■點擊右上角【關注】“北京在明律師事務所”百家號，私信回覆“諮詢”，即可享有一對一法律服務諮詢。■本文作者：王小明 北京在明律師事務所

2020年11月5日，自然資源部印發《通知》，全新的《土地徵收成片開發標準（試行）》在充分徵求各方意見後正式執行。無疑，這是新修訂《土地管理法》從規定邁向實踐的重要一步，將對農村徵地項目是否符合公共利益需要的標準判定產生直接影響。不過筆者認爲，農民朋友們無需將太多的精力花在研究這一最新標準上。本文，筆者就帶大家關注另一個極其重要的徵地程序變化，或許這纔是真正意義上的大變化……

【最新標準：農民主要記住這一點】

關於自然資源部最新發布的“成片開發”標準，全文並不長，大家有興趣完全可以自己查閱。我們只提示大家一個點：

土地徵收成片開發方案應當充分徵求成片開發範圍內農村集體經濟組織和農民的意見，並經集體經濟組織成員的村民會議三分之二以上成員或者三分之二以上村民代表同意。未經同意，不得申請土地徵收成片開發。

農民朋友只需要掌握好自己的知情權、參與權和監督權就可以了，少數服從多數，按村民自治程序去走。至於其他的點，如有質疑就需要專業律師的介入了，非一般老百姓能完全弄得明白的。

簡單地講，這個標準主要是用來監督徵地行爲本身是否合法、合理的，但與補償安置無直接關係。如果農民朋友們關注的還是補償安置條件，那麼接下來的問題恐怕更值得大家去關注。

【2020年農村徵地也靠“協議搬遷”？先簽協議的徵地怎樣應對？】

目前農村徵地領域的最大懸念，來自於《土地管理法實施條例》修訂的懸而未決。在《徵收土地公告辦法》被廢止的情況下，農村徵地的法定程序事實上處於相對模糊的狀態中，只能依據《土地管理法》第47條這一個條款來審慎調整和推進。

我們再來爲大家簡要回顧一下“47條”規定的徵地程序：

縣級政府發佈徵地啓動公告（徵收範圍、徵收目的、土地現狀調查和社會穩定風險評估安排）→徵地補償安置公告（補償標準、安置方式、社會保障、簽約期限等）→聽取意見、召開聽證會→辦理徵地補償登記→預籤徵地補償安置協議→申請徵收土地

爲了讓大家對2020年徵地的整個程序有一個相對完整的認知，筆者爲大家手動補充“47條”規定程序之後的徵地實施程序，依據是《土地管理法實施條例（修訂草案）》徵求意見稿和徵地拆遷的一般補償原理：

→省級政府作出徵地批覆→縣級政府發佈正式的徵地公告→對仍未簽約的村民作出徵地補償安置決定→對決定不服的可複議可訴訟→申請法院強制執行

按照上述程序步驟，“預籤徵地補償安置協議”顯然是最要緊的轉變。先簽協議，後作出征地的決定（也就是批覆），籤協議的比例將可能直接決定批覆能否作出。

那麼，在“預籤”階段對補償安置條件仍有疑問，到底籤還是不籤就成了擺在農民面前的重大課題。

筆者在這裏提示大家以下3點：

其一，農村徵地領域的“預簽約”完全不同於所謂的“協議搬遷”，不是“商量着來的”，更不能“籤一戶拆一戶”。

“協議搬遷”類項目如合村並居、城中村改造等的最大特點是不具有行政強制性，籤與不籤自願，拆與不拆也自願。

而“預簽約”仍是徵收土地中的一個環節，是負責實施徵地的政府部門出面而不是開發商、村委會與村民進行簽約，所籤協議性質是行政協議而非一般的民事合同。

這就是說，“預簽約”並不會導致徵地行爲具有強制性的特徵喪失。對於農民朋友而言，不籤面臨的很可能就是最終的徵地補償安置決定，一旦到了司法強拆那一步，該搬還是要搬。

但對於農民而言，好處就在於“預簽約”行爲同樣受到嚴格的法律程序限制。在預簽約達到一定比例但徵地批覆、徵地公告未作出時，任何人都不得僅憑協議去拆除房屋、強佔土地，此時動手將涉嫌“未批先佔”，是典型的土地違法行爲。

同時，預簽約所涉協議條款內容也必須與上報的方案相吻合，不得任由開發商、村委會從中“夾帶私貨”或者隨意調整。

其二，預簽約勢必將與獎勵金等利益掛鉤，選擇暫不簽約需要充分的法律分析。類似於城鎮棚戶區改造項目中的預簽約，晚籤一天都會被按日扣除額外提供的那筆獎勵金，從明面上看被徵收人每天都在損失利益。

故此，究竟要不要選擇暫不簽約，農民一定要儘早諮詢專業律師，對涉案項目徵地、補償行爲的合法性、合理性作出客觀理性的判斷，而不是任由自己的主觀想法去決策。

你籤或者不籤，主要影響你自己的利益，對徵收方的影響並不是很大。一般而言，配合簽約的總是大多數人。

其三，預簽約內容幾無修改、調整的可能，要慎重對待。先簽的這份就是正式的補償安置協議，而不是簡單的“意見徵詢”“意願調查”或者是協議草稿，這點被徵收人一定要弄清楚。千萬不要想着簽完了後面還能重籤或者再修改、反悔，這樣的事情在極特殊的個案中有，但終究只是個案。

綜上，我們的結論就出來了：新修訂《土地管理法》適用下的農村徵地程序最要緊的轉變就是“先簽補償安置協議”這一點，但它與“協議搬遷”完全不同。究竟在簽約前後我們還有哪些權利可以行使，法定的救濟渠道除了最終起訴徵地補償安置決定外還有沒有其他的，這些問題的答案，就需要靜靜等待《土地管理法實施條例》修訂的出臺了。