作者 | 徐准

出品 | 焦点财经

11月3日，港交所信息披露，融信物业服务集团有限公司（下称：融信服务）递交了招股书，海通国际担任其独家保荐人。

欧宗洪旗下的融信中国曾于2016年1月13日在香港主板上市，此次分拆物业上市也体现了他扩张资本版图的野心。

融信服务的上市计划在今年10月已显露端倪。彼时，融信世欧物业的股东上海欧兴途业注册资本突然由1000万元猛增780%至8800万元，融信世欧物业为融信服务旗下主营的子公司。在业内人士看来，其此类资产变动，就是公司在做架构调整为上市做准备。

招股书显示，融信服务成立于2004年7月5日，是一家全国性综合物业管理服务商，提供物业管理服务、非业主增值服务和社区增值服务三种业务。

欧宗洪所在的家族信托HSBC International Trustee Limited透过融心一品和福美国际控制公司股东大会30%以上的投票权，所以，欧宗洪、融心一品和福美国际为融信服务的控股股东。

图：全球发售前融信服务股权架构

截至2020年6月30日，融信服务有100个在管项目和81个已签约管理但尚未交付的项目，覆盖海峡西岸、长三角等两大地区，以及其他地区的41个城市，在管总建筑面积约1700万平方米，总签约建筑面积约3430万平方米。从规模上看，融信服务仍属于小型物业公司。

近几年，融信服务的营收逐渐从2017年的2.642亿元增加至2019年的5.184亿元，年复合年增长率约40.1%；纯利也由2017年的650万元增加至2019年的7150万元，复合年增长率约231.1%。

今年6月30日，融信服务的营业收入为3.18亿元，毛利9363万元，毛利率29.4%，归属于股东的净利润为3836万元。

其中，物管业务为公司贡献了大部分营收。截至今年中期，融信服务的物管业务营收为1.654亿元，占同期总营收的51.9%。而在2017年至2019年，物管业务的营收在总营收的占比分别为67.3%、57.2%、55.0%。今年相比前几年，物管业务的营收占比有所下降。

与此不同，2020上半年，融信服务非业主增值服务的营收占比反而较2019年末增加2.9个百分点至46.3%，社区增值服务贡献率则只略增0.4%至1.8%。

营收高度依赖关联方

与其他有房企背景的物业公司类似，融信服务对融信中国的依赖程度较大。尽管融信服务与融信中国并无股权关系，但融信服务董事长欧宗洪同时也是融信中国的实际控制人。

自2006年起，融信服务一直就为融信中国集团开发的物业提供物业管理服务。2016年，融信中国开始向独立第三方房地产开发商所开发的项目提供物管服务，但占比仍较低。

2017年至2019年以及2020年前六个月，融信服务向融信中国的开发项目提供物业管理服务所产生的收益分别为1.42亿元、1.765亿元、2.069亿元、9680万元和1.112亿元，在同期总收益中的占比为79.9%、74.6%、 72.6%、74%和67.3%。

从在管面积来看，2017年至2019年以及2020年前六个月，融信服务来自由融信中国集团开发项目及共同开发项目的建筑面积分别为573.7万平、635.7万平、921.4万平及1011.5万平，在当期总在管建筑面积中的占比为60.2%、60.2%、58.0%及59.5%。

由此可见，近几年，融信服务通过为独立第三方房地产开发商提供物业管理服务所获得的在管总面积不断增加，但对关联方的依赖程度仍较高。

有业内人士称，有母公司的支持，物业管理规模会有一定的基础，但仅仅依靠母公司积累起来的社区楼盘业务，就很难发展扩大，在管理体系上也会受到母公司的牵制。此类依赖母公司的物业企业要想做大还必须要并购其他公司，拓展第三方业务。

在融信服务递交招股书的同一天，融信中国发公告称，融信世欧物业向融信中国提供物业管理服务协议将于2020年12月31日届满。据此，融信服务同意继续向融信中国提供物业管理及相关服务，期限到2022年12月31日止。

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