爲應對出生人口降低，老齡化加速到來，任澤平鼓吹“放開三胎”，再逐步全面放開並鼓勵生育。話雖說得簡單，但無論哪一條，年輕人都不太樂意：即使放開三四五六胎也不會生，只因生得起，養不起。畢竟面對工作，年輕人尚能提起鬥志。可是生一個孩子，且不說喫穿用度，僅僅一個房子，那持續高漲的價格，就比工作難多了。

有的人會說，我租總可以吧。可是，同房子捆綁的教育、醫療、養老等紅利，時刻提醒着你不屬於這座城市，你的子女以後要回老家學習、高考。換言之，房產成了人們安家城市必須交的高昂建設費，甚至，房價在不斷炒作當中，逐步剝離“剛需”屬性，成爲有實力者得專屬。這絕不是開玩笑，近期貝殼研究院將全國30城剛需買房門檻進行逐一劃分：

第一梯隊：北京350萬元，深圳345萬元、上海295萬元。第二梯隊：廈門266萬元、杭州226萬元。第三梯隊：廣州198萬、南京190萬、寧波175萬、東莞160萬、蘇州159萬。

歸根結底，對於絕大部分城市來說，樓市4年調控的影響非常有限，雖然一定程度上遏制了投機炒作，也遏制了價格過快上漲的勢頭，但卻沒有從根源上做到“房價不漲”。不僅如此，在今年這個特殊時期，樓市罕見迎來“萬人搶房”，而且在7、8、9連續三個月，全國平均房價破萬元。

不過，在大趨勢下，樓市依然有逆向而行的行情

據社科院住房大數據緯房指數顯示，根據今年9月最新數據，近一年來，10個城市的新房房價累計跌幅超過5%，既有以肇慶、西雙版納、北海、廊坊爲代表的三四線城市，也有像濟南、鄭州這樣的一二線城市。可想而知， 從普漲到分化，樓市可謂進入翻天覆地的分化狀態。

衆所周知，大水漫灌之下，市價普漲，無論是超級都市，還是二線、三四線地市，乃至五六線縣城，無論哪裏買房，都會迎來差不多同等的漲幅，這是非常態的市場模式，買了也不會喫虧。然而，一旦潮水褪去，“同城不同命”的現象越來越普遍，有城市上漲，有城市下跌，有地段長期堅挺，有地段一瀉千里，無論是城市還是區域，想短時間內順利買賣變現變得越來越難。

相比房價跌幅，更值得關注的是市場流動性

何爲流動性？除了有充足的人口資源，市場不缺買家，剛需強烈的買房需求外，另一方面，沒有限購門檻，沒有限售時間，沒有限貸的條件，炒房客們才能撬動百萬以上計價的房產價值。顯然，流動性關乎投資變現能力，沒有流動性的房子，無論價格高低，就是一堆水泥鋼筋，除了居住，沒有別的價值可言。

據貝殼研究院9月數據，33城二手房源流動性指數中，廊坊、濟南、鄭州等城市二手房流動性墊底，這些城市恰恰是房價出現明顯盤整的城市。這也就印證了一點，如果市場沒有流動性，價格恐怕難以爲繼，即便房價依舊堅挺都好，但二手房流動性走低，極容易讓市場陷入有價無市的局面。

這就是當下房地產的典型特徵，不過，這只是開始，明年房價更令人難受。主要體現在兩方面。

其一，國家新規對樓市下重手，明年起，開發商將迎來全面整頓

前段時間，大家都知道高層給地產商規定了三道紅線，本來很多人就預計在2023年執行，明後兩年有一個過渡期，還能過過“好日子”。可哪知道，政策將於2021年起在全行業全面實施，那些動不動借錢拍地、現金緊繃的地產商，會成爲整頓的首個對象。

新規一旦推行，說了這麼多年的房價不漲，終於會有夢想成真的可能性。

原因很簡單。首先，據易居報告，今年上半年全國有70%的房企沒有完成半年度銷售目標。再說了，下半年開發商還有1500億債務要還，通過“拆東牆補西牆”恐怕很難，畢竟三道紅線已經出了，對企業的融資和負債管控都持續收緊。更何況，明年纔是真正的“大頭”，僅76家房企的待償債務就高達2.5萬億，比2020年多了1萬億。

就現階段來看，地產商唯一能補充現金流的方式就只有降價了，而且上半年70%的房企接下來都有很強的降價急售慾望，可以說房地產“甩賣潮”也即將降臨。其次，截至8月底，全國已有380家房企破產，對此業內預測，在新政下預計到2021年底至少有5000家企業被淘汰出局。把不必要的投資縮減，讓真正能蓋出好房子、經營穩健的地產商活下來，才能激活國民經濟的成長空間。

對此，摩根大通中國首席經濟學家朱海斌表示：“不出意外，2021年開發商降價銷售或成爲全年常態。開發商新房市場降價先行，又必然把作用傳導到二手房市場，奠定2021年房價“全面下跌”的主基調。” 房說君認爲，專家的話可以一言蔽之：現在市場就這麼大，天花板又壓得這麼低，樓市再無法重複前幾年那樣翻倍的上漲了。

其二，國家10字定調樓市，字字關鍵

近期，發改委副主任寧吉喆在回答 “十四五規劃建議中在社會民生領域有哪些值得期待的新內容”問題時，表示要促進住房消費健康發展。同時規劃建議文件，其中一條就是“促進住房消費健康發展”。在房說君看來，這已經是高層第二次“諫言”樓市了，在2016年，高層就首次提出房住不炒基調，此次提出“促進”，又迎來業內熱議。

至於熱議的內容，無非又是房價擁護者的言論：房地產又要迎來新一輪暴漲了。其實，房地產關乎着太多人的利益，稍有一些風吹草動就會有不同的聲音解讀，好的壞的，正確的錯誤的，參差不齊。就在這時候，證券時報發表評論：促進住房消費健康發展，“房住不炒”仍是關鍵。作爲官媒，證券時報的評論等於明確告訴老百姓國家的態度，仍然是房住不炒。

可見，高層兩度“諫言”樓市，雖然話說的不一樣，表達的卻是同一種意思：樓市回不去了，未來房價也不會有太大風險。之所以這麼說，是因爲“促進住消”是由需求端入手，間接對房地產起到帶動作用。

要知道，過去房價上漲主要是寬鬆的貨幣政策助推，投機者可以槓桿加槓桿用於買房，但現在不一樣了，不僅住房消費受重視，而且還加上“健康發展”的目標，可見，在房地產的正常需求之外，若出現投機的苗頭，就不算健康了，必須嚴加管制。

房說君有話說，事實上，從今年以來，我們可以明顯看到，房多者的生存環境也有了新禁令：監管通知控制房貸規模，多家銀行的房地產貸款佔比要降至30%以下，同時，央行拒絕降息、限購限售等措施加強。

照這樣下去，從明年起，房多者要失眠了，手持多套房賣不出，持有成本又增加，最終只能棄房斷供。這就意味着，房價火熱的城市會越來越少了。

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