作者 | 王澤紅

出品 | 焦點財經

廣宇發展（000537.SZ）的一紙公告，又引發出了一個老生常談的話題。

10月20日晚間，廣宇發展公告稱，擬與控股股東魯能集團及關聯方都城偉業集團及其所屬公司合作投資房地產項目。

但有一個前提，合作投資的項目由廣宇發展控股。即廣宇發展與魯能集團或關聯方聯合參與公開市場土地競拍，並就競拍獲取的項目進行聯合開發，由廣宇發展並表。

具體而言，廣宇發展與魯能集團及關聯方按照51%:49%的比例，組成聯合體方式繳納競拍保證金、參與公開市場土地競拍。競拍成功後，雙方以 51%:49%出資比例成立合資項目公司，並分享收益、分擔虧損。合資項目公司由廣宇發展及所屬公司進行管理運營。

聯合拿地展開合作開發的模式，在地產圈已經成爲常態。例如越秀地產、融信中國、首創置業、中國奧園、弘陽地產、正榮地產等多家房企均表示，在2020年還將繼續增加土地聯合獲取開發、增強合作。

但廣宇發展（000537.SZ）與魯能集團、都城偉業集團聯合拿地和聯合開發這件事，還是值得再次引出這個話題。

因爲，廣宇發展是魯能集團旗下上市公司，二者之間爲是母子關係。由此，也就自然而然地引發出一個思考，母子之間聯合拿地和開發，與無關聯關係房企之間的合作有何不同。

魯能“合力”，一舉兩得

從魯能集團內部體系來看，這是一步一舉兩得的妙棋。

一方面，在“大魚喫小魚”的生存環境下，聯合拿地，抱團共同開發已成趨勢，也是中小型房企的一種生存路徑。對於魯能集團而言，此舉可以將內部體系之間的地產板塊聚合在一起，形成合力。

對此，廣宇發展董事會也認爲，與魯能集團及關聯方合作投資房地產項目，是基於當前房地產市場環境考慮，有利於充分利用控股股東及關聯方資源、資金及市場影響力等方面的優勢，擴大公司資產規模，進一步提升公司資金使用效率和市場競爭力。

另一方面，此舉也能進一步緩衝企業之間的同業競爭。

因爲無論是魯能集團，還是其關聯方都城偉業集團，皆有涉足房地產業務。爲了規避同業競爭，廣宇發展此前已與關聯方都城偉業集團簽署委託經營管理合同，受託管理城偉業集團下屬海港房地產開發有限公司進行經營管理。

其實，這種類似母子之間聯合拿地的現象也有，不過和企業之間的架構有關係。知名地產分析師嚴躍進表示，對於一些企業之間相對架構鬆散的，類似中梁等，內部的子公司也是有競爭關係的，即會搶地。而對於廣宇發展和魯能之間，本身關係比較好，所以類似拿地也有可能會採取聯合的方式。

類似形式來說，至少說明企業之間在不斷解決同業競爭的問題。同時從實際過程看，至少操盤的難度會小很多，嚴躍進進一步補充道。

聯合拿地，利大於弊

但是，將廣宇發展聯合拿地、開發這件事，放到整個行業來看，體現的卻又是另一個視角。

大多數聯合拿地、合作開發的房企之間，相互獨立並無關聯關係。綜合各種因素來看，這種模式有利也有弊。隨着土地市場競爭加劇，地塊價格較此前也有明顯提升，聯合拿地不僅可以減輕房企的資金壓力，降低項目風險，加快資金週轉，而且還可以互相借鑑學習對方的開發操盤經驗等。

但也存在弊端，因涉及兩家獨立的企業，難免在理念、文化、人員等方面存在差異，溝通成本增加；另外，不同房企的運作方式和商業模式不盡相同，對成本把控和利潤率的期望也不同，合作開發難免有分歧。

相比與相互獨立的兩家公司之間的聯合拿地，母子公司聯合拿地和合作開發，其協同與合作、配合程度會更加緊密，可以有效發揮母子公司之間的資源整合能力及項目開發運營能力，更有利於項目的開發實施，IP Global 中國區首席經濟學家柏文喜告訴焦點財經。

從操盤角度來看，母子之間合作效率更高；從風險角度而言，二者之間可謂是榮辱與共。

整體看來，此次與母公司、關聯方合作，對廣宇發展而言利大於弊。除規避同業競爭、整合資源提升競爭力之外，還能實現業績的並表，有助於其銷售業績或規模的提升。

因爲廣宇發展是控股方，合作項目會全部計入其權益金額中，相當於花51%的錢，獲得百分百的業績，可以做大權益金額。

如此來看，魯能集團、廣宇發展母子聯合拿地、開發，背後藏着“三步妙棋”。

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