蘇州“金九銀十”落空：新房供大於求、二手房量價雙跌

2020年以來，受疫情影響，蘇州新房市場恢復緩慢，直到7、8月份才逐步好轉，整體發展趨於穩定。“金九銀十”期間，各大樓盤動作頻繁，“首開”或加推，在此基礎上，四季度房企繼續積極推盤，預計蘇州樓市將有約84個樓盤推新。

業內認爲，降價促銷或成爲部分房企必不可少的搶收手段，而目前蘇州市場限價依然嚴厲，利潤空間不大，未來不排除會有部分房企“割肉”現象。

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新房市場庫存走高，

價格平穩

據瞭解，儘管年初蘇州新房市場受到疫情影響，但在銷售指標帶動下，今年7、8月份以來，各大房企加快供應節奏，並採取了積極的銷售措施，從而助力市場逐步趨於穩定。

據克而瑞數據統計，今年9月，蘇州市區商品住宅成交面積爲70.61萬平方米，環比增長2.78%，同比減少25.8%；而從供應來看，9月135.03萬平方米的供應量環比增加47.71%，同比增加32.64%，供求比爲1.91，市場供大於求的格局延續，這也意味着市場庫存進一步走高。

新房均價上，據克而瑞蘇州房產測評數據統計，因低價盤去化較多，結構化下跌致9月蘇州市區（含吳江）新房均價爲25482元/平方米，環比微跌3.03%，不過，同比則上漲22.58%。從今年整個市場均價來看，依舊是比較平穩。

實際上，縱觀整體市場，隨着獅山、奧體等限價板塊新房逐漸售罄，市場主流開始迴歸到元和、太湖新城等供應量較大的板塊。

從單盤來看，9月蘇州銷售金額榜顯示，南山觀楓四季躋身榜單冠軍，成交金額7.44億元。園區奧體板塊的海和雲庭以6.83億元的成交額緊隨其後，位居蘇州市區金額榜第二位。此外，吳中城南純新盤龍湖泱望也上榜，以6.47億元位列第三。

克而瑞指出，市場熱度高的樓盤以優質地段限價盤爲主，多爲高價品質樓盤，此外剛需盤和高性價比盤的熱度也較高，普遍價格在2萬元/平方米以內。

值得一提的是，整體平穩的背後也有一些結構性差異。以相城、新區滸關等區域爲例，新京報記者瞭解到，這些區域在售項目較多，客戶觀望情緒較重，市場成交熱度整體不高。但與此同時，園區等板塊一二手倒掛現象依然存在，新盤呈現供不應求的局面。

同策研究院分析師丁垚認爲，整體而言，8月至今，蘇州轄區商品住宅成交量價保持平穩，9月並未出現傳統“金九”的井噴式購房。雖然9月中下旬，市場供應量出現較大增幅，新盤入市較多，但目前來看，成交併未隨之同步上漲。

從同策研究院監測的蘇州新盤來訪指數來看，9月1日-24日，整體來訪已接近8月全月，這反映出推盤加速下，市場情緒有所調動。其中，9月第一週（9.1-9.7）來訪量最大，反映新項目在前期宣傳階段起到了一定引流效果，而第二週（9.8-9.16）來訪顯著下滑，反映出客戶整體觀望情緒較濃。

上海中原地產市場分析師盧文曦亦表示，上半年蘇州人才政策公佈，加之土地市場活躍，6月份有過一輪新房成交井噴，但利好政策短期釋放後，市場又再度迴歸平穩。

“無論是之前的搖號買房，還是2016年剛限購後的恐慌，都是不健康的，對於自住需求來講，無所謂市場好還是壞，需求在那擺着的。整體來看，今年的市場纔是健康的。”一房企銷售人員稱。

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四季度超80盤推新，

業內稱“走量爲上計”

新京報記者注意到，近期蘇州新房市場，各大樓盤亦動作頻繁，紛紛“首開”或加推，其中科技城金茂府、建發悅江南、天鵝港華庭、朗詩和風熙華雅苑等項目由於限價、性價比高等原因受到購房者青睞。

