來源：粉巷財經

圖片來源〡興化股份官網

文藝南路，西安市區的黃金地段，九套房產究竟屬於誰？

陝西的一家上市公司興化股份（002109），一口氣在西部產權交易所上掛牌出售九套房！

本以爲又將上演上市公司“賣房調利潤”的慣用戲碼。

誰承想，興化股份卻稱：與這九套房實際上“已無關係”，四年前就將房產轉讓給原大股東——陝西興化集團，因尚未過戶，此次是代大股東掛牌！

既已簽署轉讓協議，爲何長達四年遲遲未辦過戶？這九套“無處安放”的房子到底屬於誰？未來摘牌方又將面臨何種風險？興化股份這波交易有無“瑕疵”？

值得品咂……

九套房掛牌出售

不久前，興化股份在西部產權交易所掛出公告，打算轉讓位於西安文藝南路金地園小區的九套房產。

其中，七套面積爲166.75平米，兩套面積爲174.68平米，九套房產合計超過1500多平米。即使以標出的轉讓底價來計，其累計金額也超過1800萬。

這九套房產的所在地是西安市碑林區文藝南路136號——金地園小區。這是一座兩單元的小區，從大門口走進，左手側是一單元，右手側爲二單元。每單元各18樓，小區不遠處是文藝南路布匹市場。

九套房分別散落在一單元，部分住戶門口貼着繳費通知單，偶爾還能聽到孩子們的嬉戲打鬧聲。

鬧市區，二環內，稱得上黃金地段。

突然轉讓這麼大數額的資產，難道一些上市公司調節財務的慣用手法又將上演？

翻翻興化股份這幾年的年報，不難發現，近三年的淨利潤分別是2.06億元，2.38億元和1.46億元。

雖然2019年淨利潤增速同比有所下降，但整體來看業績還不差。

圖片來源

〡粉巷君 制

那麼問題來了，興化股份此番賣房意欲何爲？

粉巷財經（ID：nbdfxcj）在致電興化股份方面人士後，卻得到意外的回答，這九套房已不屬於上市公司！

對方表示，2016年上市公司與興化集團已簽訂房產轉讓協議，當時沒有及時辦理過戶，此番只是代興化集團完成“掛牌”這一動作而已。

從賬面上看，這筆資產在當初簽訂房產轉讓協議時，已經實現錢款兌付，目前這九套房產的實際管理權也在興化集團這一方。

既然2016年已簽訂相關轉讓協議，爲何遲遲四年仍未過戶？

對此，興化集團方回應稱，最大的原因在於，這九套房產的房屋過戶費由誰承擔，雙方未明確，因此才一再擱置。

四年前的遺留問題

無論是這波掛牌交易的備註內容中，還是在雙方的回覆中，談及這九套房的歸屬時，無一例外都提到了2016年興化股份“重大重組”一事。

2014年和2015年，興化股份連續兩年均虧損1.3億元以上，眼看面臨暫停上市風險。2016年7月，興化股份不出意外地被“戴帽”。

上市公司急了，控股股東興化集團也急！

爲緩解資金壓力，增益減損，興化股份將一部分資產進行處置，興化集團也是受讓方之一，其中就包括這九套房。此外，雙方也簽訂了相關的《房產轉讓協議》和《資產轉讓協議》。

截止2015年底，這九套房的賬面原值約504萬元，評估價值約938萬元。對比最近掛牌的1803萬元，四年時間裏，漲幅約爲92%，幾乎翻一倍。

當時的公告說，這九套房產處置預計可增加興化股份當期利潤額約爲564萬元……

金地園小區〡粉巷君 攝

同時，接連虧損，也讓興化股份管理層意識到，在硝酸銨行業產能過剩、產品售價不斷下降且生產成本連續上升的背景下，“以後僅憑上市公司自身扭虧的可能性較小”。

思路決定出路，2016年底，興化股份實行重大資產重組，實現業務轉型。

主要舉措是，引入延長石油集團成爲控股股東，主業變爲合成氨、甲醇等化工產品，這些當然是延長石油集團的拿手戲。此後，興化集團在股東名單中退居次席。

多股合力下，2016年興化股份果然扭虧爲盈，2017年3月底成功摘帽。並且此後連續三年淨利潤高達1.5億至2億多元。

這樣看來，這筆重大資產重組無疑是成功的——除了遺留下九套房的手續問題。

瑕疵與風險？

很難說這是一筆沒有瑕疵的交易。

就連興化股份方面也表示，其實一開始也不願意給掛這個牌。作爲上市公司，信息披露要求也比較敏感，但是產權交易所要求履行，才以上市公司的名義掛牌。

一句“不願意”，背後是否隱藏風險？

繞不開的疑問是，九套房既已掛出，若有摘牌方，究竟是與興化股份簽訂合同，還是興化集團呢？

西部產權交易所負責該項目的相關人士表示，倘若有第三方摘牌，將與興化股份籤合同。此後興化股份將會配合興化集團過戶到摘牌方名下，完成過戶事宜。

然而，多位地產分析師均表示，從不動產登記的角度看，必須具備過戶和登記條件。而從目前來看，產權歸屬是興化股份。

知名地產分析師嚴躍進表示，此類交易中，若雙方交情好，在後續的處置中或許不存在商業糾紛。“但後續若是房產升值，或是下跌過快，都可能影響此類交易，或打亂原有計劃，給交易方造成困惑。”

圖片來源〡興化股份官網

 

對此相關說法，興化集團方表示，“完全不存在產權不明晰”及“隱患糾紛”的情況。

不過，相關律師卻有不同的觀點。

北京金訴律師事務所主任、房產律師王玉臣認爲，上述產權並不算特別明晰。畢竟實際上已經發生了轉讓，但過戶事宜尚未完成。

他提醒：摘牌人在面對類似交易時，爲了儘量避免不必要的麻煩，摘牌人在簽署合同的時候，最好與涉及的雙方都簽署協議，並將實際情況在協議中明確約定，以便對雙方產生合同約束力。否則，如有一方不配合，可能會出現扯皮現象。

此外，對上市公司來說，完善公司治理，明確資產權屬，一直都是監管要求。興化股份何時解決上述瑕疵，拭目以待。