最高人民法院關於貫徹落實《中華人民共和國民法通則》若干問題的意見（試行）第118條規定：“出租人出賣出租房屋應提前三個月通知承租人，承租人在同等條件下享有優先購買權，出租人未按此規定出賣房屋的，承租人可以請求人民法院宣告該房屋買賣無效。”

換句話說，房屋承租人的優先購買權是指當出租人出賣房屋時，承租人在同等條件下依法享有優先於其他人購買房屋的權利，承租人行使優先購買權應當同時符合以下條件：

1、承租人的優先購買權僅在房屋出租人有償轉售房屋時纔可以行使，如果是無償贈他人，承租人則不得行使該權利。

2、購買條件同等，也就是說，承租人在價款、支付期限和支付方式等方面向出賣人做出的承諾與其他有意購買者相同。

3、優先購買權必須在合理的期限內行使，出租人出賣出租房屋必須提前三個月通知承租人，如果承租人在接到通知後的合理時間內不作出答覆，也就不再享有優先購買權。

出租人出賣房屋時，沒有告知承租人未給承租人行使優先購買權機會的，承租人可以請求人民法院宣告出租人與第三人簽訂的房屋買賣合同，下面由小編舉個案例來講解一下：

某村村民張某和劉某共享有一棟兩層住宅的所有權，李某經雙方同意後承租了該處住宅，2005年3月，劉某因急需要用錢，於是向張某提出以20萬元的價格出賣共有房屋中自己的產權，張某表示同意並交付了20萬元，兩人辦理完房屋過戶手續後，纔將房屋買賣一事告知承租人李某，李某得知後稱他也要購買劉某的產權，劉某在未通知他的情況下，將其房屋產權出售給張某的行爲侵犯了他的權利，張某認爲，自己作爲房屋的共有人，當然享有優先購買權，這是受法律保護的，房屋租賃到期後，李某拒絕搬出，堅持認爲房屋買賣合同無效，而張某則以房屋所有人的身份要求李某搬走，雙方爭執不下，最後，張某將李某訴至法院。

法院審理認爲，張某作爲按份共有人享有優先購買權，而李某作爲承租人也享有優先購買權，但根據民法“物權優先於債權”的一般規則，張某的優先購買權相對於李某的更爲優先，因此，法院判決張某和劉某簽訂的買賣合同合法有效，租賃期限屆滿，李某應搬出房屋。

案情分析：

在本案中，主要涉及的問題是房屋承租人的優先購買權與按份共有人的優先購買權發生衝突時，誰更優先？這裏主要涉及一個民法上的理論問題“物權優先於債權。”

物權在我們的現實生活中主要包括所有權，土地使用權，抵押權等等，在本案中，張某對房屋的按份共有權既爲一種物權，而人與人之間基於合同而產生的權利則屬於債權，李某基於承租合同享有租住房屋的權利即爲債權，由於法律認可，物權相對於債權來說具有更高的效力，因此基於物權而產生的優先購買權比較於基於債權而產生的優先購買權更爲優先，因此，在本案中，法院的最終判決是正確的。

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