作者 | 徐準

出品 | 焦點財經

11月3日，港交所信息披露，融信物業服務集團有限公司（下稱：融信服務）遞交了招股書，海通國際擔任其獨家保薦人。

歐宗洪旗下的融信中國曾於2016年1月13日在香港主板上市，此次分拆物業上市也體現了他擴張資本版圖的野心。

融信服務的上市計劃在今年10月已顯露端倪。彼時，融信世歐物業的股東上海歐興途業註冊資本突然由1000萬元猛增780%至8800萬元，融信世歐物業爲融信服務旗下主營的子公司。在業內人士看來，其此類資產變動，就是公司在做架構調整爲上市做準備。

招股書顯示，融信服務成立於2004年7月5日，是一家全國性綜合物業管理服務商，提供物業管理服務、非業主增值服務和社區增值服務三種業務。

歐宗洪所在的家族信託HSBC International Trustee Limited透過融心一品和福美國際控制公司股東大會30%以上的投票權，所以，歐宗洪、融心一品和福美國際爲融信服務的控股股東。

圖：全球發售前融信服務股權架構

截至2020年6月30日，融信服務有100個在管項目和81個已簽約管理但尚未交付的項目，覆蓋海峽西岸、長三角等兩大地區，以及其他地區的41個城市，在管總建築面積約1700萬平方米，總簽約建築面積約3430萬平方米。從規模上看，融信服務仍屬於小型物業公司。

近幾年，融信服務的營收逐漸從2017年的2.642億元增加至2019年的5.184億元，年複合年增長率約40.1%；純利也由2017年的650萬元增加至2019年的7150萬元，複合年增長率約231.1%。

今年6月30日，融信服務的營業收入爲3.18億元，毛利9363萬元，毛利率29.4%，歸屬於股東的淨利潤爲3836萬元。

其中，物管業務爲公司貢獻了大部分營收。截至今年中期，融信服務的物管業務營收爲1.654億元，佔同期總營收的51.9%。而在2017年至2019年，物管業務的營收在總營收的佔比分別爲67.3%、57.2%、55.0%。今年相比前幾年，物管業務的營收佔比有所下降。

與此不同，2020上半年，融信服務非業主增值服務的營收佔比反而較2019年末增加2.9個百分點至46.3%，社區增值服務貢獻率則只略增0.4%至1.8%。

營收高度依賴關聯方

與其他有房企背景的物業公司類似，融信服務對融信中國的依賴程度較大。儘管融信服務與融信中國並無股權關係，但融信服務董事長歐宗洪同時也是融信中國的實際控制人。

自2006年起，融信服務一直就爲融信中國集團開發的物業提供物業管理服務。2016年，融信中國開始向獨立第三方房地產開發商所開發的項目提供物管服務，但佔比仍較低。

2017年至2019年以及2020年前六個月，融信服務向融信中國的開發項目提供物業管理服務所產生的收益分別爲1.42億元、1.765億元、2.069億元、9680萬元和1.112億元，在同期總收益中的佔比爲79.9%、74.6%、 72.6%、74%和67.3%。

從在管面積來看，2017年至2019年以及2020年前六個月，融信服務來自由融信中國集團開發項目及共同開發項目的建築面積分別爲573.7萬平、635.7萬平、921.4萬平及1011.5萬平，在當期總在管建築面積中的佔比爲60.2%、60.2%、58.0%及59.5%。

由此可見，近幾年，融信服務通過爲獨立第三方房地產開發商提供物業管理服務所獲得的在管總面積不斷增加，但對關聯方的依賴程度仍較高。

有業內人士稱，有母公司的支持，物業管理規模會有一定的基礎，但僅僅依靠母公司積累起來的社區樓盤業務，就很難發展擴大，在管理體系上也會受到母公司的牽制。此類依賴母公司的物業企業要想做大還必須要併購其他公司，拓展第三方業務。

在融信服務遞交招股書的同一天，融信中國發公告稱，融信世歐物業向融信中國提供物業管理服務協議將於2020年12月31日屆滿。據此，融信服務同意繼續向融信中國提供物業管理及相關服務，期限到2022年12月31日止。

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