摘要：負債攀升、現金流承壓（歡迎關注槓桿遊戲）

撰文|杆姐&編輯|雯雯

所有金融危機的本質都是債務過多的危機。

10月23日，北京產權交易所更新信息顯示，深圳華僑城城市更新投資有限公司擬掛牌轉讓深圳市和冠房地產開發有限公司95%股權，轉讓底價3.42億元，信息披露結束日期爲11月20日。

如果不是在大理的朋友前段時間和我說華僑城要賣掉楊麗萍劇院，槓桿地產最近甚至都沒有太關注到華僑城的動作。因爲在過去的印象裏，華僑城一直都是“妥妥的”。

前段時間杆姐一直在出差中，這兩天終於可以靜下來慢慢研究華僑城——這家老牌搞文旅的地產企業。

關注華僑城，其實是因爲這幾年文旅地產大熱，而老牌文旅地產企業的近年“遲暮”，其實是照給未來的一面鏡子。

發稿前最新消息，華僑城集團有限公司成功發行2020年度第五期中期票據。

消息顯示，本期債券實際發行金額20億元，票面利率4.30%，發行期限3+N（3）年。最讓槓桿地產感嘆的是，利率低啊。無論如何，人家是央企。

數據說話，請看下文。

瘋狂的轉真的是家大業大。2020年的華僑城，賣賣賣的節奏步履不停。槓桿地產不完全統計了下，僅下半年，就已至少掛了13個項目要賣。除了文初提到的深圳和冠房地產，其他分別是：

7月30日，北交易消息，太原僑辰置業有限公司60%股權及有關債權正式掛牌，轉讓底價96304.1814萬元，該公司由華僑城持股60%、萬達地產集團持股40%。

7月31日，重慶聯合產權交易所顯示，華僑城股份擬轉讓潮州華僑城實業有限公司51%股權及5455.947萬元債權，轉讓底價6873萬元。

8月10日，上海聯合產權交易所顯示，華僑城集團子公司華僑城華東投資有限公司擬以5136.06萬元轉讓無錫兆禾文化旅遊發展有限公司16%股權及4967.97萬元債權；

8月24日，上海聯合產權交易所顯示，華僑城股份子公司深圳華僑城房地產有限公司擬以421.99萬元轉讓東莞華實房地產開發有限公司10%股權；

8月，華僑城(亞洲)公告，擬出售其於港名有限公司的100%股權及轉讓對應債務。該司持有西安華僑城置地有限公司的全部權益。

9月4日，華僑城(亞洲)公告，擬出售成都天府華僑城50.99%股權及債務；

9月11日，北交所預披露，華僑城股份擬轉讓溫州華僑城投資發展有限公司51%股權及相關債權。

9月25日，重慶產權交易所信息顯示，華僑城集團子公司湖南華僑城文旅投資有限公司擬轉讓衡陽雁來置業有限責任公司100%股權，轉讓底價63910.15萬元；

10月9日，據上海聯合產權交易所信息披露顯示，華僑城(雲南)投資有限公司預披露轉讓大理華僑城楊麗萍大劇院有限公司95%股權。

10月10日，北交所披露，華僑城旗下深圳華僑城房地產有限公司擬轉讓常熟市沙家浜華鼎置地有限公司70%股權及相關債權，轉讓底價暫未披露。

10月15日，北交所披露，華僑城集團間接控股的子公司：雲南創意文化產業投資有限公司擬轉讓香格里拉市藍月山谷旅遊開發有限公司46%股權及相關債權、香格里拉市石卡雪山索道開發管理有限責任公司46%股權及相關債權。

……

上半年華僑城的動作其實也不小。

比如3月10日，北京金融資產交易所披露的信息顯示，華僑城旗下控股的雲南世博旅遊控股集團有限公司要轉讓旗下4個項目股權及債權。若4個項目均交易成功，華僑城可獲得至少34.5億元的回款。

然而，這並非華僑城驟然的行爲。把時間再往前推，2019年，華僑城集團共計出售至少11家子公司股權及債權；2018年，華僑城集團共計出售至少18家子公司股權及債權。

今年節奏有所加快，目前的統計來看，鐵定是已經超過了18家了。

2、負債攀升、現金流承壓

瘋狂出貨，給槓桿地產的感覺大致是兩種，一爲“以舊換新”，出讓不太賺錢的資產，然後再買進更優質的；二爲缺錢了，債務壓力山大。

買入方面，公開信息顯示，2020上半年，華僑城新獲取14個項目，對應建築面積642萬平米，主要集中在襄陽、鄭州、武漢、肇慶、中山、江門等二三線城市。

下半年，華僑城拿地頻率降低，只在南京、成都、上海等一二線城市拿地。

這個速度和區域分佈，和其賣出項目似乎不成正比。

債務方面，華僑城A的最新三季度數據還沒出來，2020半年報顯示，其總負債3196億元，2019年同期，這一數據爲2566億元。一年時間，新增600多億總負債。

下圖半年報表格可以看到，2020上半年，華僑城的營收同比下降了3.09%，但營業成本卻大幅增加了26.30%；銷售費用亦然，同比增加了33.65%。

對此財報的解釋是產品轉結構的變化、人工成本增加等因素。說到轉結構，槓桿地產注意到，第一部分統計的華僑城今年轉賣的項目裏，諸多房地產相關公司，不知道這是否也與轉結構有關呢？

另外值得注意的是現金流。可以看到，華僑城的經營、投資、籌資活動現金流量淨額均同比下滑，現金及現金等價物淨增加額更是同比大降90.28%。上半年，難啊！

3、踩線，以後會更好嗎？

縱向來看，如果要用如今的“三道紅線”來衡量過往，曾經的華僑城是“健康”的。2019年年報數據顯示，華僑城A處於綠色的最高級別，即：剔除預收款後的資產負債率低於70%、淨負債率低於100%、現金短債比大於1。

但情況在今年上半年發生了變化。

2020年上半年，華僑城3195.7億元總負債裏，其中短期借款281.08億元，一年內到期的非流動負債79.09億元，短期債務總計360.17億元，貨幣資金餘額384.68億元，現金短債比約1.07，雖未踩線，但也是“岌岌可危”了。

資產負債率今年上半年的華僑城A爲77.16%，較上年同期升高；不過剔除預收房款外的資產負債率爲55.84%，較上年同期下降；對比近9年負債率，槓桿地產發現，在經歷了從2011-2015的降槓桿後，2016年起，華僑城的負債率呈逐年上升趨勢。如上圖。

淨負債率方面，華僑城2020年約爲111.24%，已經踩中了“三道紅線”其一。

還有件有意思的事，槓桿地產看到諸多媒體報道了今年9月21日，華僑城集團官網發佈了一篇名爲《華僑城股份經營班子召開落實央行“345”新規專題會議 段先念出席會議並提出工作要求》的文章，文內數次提及“降負債”，並出現“零利潤思維”“霹靂手段”等詞彙。不過，如今這篇文章已經不見蹤影，據說當天就被撤下？

今年非比尋常。在黑天鵝影響下，文旅也好，房地產也罷，滾滾“淘金潮”後，加速了存量競爭時代帷幕的拉開。“三道紅線”便是標誌之一。

如果說2019年是中小房企洗牌的元年，那麼這股風2020年也開始吹到了大佬們的身上。後兩年非常關鍵，屆時格局將如何重塑？我們拭目以待。

玩文旅地產、產業地產，對於一些企業來說，這些遮羞布和套路，不一定靈了……

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