作者：贾康 来源：功夫财经

导语：功夫财经五周年特别策划 《后疫情时代宏观经济及投资趋势前瞻》，大咖访谈著名经济学家、有“中南海问策”之称的财政部财科所原所长贾康：《双循环格局下的楼市调控》。

今年因疫情影响，经济受到不小冲击，因此高层提出了将推动国内大循环为主体、国内国际双循环相互促进的新发展格局。

在此背景下，一直作为经济支柱的房产行业，地位是否会发生改变？未来楼市会走向何方？还值得买入或投资吗？

针对这些大家关心的问题，功夫财经专访了著名经济学家、有“中南海问策”之称的财政部财科所原所长贾康。

以下内容整理自本次专访：

01

房产税

很多人担心内循环对房产有巨大冲击，实际还是在担心民众大量的金钱被沉淀在房产上、收入分配不均等问题都可能会给消费拖后腿。因此必须在这方面加以遏制，优化收入再分配。

无可回避的，也是这些年挨了骂的说法——房地产税。可能很多年轻朋友听了皱眉头，谁都不希望有税。

但发达国家现代经济社会里边的通例，是必须有财产税的调节。要走向现代国家就必须要有现代税制，而现代税制里又必须有这种财产税。

房产税在我国怎么样形成呢？很早以前就有了要加快立法并适时推进房地产税改革的指导方针。在这个逻辑上也呼应着要逐渐提高直接税比重的大方向。

但由于种种阻碍因素，虽然说相关部门会在任期内要启动房地产税立法，但今年的指导口径却从原来的加快退到了稳步，又从稳步退到了稳妥，现在连步骤都不提了。

又稳又妥，基本等于今年啥也别干了。

那么，这个局面还得靠改革攻坚克难，啃硬骨头，凝聚共识来解决。所以综合来看，要想调动中国的消费潜力是一个复杂的系统工程。

我的看法是，对中低收入群体要降低直接税，对高收入群体的要合理的提高直接税。

在总体的消费潜力释放方面，还得前端做好有效投资，让老百姓有就业机会，让老百姓的收入可以跟着整个经济的发展，有景气支撑的情况下水涨船高。

此外，还得让老百姓有好的预期，收入增加以后才敢花钱。

在当前情况下，社会保障体系还要进一步跟上，解除百姓的后顾之忧，减少预防性储蓄，合在一起的系统性工程，才能把中国14亿人口大市场的消费潜力调动出来，这也是内循环大环境下势在必行的动作。

02

相互促进、相互辅助

我们新一届政府控制炒房的决心还是很大的，反复强调房住不炒。有些地方房地产市场回暖了以后，马上就有约谈，随后就会出台更严厉的调控措施。这些事情都表现了政府的严厉态度。

我们说发展的是社会主义市场经济，而市场经济更多的是靠经济手段调节的。随着市场调控的深入，政府把保障房的供给托起来以后，商品房应该就能更多的靠市场调节来完善其供需互动。

从供需互动来看，我国的工业化、城镇化才走到一半。城镇化高速发展的空间还相当可观。

▲我国城镇化进程

这也必然会使房地产业，包括住房的供给成为国民经济的支柱产业，支撑着我们的需求和供给互动的内循环。二者并不冲突，可以说是相互促进、相互辅助的关系。

更何况房地产的特性也决定了它与内循环并不冲突，房产是不可位移的商品，本土依赖性极强。内循环为主体合乎逻辑的一定会包括着我们的不动产业，包括我们住房的发展。

此外，如今各地市场的分化已经比较明显了。全国楼市明显出现冰火两重天的分化，但中心区域在中国一定还会不断扩大。

未来，中国的中心区域还要在几十年内接纳差不多4亿人从农村转城市，成为市民。住房的供给一定会源源不断的产生，否则是没法形成老百姓美好生活的。

从大势来说，未来10年15年没有理由说中国的房地产市场会一下子走下坡路，也不太可能出会出现此种情况，除非我们自己犯了低级错误。

在这种情况下因势利导，不光要控制需求，防范超纲，还得增加有效供给。一定要通过双轨统筹来托好保障房的底，包括共有产权房。

再加上越来越要用经济手段去调节商品房市场，才能形成全套的有效供给，与之配套的就有土地制度的改革、投资融资制度的改革，以及税收制度改革。

这些都是长效机制中不可缺少的一环。

03

分化中的乐观因素

实际上从国内来讲，我们现在整体的楼市格局，正处于一个分化的过程中。像去年炒的比较火的鹤岗，一套房子3万块钱、5万块钱都没人接盘。 而一线的房价，如深圳等地的核心区域达到二十几万每平米的价格，还一堆人排队抢。

