管理在疫情防控中的權利、義務與責任是什麼？有必要從法律角度進行分析，從制度層面予以界定，以幫助物業企業釐清責任，爲羣衆答疑解惑。

中國物業管理協會先後發佈了《物業管理區域新型冠狀病毒肺炎疫情防控工作操作指引（試行）》《寫字樓物業管理區域新型冠狀病毒肺炎疫情防控工作操作指引（試行）》《產業園區物業管理區域新型冠狀病毒肺炎疫情防控工作操作指引》《物業管理區域防控工作操作指引》中，將物業業態分爲住宅、寫字樓、產業園區、高校、醫院五類，並分別做出了防控疫情的工作操作指引。

但遺憾的是，在本次公示的《辦法》中，對疫情防控這一塊，卻好像未曾涉及。

《辦法》出臺後落地落實是關鍵