1个问题：为什么这么多楼市调控都无法让“房价下跌”？

根据统计，今年1-10月全国共发布房地产调控政策425次；另一边，从国家统计局数据显示，1-9月全国商品销售面积为11.7亿平方米，新房平均销售价格为11500元/㎡，包括三四线城市在内，全国房价低于5000元/㎡更是屈指可数。毫不夸张地说，400多次调控也无法让“房价下跌”，这个问题究竟出在哪？

楼市“粮仓”开始关门了！这次，房价或到了不得不跌时候？

近段时间来，不少银行上调了有关“房地产抵押贷款”利率，从3.6%上调到4.05%；10月中旬，证券日报也报道房地产金融监管力度加强，深圳部分国有银行已经收紧房地产抵押条款，商铺类房产抵押是全面停止发贷，北京部分银行也是在执行更为严格审批条件，从发放额度、抵押门槛等全面加强。

这些做法无异于把楼市“粮仓”大门给关上了，为什么这么说？试想一下，开发商拍地、建房、宣传营销等至少要几千万成本，这些钱都从哪里来？毫不避讳地说，大部分资金都是把土地商品房抵押给银行换取贷款，利用高杠杆模式来发展当购房者把房款补上后，开发商再连本带利还给银行，这样做的好处就是房企可以利用极低成本通过成本转移来实现利润最大化，随着房价不断上涨开发商盈利资金也就越多，而买房人因为成本转移承受着高房价负担。

房说君以为，限制房地产类抵押贷款就是掐断了一部分开发商资金来源。银保监会有关负责人也表示，坚决落实“房住不炒”，将持续遏制房地产金融化泡沫，提高“以房押贷”这招使出来，让开发商们失去重要借款“粮仓”，想要回款只能通过降价甩卖存量房这一条出路，也就意味着房价不得不跌才能有销量。

明年起，开发商全面执行“新政策”，王健林一语道破。

恒大在9月初宣布“全国房价7折”消息引起大家热议，这是房企们始料不及的大促销，恒大为什么要这么做？因为从明年起，房企要开始全面执行“新规”了，21世纪经济报记者通过多方了解，“三道红线”新规会在2021年开始在楼市全面执行，其目的就是力争在3年内让中国开发商降低负债。

如何完成这个目标？将会通过对房企融资金额、渠道、对外债券等方面加以限制，比如自身净负债没降到一定范围内是无法进行融资和贷款，根据调查目前市场80%开发商都不合格，融创、恒大、碧桂园、绿地、金茂等龙头房企也位列其中；加上各地不断提高对“以房抵押”门槛，房企今后要想通过把土地、楼盘抵押给银行换出资金会比较困难，楼市“粮仓”关门会成为常态，在银行不断压降房贷占比下购房者按揭贷款也要排队等候，远水更救不了房企近火，留给房企们的好日子不多了。

以这个方向发展下去，明年开始以来土地财政各地方、开发商还是炒房者日子都不好过，因为买房缺钱，卖房的更缺钱。

今年国家对楼市开展了400多次调控，但始终无法让“房价下跌”，问题究竟出在哪？从经济学角度出发，大多调控政策着重限贷限购限售来压制需求端却忽略了对供应端制约，压制需求但无法摁住房价不上涨，因为决定房价高低是开发商，关上房企“粮仓”大门加大房地产抵押、融资、债券等渠道，迫使房企降价甩卖以解决自身债务才能真正让房价下跌。

王健林在今年公开说道，中国经济由高速增长转入高质量增长阶段，各个行业经济都趋于白热化，绝大多数中国企业都将进入赚辛苦钱、慢钱阶段，赚大钱、暴利时代要一去不返。

房说君有话说：明年起，房企开始全面执行“新政策”，80%开发商都不合格，在这样情况下降低房价甩卖是唯一自救方式，也就是说房价已经到了“不得不跌”的时候，留给大家好日子不多了。开发商受限于三条红线和以房抵押限制，“粮仓”大门逐渐被关闭，对他们来说，赚辛苦钱的时代要来了。

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