試問，今年上半年“最受歡迎港股概念股”是哪家？

除了科技巨頭之外，物業管理股恐怕算得上其中的“佼佼者”了。

身處其中，世茂服務也憑藉着“10月11日通過港交所聆訊”的消息讓這一板塊變得更加熱鬧。

從6月底首次遞交招股書，到通過港交所聆訊，僅過去3個多月的時間，世茂服務可謂以迅雷不及掩耳之勢邁出堅實的一步。而值得一說的是，今年上半年該公司還合計引入2.44億美元戰略投資，戰投隊伍包括互聯網巨頭騰訊及知名投資機構紅杉資本。換言之，被騰訊、紅杉兩位大佬選中的它，必然也有什麼過人之處。

那麼，細究其招股書下，世茂服務的赴港之路究竟有哪些亮點呢？

在管面積8570萬㎡，卡位黃金賽道的優秀選手

世茂服務，成立於2005年，是世茂集團旗下全資子公司。

而在“大樹”世茂集團的庇護下，世茂服務從一開始便具有了天然的規模優勢。

據中指院數據，按2019年綜合實力計，其於2020年獲評中指院“中國物業服務百強企業”第12位；而按2018年至2019年收入增長率計，其在“中國物業服務二十強企業”中排名第3。同時，由於該公司在管建築面積、收入及利潤迅速擴大及提升，其於2019年還獲中指院認可爲“中國物業服務百強成長性領先企業”之一。

具體而言，截至2020年6月30日，世茂服務的合約總建築面積達1.255億平方米，覆蓋中國26個省份108個城市，截至同日世茂服務管理293項物業，總在管建築面積8570萬平方米。

需要指出的是，在上述總在管建築面積中，其大部分在管物業還是位於國內經濟最發達及增長最迅速的地區之一——長三角地區，截至2020年6月30日，其在該地區的在管建築面積爲3210萬平方米，佔總在管面積比例爲37.4%。而就城市等級而言，其也專注於一線、新一線及二線城市，於該城市擁有在管面積爲6597平方米，佔比達到77%。

基於上述數據可知，大部分在管面積位於經濟發達地區的世茂服務，發展潛力十分可期。

另外，需要指出的是，世茂服務所處的物業賽道目前也處於“黃金髮展期”——智通財經瞭解，截至2018年底全國物管面積達211億平米。短期看，隨着上游地產竣工拐點性回升，過去兩年積累的待竣工面積有望釋放，未來1-2年將進入規模爆發期。長期來看，受益於城鎮化率、人口增長、人均居住面積等因素的驅動，行業管理面積將達到326億平，收入規模超2萬億。

一般情況下，企業發展的天花板也取決於行業的發展空間，故而在規模即將爆發的物業賽道下，世茂服務無疑也將獲得一定的發展機會。而今年以來，物業股乘行業之風不斷攀升，也基本可以印證這個邏輯。

收入複合增長率54.5%，高成長性愈發凸顯

解讀完世茂服務的在管面積及行業空間，從其經營狀況來看似乎也可以窺出它的“優質屬性”。

從收入來看，2017年至2019年，其實現收入分別爲10.43億元、13.29億元、24.89億元，複合年增長率達到54.5%。今年上半年，其收入繼續向上突破，較去年同期的8.45億元增長85.1%至15.65億元。

利潤數據則更爲亮眼，由2017年的1.09億元增加至2018年的1.46億元，2019年更是高達3.85億元，複合年增長率爲88.0%。截至2020年上半年，其利潤更是較去年同期翻了一倍多，爲2.55億元。

（數據來源：世茂服務招股書）

盈利方面亦表現不錯，2017年至2019年，世茂服務毛利率分別爲27.5%、29.4%和33.7%，截至2020年6月30日，其毛利率繼續保持高增長至34%。對比來看，天風證券研報顯示，今年上半年20家物管公司毛利率均值爲27.1%，可見世茂服務的盈利水平是遠高於行業水平的。

而從現金流來看，在天然的規模優勢下，該公司也不“差錢”——截至2020年6月30日，其經營活動所得現金淨額約爲4.16億元，同比增長414%，期末現金及現金等價物則同比增長333%至17.54億元。

另外，值得一提的是，從收入結構來看，世茂服務今年上半年優異的毛利率水平主要還是歸功於其社區增值服務的極大帶動。

據悉，該公司主要業務包括物業管理服務、社區增值服務、非業主增值服務這三個板塊。其中，物業管理仍是其主要收入來源，但近年來增值服務則表現突出，佔比提升較快，截至2020年上半年其收入佔比爲52.4%，而社區增值服務佔比則達到26.7%，非業主增值服務爲20.9%。

在招股書中，世茂服務表示，今年上半年毛利率的大幅增加主要還是得益於社區增值服務收入貢獻佔總收入的百分比上升，以及有關服務通常較其他服務產生較高毛利率，期內其社區增值服務毛利率已提升至49.4%。

此外，獨立第三方較高的收入貢獻也是財務數據中的一大亮點。據招股書顯示，2017年至今年上半年，來自獨立第三方的收入佔比分別爲71.5%、64.4%、67.6%及70.5%，基於這些數據可知，世茂服務的外延併購也較大地降低對母公司的依賴，從而有利於其進一步打開成長空間。

社區增值服務，另一個想象空間？

前文已經提到，世茂服務的社區增值服務是其毛利率大增的主要動能，但結合這一行業賽道來看，該服務的增長潛力恐怕不止於此。

具體來講，世茂服務的社區增值服務社區增值服務主要包括社區資產管理服務佣金、家裝服務、停車位銷售相關服務、智慧社區解決方案等服務，這些服務擺脫了傳統勞動密集型以及低附加值的運營模式，較其他物管服務產生了較高毛利率。報告期內，世茂服務2017年-2019年的傳統增值服務收入大增，其中社區資產管理服務收入的複合年增長率爲82.0%。停車位銷售相關服務收入的複合年增長率高達436.3%。

而據天風證券研報顯示，從社區增值服務收入增速趨勢看，自2016年來社區增值服務增速一直保持在50%以上，即便受到公共衛生事件影響，今年上半年相關社區增值服務仍表現超出預期。比如家裝需求雖增速不及往期但仍保持較快增長，表現出良好抗風險特徵。

此外，從過往趨勢來看，社區增值服務收入佔比亦呈現逐年提升的趨勢，粗略計算，基礎物管與社區增值比例爲 5：1，未來社區增值服務仍有很大的提升空間，一方面來源於增值服務在社區內的滲透率不斷提升，另一方面非住宅特色增值服務內容仍有待探索。

在此背景下，平安證券曾指出，以一二線及核心城市圈爲主的房企，或更利於旗下物管公司增值服務提高滲透率。即高能級城市、核心區域業主增值服務接受程度相對更高、消費能力相對更強，因此對增值服務滲透率產生積極影響。

由此對於重點佈局一線、新一線及二線城市的世茂服務而言，這可謂是一大發展良機——即通過提高社區增值服務的滲透率，打開另一個想象空間。

綜合上述種種，不難看出，在行業空間、經營狀況及規模效應的加持下，世茂服務或將具有不錯的增值潛力，並有望成爲下一隻耀眼的物業新股。