房價能回到6年前？高層下達2道“鐵令”，黃奇帆道出真相

最近，有一則消息備受關注，那就是在原本趨向火熱的金九銀十期間，南京、東莞等14個城市陸續出臺穩地價政策，其涉及到競拍規則、限制地價、加大土地供應等。僅從這一點看，一方面我們可以看出當前政策調控的決心，衆所周知，土地市場一直是樓市的命脈，當地城市藉此獲取大量現金流，不管結局如何，至少土地財政數據十分亮眼，而對於開發商而言，土地供應規模直接決定市場份額的多少，有房子賣纔是最關鍵部分。其次幾乎所有人都明白高房價的本質就是高地價，如果按照這個邏輯來思考，土地將會是本輪調控最核心因素，或者說使其土地和住房需求正確對應纔是當務之急。

本質上上來說，現階段樓市佈局更多呈現多變趨勢，例如資金層面，截止8月份，我國M2餘額爲213.68萬億元，同比漲幅爲10.4%。表面上來看，增速從過去的1位數提升至2位數，但事實上由於今年特殊行情，資金的大量流入更多的是實體經濟，樓市相反入不敷出。但從底層邏輯上來看，M2的漲跌和房價有着直接掛鉤關係，上漲就意味着資金快速集中化，一旦無法找到良好的投資產物，房子極有可能是最後的被迫選擇。

而正是因爲當前貨幣政策的穩健，不少開發商正在焦頭爛額，原因無非就是今年開發商整體債務規模到達頂峯，這一點似乎證明了最近恒大動作不斷的緣由。對於投資性經濟來說，現金流就宛如水能載舟亦能覆舟。

從以上特殊背景來看，我們可以得出一個結論，此時樓市某種維度已然存在天花板，也許是政策，也許是資金，若再結合當下市場行情，多地市場橫盤，即使是有着優質房源，也逃脫不了降價的結局。僅從這些動向來看，不少人抱有疑問，那就是房價能回到6年前嗎？或者說在住房需求、土地規模同期水平下，房價是否存在一定拐點。

首先大家得明白一個道理，房價下行就意味着財富蒸發，在家庭財富70%都聚集在房產的背景下，過快的跌幅顯然會直接用影響社會結構性問題；其次開發商槓桿率直接上升，對此融創董事長孫宏斌表示，房價跌幅超30%，大多數開發商直接破產；最重要的是土地財政的降低，城市整體資金投入比必然會延緩。

客觀來講，此次房價下行的壓力更多來源於市場。據央行數據顯示城鎮居民住房擁有率爲96%、戶均資產接近300萬，戶均套1.5，當大家看到這一則數據時，請問大家最直觀感受是什麼？在我看來，我不禁感嘆又拖後腿了，其次在城鎮化進程接近60%的同時，住房集中化的背後卻是人房分離，換句話來說此時城鎮居民更多的是以小換大羣體，一旦周邊城市房價有所起伏，必然會拋房出手。

而在另一邊消費規模增長乏力使其市場內需動力不足，對此我國6億人月收入近千元，這也許纔是最真實的寫照。而90後羣體平均負債2萬，更是無法支撐當前住房規模，不買房的背後實則是真的買不起。

在市場層面因素低迷的格局下，房價能否回到6年前的最關鍵因素，無非就剩下當地城市核心競爭力的拐點，例如人口淨流入率、產業結構是否單一，僅從這一點來說，三四線城市將首當其衝。而與此同時高層下達2道“鐵令”，在原本火熱城市澆上一盆涼水，主要內容如下：一是資金鍊再加上“一道紅線”，原本相關部門出臺“三道紅線”限制開發商有息債務前提下，監管部門對銀行機構明確表示，控制住房貸款增量，佔比儘量控制在30%以下，也就說貸款資格審批資格會再度升級。

二是剛需政策接踵而至，例如取消預售制呼聲愈演愈烈，官媒明確表示長遠來看利大於弊；住房交易保障再添助力，例如自建房、陽光房等違建的房子不能賣，針對違規出售房子的中介追究法律責任。