在三道紅線的緊箍咒下，房企拆分物業上市拓寬融資渠道的動作明顯加快。10月3日，融信集團旗下物業公司融信服務遞交了港股上市申請。

在管面積17百萬平方米，合約面積34.3百萬平方米，融信服務的體量雖然不大，但儲備率（儲備面積/在管面積）在1以上，短期內收入增長可期。不過上市前夕，融信服務一口氣派發了1億元股息，幾乎掏光本就不豐厚的未分配利潤，並不利於公司長遠發展。而融信服務的淨利率曾低至2.5%，今年上半年雖大幅提高至13%，但仍然偏低，公司是否具備足夠的競爭實力還有待觀察。

體量不大淨利率還不高

融信服務旗下運營的子公司有兩家，分別是融信世歐及融信物業管理。最早可以追溯到2014年，當時融信集團創始人歐宗洪通過福州世歐房地產間接獲得融信世歐物業50%的股權，同年又收購了融信物業管理52%的股權，融信服務雛形初具。

因此，滿打滿算融信服務在歐宗洪完全掌制下的發展歷程只有6年。2016年開始作爲獨立第三方爲其他房地產開發商提供服務，對外發展也只有4年，公司規模不算大。

截至2020年6月，融信服務在管面積有17百萬平方米，在25家公佈面積數據的物業股中排倒數第六位。總簽約面積爲34.2百萬平方米，在25家公佈面積數據的物業股中排倒數第8位。有意思的是，融信服務實控人歐宗洪與正榮服務實控人歐宗榮爲兄弟關係。對比正榮服務在管/合約面積27.8/43百萬平方米，融信服務的體量略小一些。公司項目以海峽西岸及長江三角洲爲主，整體而言是一家小型物管公司。

不過，融信服務小而不“美”。首先公司淨利率不高，未分配利潤在2017年仍爲負數，以前年度屬於虧損狀態。

2017-2019年，融信服務營業收入爲2.6億元、4.1億元、5.1億元，期內溢利652萬元、3380萬元、7150萬元，銷售淨利率爲2.5%、8.2%、13.8%。2017年淨利率只有2.5%，到2019年上升到13.8%，大幅提高了11.3個百分點。作爲參考，融信服務同期毛利率並不低，分別爲22.6%、27.5%、32.3%。

進一步分析淨利率在10%以下的物業股可知，除去第三方及迷你型物企之外，招商積餘、綠城服務、保利物業、中海物業等頭部物企因爲體量大或國企性質等因素，盈利能力有待提升。但融信服務目前算是區域物企，離佈局全國尚有一定距離，爲什麼盈利水平也不高？融信服務的運營效率及費用管控問題值得關注。

另一方面，儘管公司2019年淨利率迴歸至行業正常水平，但急速提升的盈利能力似乎尚不穩定。2020年因新管肺炎疫情影響，上半年非業主增值服務的毛利率從去年末43.7%下降至36.6%；社區增值服務的毛利率從39.9%下降至23.9%，導致公司綜合毛利率從去年末的32.3%下降至今年中報的29.4%，淨利率從13.8%下降至12.8%。而中報顯示，大多數物企因社保減免等政策，上半年毛利率微增了1個百分點。

利潤還得靠關聯方

其次，融信服務對融信集團的依賴程度也較高，這種依賴體現在盈利上面。

2017年6月-2020年6月，公司在管總建築面積分別約爲9.5百萬平方米、10.6百萬平方米、 15.9百萬平方米和17.0百萬平方米，其中分別約3.8百萬平方米、4.2百萬平方米、6.7百萬平方米和6.9百萬平方米由獨立第三方房地產開發商開發，分別佔在管總建築面積的39.8%、39.8%、42.0%和40.5%。

雖然公司第三方面積佔比較高，且逐年增長，但第三方項目賠本賺吆喝，收費不高。資料顯示，第三方房地產開發商開發的項目住宅物業平均物業管理費爲1.1元、1.2元、1.2元、1.4元，同期融信集團住宅項目的平均物業費爲2.4元、2.4元、2.5元、2.6元，第三方項目僅爲關聯方項目的一半物業費。而毛利率較高（5~8元）的非住宅物業項目，均爲融信中國集團及共同開發項目，無第三方項目。

以融信服務17百萬平方米拆分，其中7.1百萬平方米是非住宅物業，收費較高的項目面積佔比達到了42%。如果未來非住宅物業減少或者住宅物業項目持續增多，將會對融信服務的利潤率產生一定影響。

此外，上半年融信服務宣佈向股東派發1億元股息，此時融信服務由歐宗洪成立的家族信託100%持有。公司保留盈利剛由虧轉正2年，大手筆分紅後剩餘保留盈利爲3290萬元。固然分紅回報大股東合情合理，但融信服務選擇的時間點未免太過着急。