我国楼市到底有多么坚强？也许大家对此并没有明确的界限，但不得不说市场的转变正在演变所有人的猜测。截止10月份，全国发布调控累计次数高达425次；而在另一边国家统计局发布数据显示，新建住房住宅均价为11500元/㎡。仅从这一点来看，再回望那些内心的躁动无处安放的三四线城市，楼市年年很难，但房价却年年涨，即使是今年特殊行情，也逃不掉上升的结局。与此同时，被称之为最贵经济学家的任泽平再次发声，建议放在三胎政策，借此来应对出生人口降低、人口老龄化的到来。对此我只想问一个问题，依靠人口红利支撑的经济真的没有天花板吗？

答案显然是有，国家干部姚景元曾表示，我国人口出现结构性变化，每年减少几百万有效劳动力使其过去经济增长模式不可复制，特别是房地产行业。如果站在这个角度来看市场时间轴，其实大家会发现一个规律，楼市的趋向正同步于人口流动性，在去库存、棚改的宏观背景下，城镇化进行得热火朝天，一方面是本地人口的农村往县城，另一方面县城流向中大城市。

简单来说，从过去20年案例来看，人口的体量决定市场份额的上限，例如去年房地产市场规模突破16万亿元；而流动性则决定房价的涨幅，例如曾经作为环京最亮眼的城市-燕郊，人口早已成为影响市场的唯一指标。

而在这个底层逻辑的背后，我们时常会思考一个问题，抛开人口层面的因素，高房价到底还剩下什么？有人说居民杠杆率，城镇居民住房拥有率96%的背后杠杆率突破60%，一旦买房也就意味着只能长期持房；有人说政策需求，每年的土地财政早已成为城市经济的重要支柱，去年卖地收入超过千亿的城市就超过16个；也有人说是市场预期，平心而论任何一个购房者都不希望看到自己房子贬值，在某种角度上来讲，房价上行是大多数人的期望。

但不管是哪一种行为，依然抵挡不了新一轮调控将至，一条指令的到来，房价或进入“下跌通道”？或者说介于当前市场横盘的格局，房价走平即亏钱，开发商为现金流打折促销，持房者为快速止损降价抛房。

至于这条指令具体含义是指什么，无疑就是最近高层发布的“十四五”文件，作为实现百年强国的目标，今年作为开头显然意蕴深长。文件主要有以下几点内容：一是重新定义住房消费，简而言之居住属性和投资属性，鱼和熊掌不可兼得；二是完善卖地收入分配，这一点似乎响应了最近卖地收入需要定量反哺农村建设的动作；三是发挥中心城市和城市群的带动效应，简而言之都市圈、城市群仍是重头之戏。

很显然在此次权威文件的调控加码下，这一次房价下行似乎有着必然趋势。原因很简单，此时市场供需正处于矛盾，卖方市场正在追求速度，卖得快比卖的贵更有价值，而买方市场则抽身观望，如何下行触底才是结局。

如果要回归市场，现阶段的市场一些动作早已明了，例如监管部门要求银行机构控制住房贷款增量，甚至占比降低在30%以下，其次银川、唐山等地暂停三套房及以上贷款。也就说住房贷款成为政策调控手上一张王牌，此时的房子既难卖又难买。

平心而论，今年房价较前几年的确下跌不少，特别是曾经极度火热城市，例如合肥、燕郊，但这仍然局限于政策的聚集力。相反那些产业结构单一、人口流失率走高的三四线城市，过去有着棚改余温，而现在早已褪去面具，最真实的面貌浮出水面，毫不客气地说下跌30%也是意料之中，最关键的是还卖不出去。

总的来说，本轮调控在新禁令下，囤房族或将失眠，若是降价抛房，核算下来每年的通货膨胀和房子折旧率。亏本是板上钉钉的事情；若是继续持房，市场压力首当其冲，房产税更是冲击市场格局，所谓的增值空间更多的是昙花一现，连一线城市在调控加码后市场持续低迷，至于其他城市我几乎看不到任何拐点。

在我看来，“杠杆”一词阶接下来将会贯穿整个市场格局，开发商看负债率，持房者看现金流动性，购房者重在自身杠杆率，一旦超出临界点，整个体系将会受到本质冲击。对于那些今年想买房的人来说，至少要保证2年稳定还贷的经济能力，首付消耗的是你的积蓄，而房贷却是衡量你的生活水平。