燃財經（ID:chaintruth）原創

作者 | 朱曉宇

編輯 | 饒霞飛

“離開‘動批’三年以後，我在燕郊的東貿找到了安身之所。”來自安徽的劉婷婷在服裝行業摸爬滾打了十餘年，在此之前，她一直在北京動物園批發市場（以下簡稱“動批”）從事服裝批發生意。

“那是最好的十年。”劉婷婷懷念在動批的那些年，那是她生意的黃金時期。

2017年，爲了響應北京市疏散動批的規定，劉婷婷搬離了動批，入駐到了緊鄰北京的河北省廊坊市燕郊開發區的“東貿服裝批發市場”（以下簡稱“東貿”）。

“落差肯定是有的，但度過迷茫期後，一切都在向好的方向發展。”劉婷婷見證了東貿這3年裏從0到1的發展，更見證了燕郊近幾年的變化。

“越來越好”是劉婷婷最直觀的感受。她承認燕郊還有一些不盡如人意的地方，但這個緊鄰北京的河北小鎮正在以肉眼可見的速度發展。“進京的道路越來越多，比剛來的時候方便多了。地鐵真正要通過來了，醫保共享了，環境也越來越整潔了。”

燕郊只是環京都市圈的一個縮影。實際上，隨着京津冀一體化的推進，以首都北京爲核心的環京區域，已經形成包括直轄市天津、地級市廊坊、縣級市固安等多等級城市爲節點的網絡體系。

隨着京津冀協同發展，北京副中心、雄安地區等核心地帶的加快建設，環京都市圈發展獲得了極大的能量。環京都市圈在承接與疏解非首都核心功能、推動空間結構產業結構優化提升方面發揮着越來越重要的作用。

從動批到東貿

“搬還是不搬，搬去哪裏，這是個問題。”

2017年，在接到動物園批發市場要在年底前完成疏散的正式通知後，劉婷婷陷入了進退兩難的尷尬境地。從2007年進入動批，她已經在那裏待了整整10個年頭，開了三家檔口。如果文藝一點說，劉婷婷把最美好的青春都奉獻在了那裏，動批不僅承載了她的青春，更支撐了她賴以謀生的事業。

曾經，動批作爲華北地區最大的服裝批發集散地，主要聚集了東鼎、天和白馬、衆合、天皓城、金開利德、世紀天樂等批發市場。由於檔口多、商品種類齊全，動批吸引了衆多的批發商進來採購。而劉婷婷也依賴於這塊寶地生意做得紅紅火火，每個檔口的日營業額都能超過10萬元，最好的時候甚至達到了15萬元。

但是劉婷婷必須要找到新的安身之所。2015年12月，爲推進京津冀協同發展，緩解首都“大城市病”，北京西城區區委書記盧映川表示，要在2017年之前，疏解掉動批30萬平方米的市場，同時疏解從業人員3萬人，減少流動人口5-10萬人。

緊鄰北京的燕郊是疏解商戶的承接地之一。除了東貿之外，還有河北白溝、河北永清、河北滄州、天津、河南、廣州等地。

劉婷婷在權衡後，選擇了前往燕郊，她周圍的很多朋友也做出了和她一樣的選擇，這在她看來，這是好事。“像我們做服裝批發的，依賴於產業羣而存在，只有越來越多的商家聚集一起‘抱團取暖’，才能帶來產業羣優勢，從而吸引消費者前來買單。”

能夠吸引“劉婷婷們”的，是東貿給出的優惠政策。動批剛剛啓動疏解的時候，東貿就組織過不少人前往動批招商，並承諾入住之後的商戶可以免一年的運營費，劉婷婷他們也是趕着這批優惠政策搬去了東貿。

“除了搬去東貿其實也沒有更好的選擇，天津的檔口規劃的是做男裝批發，東貿這邊是女裝批發。廣州那邊雖然是第一手貨源但都是工廠走貨，我們沒有工廠的小商小販不具有優勢，其他地方更是沒有服裝批發的基因。”劉婷婷看中了燕郊離北京近的這一先天優勢，“從地理位置上看，只有燕郊離北京最近，大家都說燕郊以後要通地鐵，交通還得要改善，所以有一半多的人都來到了燕郊。”

在2014-2017年的三次疏解中，動批共遷出了超過1.3萬戶商家，東貿的承接數量大約在6000多戶左右。

遷到東貿以後，一開始，正如劉婷婷擔心的那樣，生意不夠理想，從2017年初搬去直至該年年尾，其店鋪的營業額還不夠原來動批的四分之一。但劉婷婷想，剛搬來總需要個過程，她認爲做生意也是跟時間博弈的棋局，撐得住就能活得下來。

