貸款買房是絕大多數人的買房方式，畢竟買房的支付金額大，能夠全款購房的人並不多，即使能夠全款購房也會造成現金流的緊張，影響未來的生活。

朋友問：如果購房時需要貸款35萬首付30萬，10年以後住房需要漲到140萬才能保本，你還會選擇買房嗎？

對於這個問題，不知道朋友是怎樣測算的，我們可以從不同的角度看看是否需要借款買房？

首先，貸款35萬元買房，10年以後到底需要還本付息多少？

如果我們進行簡單的測算，可以根據不同的貸款方式以及不同的還款方式，在不同的利率狀態下的還本付息總金額。

貸款35萬元，貸款期限十年，看看在不同的貸款利率之下需要支付多少貸款本息：

如果是商業貸款基準利率即4.9%進行測算：貸款本息還款方式，十年期間累計利息支出爲93425元，本息還款合計443425元；如果以貸款本金還款方式，則十年期間累計支付利息86464.58 元，累計還本付息總額436464.58元。還本付息最高金額44.3425萬元。

如果以貸款基準利率上浮10%即5.39%進行測算：貸款本息還款方式，十年期間累計利息支出爲103524.54 元，本息還款合計453524.54元；如果以貸款本金還款方式，則十年期間累計支付利息95111.04 元，累計還本付息總額445111.04元。最高還本付息金額爲45.35萬元。

如果以貸款基準上浮30%即6.37%進行測算：貸款本息還款方式，十年期間累計利息支出爲124128 元，本息還款合計474128元；如果以貸款本金還款方式，則十年期間累計支付利息112403元，累計還本付息總額462403元。最高還本付息金額爲47.41萬元。

這就是大多數情況下，35萬元房貸的還本付息金額情況，最高還款金額不到48萬元，當然如果你的貸款利率高於6.37%，利息支付還會再高一些，但正常情況下會在50萬元以內，加上本金30萬元，合計成本80萬元即可以。

如果以貸款利率24%進行計算，一般情況下房貸利率不會達到24%，則在貸款本息還款方式，十年期間累計利息支出爲576020.07 元，本息還款合計926020.07元；如果以貸款本金還款方式，則十年期間累計支付利息423500元，累計還本付息總額773500元。最高還本付息金額爲92.6萬元。如果再加上首付本金30萬元，則還本付息加首付金額爲132.6萬元。

其次，如果再考慮首付30萬元的理財收益情況，我們再看看理財收益有多少？

有的人可能會說，30萬元的首付也是有成本和機會收益損失的。應該說是有道理的。

從30萬元的理財收益看，如果以5%的銀行理財曾經比較穩定的收益看，簡單計算30萬元10年的理財收益爲15萬元，本息合計爲45萬元。

如果以投資國債或者目前的理財收益4%進行測算，30萬元本金10年的理財收益爲12萬元，本息合計爲42萬元。

如果以目前的銀行存款等2%左右的利率進行測算，則30萬元10年期限的存款利息爲6萬元，本息合計爲36萬元。

當然如果你投資信託理財產品和證券資產管理產品，最高可能達到8%左右的收益，但是要冒較大的風險，10年的收益是24萬元，本息合計爲54萬元。

如果我們以貸款基準上浮30%即6.37%貸款35萬元測算的最高還本付息金額爲47.41萬元，再加上安全的理財收益5%的本息45萬元，則10年期限還本付息和資金收益合計爲92萬元左右。最高房價上漲100萬元就已經完全覆蓋了所有的成本。

其三，到底貸款買房是否划算呢？應該不應該貸款買房呢？

貸款買房到底是否划算？應該不應該貸款買房是一個複雜的問題。

之所以出現貸款35萬元10年、首付30萬元需要上漲到140萬元才保本這樣的說法，實際上是一些人將自己的貸款利息成本估價過高的同時，將自己的30萬元本金的投資收益估價更高的原因。

有的人總覺得自己30萬元的成本，每年投資收益8—10%，如果以複利進行測算，年度收益10%，10年的投資收益可以得到47.81萬元，本金和收益合計爲77.81萬元；如果以15%的投資收益率計算，10年期限累計實現投資收益91.37萬元，本息合計121.37萬元。

但這種計算方式是完全不合理的，畢竟每年獲得10%的無風險投資收益是非常難以做到的，而如果你有超過每年6%的投資收益，那麼，如果不是剛需並不建議投資買房。

如果是剛需買房，仍然建議買房，畢竟上面我們的測算只計算了資金成本和貸款成本，而沒有考慮到住房的租金收益，而一般情況下租金收益可以對沖貸款的還本付息成本。

更重要的是，還要考慮房價是否上漲的因素，也是可以在一定程度上對沖購房的資金成本。根據相關資料，如果以2015年爲基數100，我們再看看一線城市的住房價格變化情況：北京新建商品住房銷售價格2020年7月爲146.1%，上海是153.7%，廣州158.8%和深圳157.9%，如果我們進行簡單平均計算，北京每年上漲了8.12%，上海上漲了10.74%、廣州上漲了11.76%和深圳上漲了11.58%。可見一線城市買房的價格收益完全可以覆蓋投資收益和貸款資金成本。

與2015年對比累計上漲幅度看，70個城市中19個城市上漲幅度超過50%，其中上漲幅度最大的城市分別爲西安175.8%、徐州上漲168.4%、武漢165.2%、合肥162.3%、成都161.6%、無錫161.1%、廈門160.7%、南京160%。也就是說，有8個城市在5年間累計上漲幅度超過60%，年均上漲12%以上。累計上漲幅度最低的兩個城市泉州也累計119%、烏魯木齊119.9%，上漲水平大概接近20%，平均每年簡單計算上漲4%。

購房是一個複雜的問題，不能簡單地以是否划算進行衡量，而應該考慮到綜合因素，整體而言，要堅持房住不炒的原則，不以炒房爲投資目的。（麒鑑）