今天，剛好是7.15調控政策執行滿3個月！

深圳樓市在這個特別的第三季度經歷了什麼？

娟子從深圳市房地產中介協會（以下簡稱深房中協）這一段時間的月、週數據中發現，第三季度可以說是整個2020年深圳樓市的轉折點！

專題閱讀>> 7.15新政後，還原真實的深圳二手房市場——深房中協

一

深房中協每月發佈的月度統計數據顯示，從6月到10月初，深圳樓市歷經了“高歌猛進”到平穩迴歸，先來看下這幾個月一、二手房市場的數據：

1、二手房從“高歌猛進”迴歸平穩

6月份的樓市，深圳樓市在經歷了5月份震盪調整之後，6月份全市二手房網籤量再度“破萬”，環比5月份網籤量上漲23.8%，同比去年同期則大幅上漲107%。

而7月份，在新政前期傳聞的刺激下，深圳7月初的樓市可謂是“高歌猛進”，值到調控“靴子”落地，市場成交量才“戛然而止”。

但即便如此，7月份全市二手房網籤量達到了21317套，創下歷史新高！環比6月1.3萬套的網籤量上漲57.9%，同比去年7月的網籤量更是跳漲144.8%。

到8月份，深圳全月二手房網籤量共計7178套，環比7月網籤量大幅下滑66.3%，同比2019年8月份下滑12.6%。

9月份深圳二手房網籤量共計7489套，環比8月網籤量小幅反彈4.3%。

剛剛過去的十一黃金週，數據顯示，深圳二手房單週成交回落近70%，主要是目前來說，傳統的節假日已成爲樓市成交的淡季。

深房中協認爲，相比7•15新政後市場反應最爲劇烈的8月份，9月二手房網籤量相對已企穩，甚至還出現小幅反彈，說明市場經過兩個多月的消化，對新政的影響已逐步適應。

而對於10月初成交大幅下滑，深房中協用了“非趨勢性”下滑來表示，假期結束後，成交量會迴歸平穩。

2、一手房市場現高熱情的“打新潮”

今年以來，因疫情原因，深圳一手房成交套數在2月份爲低點（830套），後在3-7月成交量持續維持多月在3000多套左右。

7.15新政後，一手房市場出現了反轉，8月份一手房成交套數破4000套，而9月一手住宅共成交4871套，環比上漲19.5%，同比去年同期2823套的成交套數，更是大幅上漲72.5%。

（數據來源：深圳市住建局）

深房中協分析認爲，主要的原因在於下半年新房拿預售速度提高，尤其是8月份後，住宅供應迎來深圳新房市場的小高峯，緩解了此前新房市場供需緊張的態勢。

另一方面，新批售項目的總體定價較爲合理，甚至不少寶安、南山、光明等西部熱點片區的新房項目低於周邊二手房的價格，形成了一二手價格倒掛現象，吸引了大量購房羣體參與“打新”潮。

可以預見的是，“打新”潮仍會持續，據深圳住建局9月30日公示的“2020年深圳商品住宅和商務公寓房源信息情況”顯示，今年還計劃入市的住宅及商務公寓項目64個，預計供應房源面積爲300.78萬平方米，35881套，其中：住宅247.67萬平方米，26909套；商務公寓53.11萬平方米，8972套。

對於今年的最後一個季度的買房客來說，買新房無疑是一大利好。那麼，可能對二手房的成交量仍會有一定的衝擊影響。

3、熱點區域降溫，剛需片區成市場主導

隨着新政的影響，深圳二手房成交片區也發生了細微的變化，以往成交的熱點片區網籤量的佔比有所下降，而價格較爲“剛需”的龍崗片區成交佔比進一步上升。

據深房中協統計的各區二手房網籤數據顯示，9月份龍崗、羅湖等剛需主要集中的區域網籤量佔比不斷上升，分別達到31%與17%，僅兩區的網籤佔比就達到全市二手房網籤量的一半。

與此形成鮮明對比的則是南山、寶安、龍華爲代表的熱點片區網籤量佔比則呈現持續下滑的態勢，佔比分別爲13%、16%、4%，三個熱點區域的網籤佔比佔全市的比重僅佔3成，同時也遠低於去年同期水平。