國慶期間，新京報記者走訪科技城金茂府發現，看房者大多是三四十歲的中青年人羣，大多是奔着周邊的教育等配套而來。據銷售人員介紹，目前在售的產品爲110平方米-142平方米的3居至4居，價格爲3.3萬元/平方米，預計10月底還將加推。“目前賣得還可以，但沒有2018、2019年一期開盤時火熱，當時約3個人搶購1套房，目前只要樓層不是太挑，都能買到。”銷售人員稱。

克而瑞榜單顯示，科技城金茂府9月成交金額爲4.38億元，位列蘇州市區商品住宅成交金額榜第六及新區金額榜第三；成交套數上，9月共成交111套，位列市區及新區套數榜的第十和第三。

近期蘇州新房市場，各大樓盤紛紛“首開”或加推。圖爲科技城金茂府項目。

還值得一提的是碧桂園項目，今年7月，碧桂園以總價18.62億元、樓面價13645元/平方米競得蘇地2020-WG-45號地塊，成爲又一個外來“攪局者”。新京報記者瞭解到，目前該項目處於蓄客階段，預計今年年底開盤，定位爲碧桂園高端大境系列產品，戶型面積在100-125平方米之間。

據克而瑞不完全統計，蘇州樓市約有84個樓盤將在第四季度推新，其中純新盤37個。從區域上來看，吳中區以29盤遙遙領先，成爲新房供應主力軍，新區以18盤緊隨其後，新房稀缺的園區也有11個盤推新。

對於接下來新房市場走向，丁垚指出，“三道紅線”後，房企回款壓力增大，“金九銀十”降價促銷或成爲部分房企必不可少的搶收手段。而目前蘇州市場限價依然嚴厲，利潤空間不大，在此背景下，不排除會有部分房企“割肉”現象，屆時，成交數據端或會有所好轉。

克而瑞蘇常區域總經理戈文問指出，對房企而言，進入最後一季度，市場營銷壓力更大，在購房需求有所降低的當下，“金九不金，銀十難續”。對於房企來說，爲了年度業績，拋棄幻想，“走量爲上計”，是今年最後一季度對市場最好的應對態度。

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二手房市場低溫，

出現改善“撿漏”行情

對於2020年蘇州樓市來說，一大特點在於，由於新房實行了“限價政策”，造成了一二手房價倒掛的局面，“今年二手房成交量出現下滑，是因爲在新房限價的背景下，買房的客戶有了更多選擇，從而影響了二手房的成交。”一房企銷售人員稱。

實際上，在二手房5年限售政策的影響下，近年來蘇州二手房市場亦進入了一個漫長的橫盤期，一些急售降價房源往往比較搶手。

蘇州當地一中介門店店長告訴記者，“純剛需、低總價的小戶型影響不大，而改善型購房，特別是大面積改善的，價格有所下降，甚至出現一種‘撿漏’行情，有些一兩千萬的別墅或大平層，急售的往往會便宜幾百萬。”

張華（化名）就是奔着“撿漏”而買房的。張華告訴新京報記者，相比去年，蘇州今年樓市平穩了很多，而且大面積改善型的二手房價格降了不少，其換房目標很明確，換個面積更大的改善型住房。最終，他將目標鎖定在工業園區水墨三十度小區。今年8月底，他先將科技城區域一套120平方米左右的房子出售，隨後在9月份在水墨三十度小區以700多萬的總價買下一套170平方米的房子。

整體來看，今年蘇州二手房市場相比去年有所降溫，“今年二手能成交的，都是非常有性價比，業主誠心或者急賣的房子。學區房今年不是很熱門，庫存比去年多了好多。”蘇州當地一中介門店店長稱。

來自貝殼研究院的統計數據顯示，蘇州二手房價格自2019年下半年以來，保持相對平穩狀態。其中，9月份，蘇州二手房成交量環比8月下滑約6%，二手房價格指數則環比微跌，同比也小幅下跌1.2%。此外，去年至今，買、賣雙方成交週期走勢呈延長態勢，今年9月，買、賣雙方成交週期分別爲44天和125天，處在2019年以來的高位。

就今年國慶黃金週（10月1日-10月7日）來看，蘇州二手房成交量較去年同期基本持平。貝殼研究院首席市場分析師許小樂指出，黃金週期間成交量比9月日均成交量下降37%，成交均價比9月下跌3%，市場整體較9月還有所降溫。目前蘇州業主調價中漲價佔比爲14.5%，處於歷史低位，市場預期相對較弱。