本文爲IPO早知道，作者|華夫餅。

據IPO早知道消息，華潤萬象生活本週尋求港交所聆訊，計劃募資金額約爲10億美金，聯合保薦人爲建銀國際、中金公司、花旗以及高盛。

聆訊通過後，華潤萬象生活計劃於下週啓動預路演程序。

8月31日，華潤萬象生活正式向港交所遞交招股書，擬香港主板IPO上市。

上市募集資金將用於擴大萬象生活的物業管理和商業運營板塊業務規模的戰略投資和收併購，使得萬象生活能提供更多多樣化的服務並擴大地理分佈、市場份額以及物業管理組合，實現規模經濟效應；用於涉及增值服務和上下游產業鏈的戰略性投資；投資信息技術系統和智能化社區以及營運資金和一般公司用途。

據招股書介紹，華潤萬象生活稱其爲中國領先的物業管理及商業運營服務提供商，是中國最大的住宅物業組合之一，業務範圍包括提供物業管理、增值服務、管理以及運營購物中心和寫字樓等各種不斷擴大的商業資產。

招股書顯示，華潤萬象生活提供物業管理服務的住宅及商業物業建築面積約1.06億平方，提供商業運營服務的購物中心建築面積約560萬平方米，根據弗若斯特沙利文報告數據，按照2019年中國所有物業管理公司的物業管理公司服務收入計算，華潤萬象生活物業排名第五，按照2019年中國所有購物中心運營服務提供商的服務中心物業管理服務收入計算，排名第二。

截至最後實際可行日期，華潤置地（01109）直接擁有華潤萬象生活已發行股本的100%，華潤（集團）間接擁有華潤置地已發行股本約59.55%。

截至2020年6月30日，華潤萬象生活管理的物業覆蓋中國27個省級行政區62個城市，其中管理面積的78%的住宅物業和76%的商業物業位於一二線城市。

華潤萬象生活的客戶主要包括物業開發商、業主、業主委員會、住戶及租戶。營業紀錄期間，華潤集團及華潤置地（連同各自的合營企業和聯營公司）爲其兩大客戶，所貢獻收入合共分別佔2017年、2018年及2019年與截至2020年6月30日止六個月總收入的31.2%、32.2%、32.3%及36.0%。

其主要供應商主要包括提供清潔、綠化及若干維修保養服務的分包商；公共設施服務供應商；提供裝修服務、廣告及社區生活服務的的服務供應商；及提供活動策劃、市場推廣及客戶關係服務的分包商。營業紀錄期間，華潤集團及華潤置地（連同各自的合營企業和聯營公司）位列我們的五大客戶，自彼等的採購額合共分別佔2017年、2018 年及2019年與截至2020年6月30日止六個月採購總額的20.8%、13.3%、14.9%及17.8%。

從財務數據來看，2017年、2018年及2019年，華潤萬象生活分別實現收入31.29億元、44.31億元及58.68億元。同期利潤分別爲3.88億元、4.22億元及3.64億元， 2020年上半年實現收入31.34億元，2020年上半年物業佔比42%，購物中心營收佔比32.1%。2020年上半年利潤3.38億元。

2017年、2018年及2019年，華潤萬象生活毛利分別爲4.07億元、6.65億元及9.42億元。2020年上半年毛利7.55億元。同期毛利率分別爲13%、15%、16.1%，及24.1%。

其主要收入區域爲華北區域、華南區域。2017-2019年度來源於華北區域的收入佔比分別爲23.8%、23.5%、23.9%，來源於華南區域的收入佔比分別爲19.2%、18.3%、18.7%。2020年度上半年，來源於華北、華南區域的收入仍佔比最高，分別爲23.3%、19.2%。

未來發展戰略中，華潤萬象生活表示將尋求擴大在管物業規模及用戶數量，區域策略上深耕華潤置地已進入的一二線城市和經濟發達的三線重點城市，並在主動獲取的獨立第三方項目上注重運營已進入城市積累的網絡及華潤和萬象城/萬象匯的品牌優勢進行深耕；尋求對提供增值服務及經營上下游產業鏈公司進行戰略投資；進一步強化會員體系，投資科技能力，並加強與華潤集團和華潤置地的協同效應。