爲了存糧過冬，劉婷婷將在東貿的兩家檔口關了一個。所幸的是，劉婷婷跑過了時間，她的生意慢慢得到了恢復。到了今年，她店裏的日均營業額在5萬元左右，已經達到了原先的一半兒。據劉婷婷表示，其店裏的業績在東貿批發市場裏排在中等偏上，“大部分人的生意都在逐漸恢復。”

圖 / 燃財經攝

儘管收入確實比在動批減少了，但劉婷婷依然看好東貿的未來。她對比了一下搬去了天津的檔口，東貿的生意已經讓她欣慰不少。據劉婷婷透露，從去年開始挪到天津的檔口陸續關了不少，她認識的幾個熟人也從天津轉去廣州做生意。

當然並不是所有人都像劉婷婷那樣幸運，有一些商戶，因爲搬到東貿之後利潤微薄，也撤店搬去去了廣州、杭州等地。

一位正在轉讓的商戶向燃財經表示，“從2017年搬到東貿開始，人流量和營業額沒有很大的提升，跟動物園那時候相比差了兩三倍的客流量。本來就猶豫要不要搬不搬走，今年疫情直接幫我做了決定，疫情之後上半年沒開張，下半年的流量更比不上去年，再扣掉房租成本、拿貨成本、運輸成本、倉儲成本、員工開支和尾貨清倉後，今年賠了不少，乾脆關店去廣州試試看。”

爲了留住商家，東貿拿出了積極挽留的態度。在疫情期間，東貿也向全體商戶連續減免了3個多月的租金，這樣的鋪租減免力度足以見到當地對發展批發市場的決心。

爲了形成羣聚效應，燕郊也在規劃更多的批發商城。在調整各種業態急速轉型的背景下，短時間內燕郊湧現出了衆多服裝城，燕福達建材市場、樂天瑪特商城、研發大廈、匯福悅榕灣、會議中心等紛紛轉型成了批發市場，而這些服裝城早在去年就開始緊密招商。

本地人留在燕郊

承接了動批後，以東貿爲核心的生態圈也在悄然地發生變化。

曹永平便是受益者之一。他是土生土長的燕郊人，在很長一段時間裏，因爲沒有合適的就業機會，離家“深漂”是曹永平心裏難解的痛。往年這個時候，他與在家裏讀書的孩子相隔千里，在深圳的某個攤位經營着不到二十平米的麻辣燙小喫。

回憶起燕郊近十年的面貌，曹永平的記憶是房價高、收入低 ，又沒有合適的工作機會。他說，“如果不用考慮生計，我也不願意離開孩子去老遠的地方打工。”

過去幾年，因爲傳言燕郊要被規劃到北京了，促使一衆北漂湧進燕郊買房安家落戶，燕郊的房價被越推越高。十餘年間，燕郊的人口也呈現數十倍的增長，從2007年的10餘萬人一路飆升到2017年的70萬常住人口。儘管如此，曹勇平也並沒有考慮過回燕郊，他看得非常明白，“雖然人口暴漲，但是這對當地的就業機會幾乎起不到太大的幫助，他們白天在北京上班，晚上回到燕郊，其他時間，燕郊都是一片沉寂，因此燕郊被稱爲’睡城‘。”

由於所處的特殊地理位置，2014年，在京津冀一體化的政策提出來之後，燕郊成爲了一塊飛地，承接了越來越多的非首都功能疏解的產業和人口。

而燕郊首先迎來的是批發市場。2017年1月1日，燕郊東貿國際服裝城的正式開始試營業，這撕開了燕郊身上的“睡城”的標籤。街道上的公交和私家車源源不斷地開進燕郊小城，人來人往的街道和商城拉動了當地的就業機會。

2017年底，觀察了一個多月的曹永平決定結束深漂，把謀生的事業搬回燕郊老家，他在東貿附近開了一家小餐館，現在生意紅火，收益並不比在深圳差。那段時間他心裏都在盤算着往後的生意規劃，他打算要在五年之內給家裏買套房。曹永平說，“盤下位於東貿所在小區的一間底商後，突然感覺安心了很多。”

事實上，服裝批發市場帶動的“人口紅利”讓曹永平受益不少，現在每天生意最好的時候，就是服裝城生意最旺的時候，批發商逛累了要喫飯，老闆、銷售員、搬運工、保安工作了一天也要喫飯，這些人流量很好地帶動了他的生意。用曹永平的話來說80%以上的生意都是由東貿衍生。