对于这种分化，我们还是要保持相对乐观的心态。中国未来的10-15年肯定还是发展起来的地方越来越多。

分化的两边，火的这边依旧是大潮流，除非对整个中国发展前景丧失信心，那另当别论。这一点我跟网上一些人的看法还是不大一样。

很多人觉得像鹤岗或者是以鹤岗为代表的这类三四线城市，或更低端的县城，未来是没有希望的，这难免太过悲观了。

毕竟我国的工业化、城镇化加上市场化，国际化和信息化，中国的发展的韧性、回旋余地、潜力释放出来的能量不可小觑。

用一句话概括就是——我国经济长期向好的基本趋势没变。长期趋势没变，它是有客观条件的，而我们也具备这种客观条件。

从这一段时间疫情得到控制后的房地产数据来看，又印证着保持流动性合理充裕，货币政策灵活适度，能让更多的资金可以提供给经济生活。

流动性到了实际的运行中间，很多人依旧会选择持有不动产，来获得踏实感。这也会助长房地产领域景气度的上升，这是必然也是不可避免的。

当然，在这种情况下也要有更多的经济手段把资金引流，不要一股脑都流入房地产，这也是有必要的。

04

房子还值得投资吗？

关于现在市场上劝大家赶紧抛售三四线房产的看法，我的观点是：如果急着用钱可以抛售，但如果不着急用钱，我不建议这样做。如果三四线的房屋还有实用价值，仍然可以继续住着；不需要及时拿到现金的情况下，可以再等等看。

对整个中国经济的发展，还是先看大势。大的趋势是工业化和城镇化的可观的空间，会使中国的经济成长性表现出来。

中高速的发展是大概率，中高速发展过程中，未来的十几年二十年，几亿人要从农村往中心区域迁移，成为市民，这个市场也不可能一下子垮下去。

对于一些现况不好的城市而言，也不可能永远不好。很多城市可能两年三年就调回来了，或者说五年为期也调过来了，诸如此类都得具体分析了，不能一概而论。

我现在还是在看大势，看大面，然后再做具体分析。我觉得房子至少分为三类，在不动产概念里边一类是工业的不动产，一类是商业的不动产，再一个才是住房。

如果咱们从这三类来看，大家可能最关心的仍然还是住房。按我的看法，既然未来一二十年里还有几亿人要考虑进入中心区域，这样的需求所拉动的供给不容忽视。

更何况住房市场还具备由土地造成的自然垄断的卖方市场特征，所以最大的概率是成交价、均价呈现出上扬曲线的走势，没有什么力量能改变上扬曲线的基本模样。

我们如果做得好，长效机制会使它不那么陡峭，不让它受炒作力量的影响，不让它大起大落，那么这就健康了，但不可能把它压低。

既然是这样，那么从投资的概念来说，太短的买了卖那叫投机，长期持有那叫投资，但谁也没法界定中间的界限在哪划开，持有一年卖掉是算投机还是算投资？这很难清晰的去量化。

但总体来说，如果政策环境允许买入的情况下，拿自己的钱买房子，是相对安全的，作为投资来说是有价值的。

如果看准了，在好地段买一个房子，它附着在上扬曲线上往上走，还等于给自己买了一个社会化的养老保险。

比如你现在30岁，再过25年考虑退休的时候，房子卖掉拿到的钱从财务的角度计算是非常合适的。等于给自己来了一个社会化的养老保险。

但是这里边可以有多样性的考虑，用自己的钱买个改善型住宅，提高生活质量，等年纪大了打理不了第二套住宅，可以两套里边卖出一套，把资产收缩到一套基本住宅上对购房者而言也合算。

长线来看，其安全性还是相当高的。

2020年，我们经历了不同寻常的一年，年初的新冠肺炎疫情打乱了每个人的工作和生活节奏。而随着后疫情时代的到来，经济前景、投资趋势、楼股走向等一系列问题，又重新摆在了大家面前，似重重迷雾！

为打破这重迷雾，明晰方向，即将迎来五周年生日的功夫财经，郑重邀请了涵盖宏观经济、楼市、股票等多个领域的重磅学者进行独家专访。从今天起，功夫财经将发布系列主题采访——《疫变·后疫情时代宏观经济及投资趋势前瞻》，10～11月持续更新，敬请期待。