（數據來源：深房中協中介標準指數）

二

715政策後，剛需客不受影響

715新政於深圳的樓市影響來說，還是比較明顯的，從根本上抑制了一部分投機客；另外也讓一些置業者開始選擇暫時觀望。

尤其是目前深圳的新房市場，認籌登記、公證搖號選房均是優先於“無房客”。

715新政一方面從落戶及社保年限直接掐掉一波購房客，要求深戶家庭（含單身人士）在深落戶滿3年且需要連續繳納3年社保或個人所得稅才能獲得購房資格；而非深戶家庭（含單身人士）需連續繳納5年社保或個人所得稅才能獲得購房資格。

另外，對離婚購房進行限制，“夫妻離異的，任何一方自夫妻離異之日起3年內購買商品住房的，其擁有住房套數按離異前家庭總套數計算”；到此，想通過離婚實現低首付買房，或者離婚來獲取買房資格的方式已經沒有用了。

此外，個人住房轉讓增值稅片免年限2年改5年，使得不滿5年的房產成交稅費大幅增加。

這一波操作對剛需客來說影響並不大，而對投資客是多方的打壓。政策執行到目前剛好3個月，715調控政策的影響正如深房中協所預測的兩階段：

第一階段爲政策劇烈反應期，即成交量在短時間內將會大幅度下跌，同時，中介帶看量也會明顯下滑；如715政策後的半個月。第二階段爲政策消化期，即一般自新政發佈起2-6個月。

目前來看，二手房受政策的影響已然非常明顯，網籤及帶看都相比新政前直接“腰斬”。但價格方面，目前短期內二手房業主依然強勢，降價的聲音較少；有個別片區如光明的二手房掛牌均價有明顯回調，其它片區卻有小幅上漲。

9月10日，三部門聯合發文，建立婚姻信息查詢機制，完善住房貸款管理，嚴堵“假離婚”買房，短期來看，未來的深圳的樓市政策會越來越趨於收緊。

三

中介從業人員發生了怎樣的變化？

8月份開始，二手房網籤量7178套，環比7月網籤量大幅下滑66.3%，同比去年7月份下滑12.6%，新政對於市場降溫的效果立竿見影，同時對於中介行業來說，也是一波衝擊。

二手房市場行情急轉向下，企業從業人員的穩定性面臨着巨大挑戰，據深房中協數據顯示，從問卷的結果反饋看，只有6%（13份）的企業反饋人員穩定。

94%的企業反饋會出現人員流失情況，其中31%反饋會出現較大規模離職現象。

（數據來源：深房中協中介標準指數）

根據深房中協統計，8月份深圳市星級經紀人員50561人，環比7月的51646人，下滑2.1%，但總體上看還算平穩。

（數據來源：深房中協中介標準指數）

然而，新政對於行業的總體影響遵循“循序漸進”的規律，即最先受到衝擊的是市場成交量的短期下滑，其次，隨着時間的推移，新政的影響會逐漸向行業滲透，這一特徵，在星級從業人員新人佔比變化方面，已有所體現。

根據深房中協統計，6月份（1月份由於延續去年“豪宅稅”新政，導致行情較活躍），深圳市星級經紀人員“新人”的佔比是復工以來最高點，達到56.7%。

而715新政後，星級經紀人員的新人佔比開始呈現持續性小幅下滑態勢（見下圖）。

（數據來源：深房中協中介標準指數）

可以預見的二手房市場，成交或長期維持在低位小幅波動的範圍內運行，而對於此前大量湧入的“新人”而言，由於行業經驗、客源、房源的積累是其短板，這種行情的持續，必定會給其帶來不小的生存“挑戰”。

對此，深房中協預測，未來，如在調控政策導向不發生大的變化前提下，深圳中介行業星級從業人員的規模或將經歷一場“大浪淘沙”，星級人員從業總體規模或將呈現出一定程度的減少，全行業也應對此要有所心理準備與應對。

來源：樓市大事

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