而來自300公里之外的承德人李紅軍，也從東貿搬過來開始，每年秋冬都會帶着愛人來到這裏賣烤紅薯。

過去幾年，李紅軍夫婦也曾輾轉過廊坊、河南、深圳等地打工，也進過容納幾萬人的流水線工廠。最終在朋友的推薦下，他們在燕郊賣起了烤紅薯。東貿生意沒有起來之前，李紅軍一天要跑工廠、大學和集市，兜兜轉轉一大圈，一天最多掙到200-300元左右的利潤。如今，僅東貿商城的人流量就足夠支撐起他的生意。

現在在東貿，李紅軍一天能賣出一百多斤烤紅薯，每斤8元，每天的利潤不低於 600元。雖然只有秋冬兩個季節，但這份利潤已經超出他在工廠打工的數倍。李紅軍的愛人也在附近的餐館裏當服務員，夫妻兩口在東貿的帶動下，努力賺錢供家裏的小孩上學。

圖 / 燃財經攝

“門口小弟”陳超也是東貿批發市場轉移過來的受益者。

2017年之前，陳超還在動物園批發市場幹着同樣的活，動批要被疏解到燕郊的通知下來以後，陳超與那些憂心忡忡、不知道在北京是去是留的人不同，他很慶幸動批是被搬遷到了燕郊，因爲那裏纔是他的大本營。

陳超說，過去幾年，很多燕郊本地人都會去外地打工，東貿批發市場起來了以後，他們就沒必要再跑去外地了。“這裏很多就業的工人都是河北本地人，就拿我來說，自己沒文化，想打工不是進工廠就是去工地，工廠不自由賺的少，去工地沒技術只能幹累活，沒有比來東貿更好的選擇。”

圖 / 燃財經攝

東貿崛起以後，燕郊小鎮正變得前所未有地熱鬧。過去三年，它正以30%的人口增長速度快速發展，2020 年，燕郊開發區的常駐人口約100萬人。

除了人口之外，與之增長的還有周圍的租金。離批發市場不到100米的潮白人家小區，多張招租小廣告上寫着：“兩居朝陽拎包入住，距離東貿步行5分鐘，月租金2400元。”而再往南或往東方向不過5公里的二居室，月租金在1500元，已經拉出了將近1000元的差價。

而承接了動批的東貿，其租金更是比肩一線城市。據燃財經瞭解，東貿的一家正在58商城出租的商鋪報價爲7.8元/平米/天，64平米的店鋪月租金在1.5萬元，東貿地段好點的店鋪，在58的報價爲10元/平米/天。據劉婷婷透露，他們在動物園的商鋪租金是13元/平米/天，東貿是8元/平米/天，鋪租價格直逼北京。

東貿對燕郊經濟的帶動效果，也推進了周邊的商業紛紛轉型複製。原來的燕福達建材市場，從經營建材搖身一變成爲東貿服裝城二期，僅燕福達西區就有2000多個商位檔口；位於燕郊核心地段之一燕順路上的樂天瑪特商城將修建爲東貿小商品城，位於樂天瑪特旁新建的研發大廈將打造爲東貿鞋城；燕順路上的匯福悅榕灣原來打算建造的家樂福的位置，也從美食城招商變成了招商動批商家；原來的燕郊會議中心也轉型成爲了承接天樂服裝城的疏解地。

小鎮正在“看齊”北京

多年來，燕郊一直做着它的“北京夢”：一是燕郊要劃歸北京，二是北京的地鐵要修到燕郊，最後一個是京津冀一體化經濟帶飛燕郊。現在，除了第一個夢外，後兩個離燕郊人民越來越近。

在2014年的北京市十四屆人大常委會上，北京市政府提供的宣傳片介紹：北京的地鐵線路將修往河北相關城市。隨後，地鐵22號線貫穿燕郊被推上日程，預計2024年開通，這讓深受交通困擾的燕郊居民極爲振奮。

9月28日下午，在燕郊科學城板塊價值論壇上，清華同衡規劃設計研究院城市發展策劃研究所所長彭劍波表示，地鐵22號的開通，將助力從燕郊到京郊的華麗轉身，促進自貿區與科學城雙戰略創造新發展機會，在他看來，這可能是副中心和北三縣協同發展之後非常重要的改變。“這意味着燕郊已經進入到了軌道上的都市圈，依託地鐵22號線，將有效緩解進京的擁堵情況，不僅僅節約大量的個人通勤成本，而且也一定意義上節約了大量的社會成本。”

