樓市“糧倉”要關門了！房價不得不跌？王健林：賺辛苦錢時代來了

1個問題：爲什麼這麼多樓市調控都無法讓“房價下跌”？

根據統計，今年1-10月全國共發佈房地產調控政策425次；另一邊，從國家統計局數據顯示，1-9月全國商品銷售面積爲11.7億平方米，新房平均銷售價格爲11500元/㎡，包括三四線城市在內，全國房價低於5000元/㎡更是屈指可數。毫不誇張地說，400多次調控也無法讓“房價下跌”，這個問題究竟出在哪？

樓市“糧倉”開始關門了！這次，房價或到了不得不跌時候？

近段時間來，不少銀行上調了有關“房地產抵押貸款”利率，從3.6%上調到4.05%；10月中旬，證券日報也報道房地產金融監管力度加強，深圳部分國有銀行已經收緊房地產抵押條款，商鋪類房產抵押是全面停止發貸，北京部分銀行也是在執行更爲嚴格審批條件，從發放額度、抵押門檻等全面加強。

這些做法無異於把樓市“糧倉”大門給關上了，爲什麼這麼說？試想一下，開發商拍地、建房、宣傳營銷等至少要幾千萬成本，這些錢都從哪裏來？毫不避諱地說，大部分資金都是把土地商品房抵押給銀行換取貸款，利用高槓杆模式來發展當購房者把房款補上後，開發商再連本帶利還給銀行，這樣做的好處就是房企可以利用極低成本通過成本轉移來實現利潤最大化，隨着房價不斷上漲開發商盈利資金也就越多，而買房人因爲成本轉移承受着高房價負擔。

房說君以爲，限制房地產類抵押貸款就是掐斷了一部分開發商資金來源。銀保監會有關負責人也表示，堅決落實“房住不炒”，將持續遏制房地產金融化泡沫，提高“以房押貸”這招使出來，讓開發商們失去重要借款“糧倉”，想要回款只能通過降價甩賣存量房這一條出路，也就意味着房價不得不跌纔能有銷量。

明年起，開發商全面執行“新政策”，王健林一語道破。

恒大在9月初宣佈“全國房價7折”消息引起大家熱議，這是房企們始料不及的大促銷，恒大爲什麼要這麼做？因爲從明年起，房企要開始全面執行“新規”了，21世紀經濟報記者通過多方瞭解，“三道紅線”新規會在2021年開始在樓市全面執行，其目的就是力爭在3年內讓中國開發商降低負債。

如何完成這個目標？將會通過對房企融資金額、渠道、對外債券等方面加以限制，比如自身淨負債沒降到一定範圍內是無法進行融資和貸款，根據調查目前市場80%開發商都不合格，融創、恒大、碧桂園、綠地、金茂等龍頭房企也位列其中；加上各地不斷提高對“以房抵押”門檻，房企今後要想通過把土地、樓盤抵押給銀行換出資金會比較困難，樓市“糧倉”關門會成爲常態，在銀行不斷壓降房貸佔比下購房者按揭貸款也要排隊等候，遠水更救不了房企近火，留給房企們的好日子不多了。

以這個方向發展下去，明年開始以來土地財政各地方、開發商還是炒房者日子都不好過，因爲買房缺錢，賣房的更缺錢。

今年國家對樓市開展了400多次調控，但始終無法讓“房價下跌”，問題究竟出在哪？從經濟學角度出發，大多調控政策着重限貸限購限售來壓制需求端卻忽略了對供應端制約，壓制需求但無法摁住房價不上漲，因爲決定房價高低是開發商，關上房企“糧倉”大門加大房地產抵押、融資、債券等渠道，迫使房企降價甩賣以解決自身債務才能真正讓房價下跌。

王健林在今年公開說道，中國經濟由高速增長轉入高質量增長階段，各個行業經濟都趨於白熱化，絕大多數中國企業都將進入賺辛苦錢、慢錢階段，賺大錢、暴利時代要一去不返。