最近，有一则数据值得大家关注，那就是今年1-9月份商品房销售面积为117073万平方米，同比下降1.8%。而销售额为115647亿元，增长3.7%。仅从这2个数据来看，就足以证明当前楼市正在形成由量变质的趋势，回望去年我们时常感叹楼市年年难，但业绩年年涨，也许16万亿市场规模给予了不少投资者的信心。但这真的是真相吗？答案显然不是，开发商市场份额竞争激烈，购房意愿逐渐下行，宏观因素早已成为当地市场的天花板，例如经济未行房价先起，单一的产业结构或稀缺资源使其高房价的地基有点薄弱。

客观来讲，现阶段楼市正处于转型期，在市场分化的边缘，不少地区仍处于试错的尴尬处境，例如部分三四线城市为盘活市场，借此取消限购吸引购房者入场，但迎来的却是相关部门的约谈。而作为一向高冷的的一线城市，近些年人才政策竞争愈演愈烈，仅从这一点来看，就说明成熟市场正在迎来一场新的洗礼，换句话来说，刚需时代已经过去，接下来更多的是以小换大群体主导新的消费规模。

与之而来的就是数据上的变化，从央行报告数据得知当前居民杠杆率接近60.4%、家庭财富70%都聚集在房产，也就是资金流动性的却是导致此时的房价很敏感，若房价过快上涨，则现有价格体系直接崩塌，若过快下行，则持房者金融杠杆倾斜。

也许正是因为这种客观主义的存在，在整个楼市格局中，我们时常能听到2种生声音，一种是坚定房地产市场仍有利可图，例如经济学家任泽平建议再度释放人口红利，楼市还存在新一轮红利期，无有独偶北师大董教授认为只有高房价能带动经济的发展；而另一种就是市场正在遵循“二八原则”，例如经济学家马光远表示未来只有20%开发商能活下来，最关键的是只有20%房子值得购买，大家应该置换那些没有价值的房子。

在这样特殊背景下，我们不禁会思考一个问题，明年房价最多能跌多少？仅从这个问题来看，相信绝大多数人内心只想看到一个明确的数值，而不是所谓的逻辑分析、经济等维度判断。如果从这个角度出发，其实我们能看到很多问题。

从市场行情角度来看，此时楼市难道真的很火爆吗？平心而论，从开发商公开数据显示，完成的销售目标并不在预期内，相反在债务危机下，打折潮似乎成为统一的默契，最近恒大债务重组就是最好的例子。其次在本次金九银十期间，仅地价政策，南京、东莞等14城市陆续出台新规，涉及竞拍规则、加大供给等。截止9月份，全国调控次数累计300多次，和去年同期持平。

从市场体系来看，在本轮调控中一些潜在因素正在发生本质改变，例如在十三五期间，我国棚改超额完成目标的背后，今年旧改已改造老旧小区2.78万户，占年度目标70%；小产权房、竞价房的入市冲击商品房为主的供应体系。

仅从这2点来看，我们可以得出一个结论，那就是以前的惯性思维放到现在完全行不通了。棚户区的房子在棚改消失下黯淡无光，甚至是个烫手的是山芋；故意抬高杠杆、假离婚等炒房方式在征信第2代系统升级下，基本没有生存的空间。毫不客气地说，抛开始终处于人口红利的一线城市，房价下行是必然趋势。

事实上对于这一点，不少开发商大佬透露底线，例如融创董事长孙宏斌表示，由于我国房地产运转模式特殊，几乎所有开发商负债率极高，房价跌幅超30%，有一半开发商将直接倒闭；而潘石屹则认为20%已经是底线，从国际标准来看，我国房价收入比和租售比抬高，导致变现周期太长，开发商没有现金流很难活下去。

总的来说，20%基本是行业内所默认的底线，但从去年数据来看，不少城市早已突破这个底线，最关键的是导火索还不一样，例如鹤岗由于住房需求稀少、产业结构单一，几万一套房的案例比比皆是；而北京二手房房价过快的下行就证明市场的确存在一定水分。本质上来讲，这次金九银十差不多结束，今年留给开发商的时间并不多，不少内行人正悄悄撤离，最近多地挂牌房源激增就是最明显的信号。

在我看来，想要精准预测一个城市的房价走向，不仅仅局限于微观因素，更多的是吸虹效应，例如在城市群、都市圈格局下，人口净流入率将成为最关键因素，长三甲、珠三角、京津翼是第一梯队，省会城市是第二梯队，至于所谓的第三梯队更多的是上游筛选后的有效购房群体，并不存在太多拐点。