在燕郊靠近北京通州的幾個待開盤的小區旁，已經明確宣傳了要在2024年開通三站地鐵，“通地鐵”也成爲了這些樓盤的銷量“保障”。

據燕郊一家鏈家的房產經紀人表示，2015-2016年的兩年間，燕郊的房價經歷了最瘋狂的階段，部分樓盤在最頂峯時候達到了4萬元/平米。在燕郊出臺限購令政策後，周圍的房價在政策調控中也逐漸回溫。其中，將要通地鐵的幾個小區樓盤相對最能抗跌，這些臨近地鐵的一手房，平均比沒有通地鐵的小區高出4000-5000元。

除了交通外，隨着京津冀一體化的快速推進，燕郊近年來的發展有目共睹。2014年，作爲重要國家戰略，京津冀一體化發展被推上日程，以疏解首都面臨的巨大的人口、資源和環境壓力。因爲燕郊所處的特殊地理優勢，使得其首當其衝地承接了北京的產業轉移重任。

也是從2014年起，燕郊所屬的北三縣新註冊企業呈顯著指數級增長，2019年新增企業數更是達到萬級。據華夏幸福產業研究院《“睡城”轉身，北三縣如何“入圈”？》稱，新增企業類型中，80%以上集中在批發零售、租賃和商務服務、科學研究和技術服務業、住宿和餐飲業等生活及生產相關服務業。近年來北京資本向北三縣溢出的速度加快，北三縣在吸收外部企業資本投資中，90%以上來源於北京市的相關區縣。

如今，在北京副中心的以北三縣的協同發展當中，包括燕郊在內的北三縣由“三統一”向“四統一”升級：統一規劃、統一政策、統一管控、統一標準，燕郊產業的快速發展幾乎與通州副中心的推進同步。

著名經濟學家宋清輝向燃財經表示，“京津冀一體化對於燕郊經濟的帶動作用明顯。未來，燕郊經濟應該主要從數字經濟、數字貿易等方向跟從北京的腳步，朝着北京的方向發展。”

2019年河北省政府公佈，在推進京津冀一體化的發展中，概念投入的區域一般公共服務支出爲7336.3億元，比上年增長9.6%，區域每千人口衛生技術人員數由上年的7.5人增加至2019年的7.8人。2019年，河北在基礎設施共享方面，也在推進重大項目穩步前行，2019年區域基礎設施投資佔固定資產投資比重爲26.7%，提升1.3個百分點。

而這些投資受益，完全體現在了燕郊人民身上。

一位家住燕郊在京上班的媒體人陳瑤表示，隨着京津冀地區的整體發展，燕郊的公共交通、優質教育、醫療資源都在與北京打通。陳瑤在北京十幾年的社保、公積金、醫療保險等都燕郊行使暢通。在燕郊看病，也可以使用北京的醫保；去往北京上班，從燕郊通行的公交也所屬於北京公交集團，這些都大大方便了陳瑤在燕郊的生活。

現今燕郊鎮內有930、811、812、813、814、815等近十條直通北京的公交專線。

宋清輝表示，“現在，燕郊的市政管理、醫療、交通等，都已經與北京一體化，這些信息釋放了重要信號，催生出燕郊樓市融融暖意。未來這些會再次刺激越來越多的人口湧入燕郊，對燕郊的經濟帶來深遠的積極影響。”

圖 / 燃財經攝

公共服務、醫療體系等一系列的互聯互通，具有很強的示範效應。去年上海開通至崑山的跨省地鐵，大大提高了上海在長三角的輻射效應。而燕郊也在京津冀一體化的發展中，逐漸向北京看齊，未來燕郊也可能會成爲下一個區域經濟一體化的典型樣本。

實際上，不僅僅是燕郊，隨着京津冀一體化建設的快速推進，一個以首都北京爲核心，輻射直轄市天津、地級市廊坊、縣級市固安等多等級的城市爲節點的北京都市圈已經初具規模。

“環京地區服務首都定位、承接非首都職能的責任非常明確，京西、京南、京東三個區域各憑利好，各有特色——京西依靠冬奧功能走廊輻射帶動，京東憑藉副中心功能走廊崛起、京南則依靠新機場雄安新區走廊發展勢頭強勁。”中國城市發展中心學術委祕書長馮奎在一次公開論壇上表示，未來，隨着京津冀一體化的深入推進，環京地區將迎來更好的發展。

雖然轉變確實需要一個過程，但劉婷婷他們相信，迎接他們的是更好的未來。

*題圖來源於視覺中國。應採訪者要求，文中劉婷婷、曹永平、李紅軍、陳超、陳瑤均爲化名。