文|雲北

備受關注的恒大與深深房重組，終於塵埃落定。

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11月8日，中國恒大發佈公告，已終止與深深房的重組計劃。深深房同日發佈公告，將於11月9日正式復牌。

恒大終止與深深房重組計劃，可以說在意料之中。

從2010年至今，鮮有房企在內地資本市場直接上市。雖然“借殼上市”的閘門在2015年前後一度打開，綠地得以借殼金豐投資登陸A股，但隨着2016年底樓市調控的重新定調，加之“房住不炒”的橫空出世，房企在內地上市的大門就此緊閉。

這是政策大環境所致，並非孤例。遭遇這一變局的不只恒大與深深房，富力、萬達商業、首創、金輝等百強房企的A股上市之路，同樣無疾而終。

其中，富力回A最早可追溯到2007年，13年間曾經連續5次啓動，囿於監管政策，最終只能不了了之。

這些房企看中了A股的高估值，但內地資本市場卻對房地產關上了大門。如今，國家對於房地產的態度幾乎已是明牌，在“房住不炒”和“把發展經濟着力點放在實體經濟上”的總基調下，未來幾年，A股向房企大門洞開的可能性恐怕微乎其微。

這種背景下，終止重組，既是及時止損之舉，也是理性之舉。

畢竟，幾年前，恒大借重組深深房回A上市，可謂顯而易見的利好；如今，在空前明朗的政策大局面前，重組上市如果一直懸而未決，很容易讓企業陷入不確定性的境地，不僅不利於各大股東的權益，同樣不利於長遠發展。

更關鍵的是，最近的一系列事件表明，無論什麼企業，無論體量有多大，無論在行業的地位有多重要，順應調控大勢，與國家宏觀步調保持一致，纔是長遠發展之道。

卸掉包袱，恒大得以輕裝上陣。

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恒大重組終止，1300億戰略投資何去何從？

這要從4年前說起。當時，恒大爲重組回A上市，先後引入了1300億戰略投資。這些戰略投資並非空手而來，而是以對賭協議爲前提：如果2021年1月31日前重組未能完成，1300億戰略投資資金將從權益變爲負債，恒大必須悉數回購。

換言之，按照最初的對賭協議，如果不能如期完成重組，1300億投資就變成了負債，勢必衝擊既有的現金流，坊間所謂的對賭警報就不是簡單的“狼來了”的故事。

值得慶幸的是，如今，這一對賭風險已經基本排除，恒大有驚無險過了這一關。

據恒大公告披露，1300億戰投中的863億戰投已簽訂補充協議，同意不要求進行回購並繼續持有恒大地產權益；357億戰投已商談完畢，即將簽訂補充協議；50億戰投由於涉及其自身大股東的資產重組，正在商談；剩餘30億戰投的本金恒大集團已支付，即將回購。

這意味着，在1300億的戰投資金中，超過九成選擇繼續持有，對賭風險就此消除，資金鍊危機更不復存在。在戰略投資的加持之下，恒大的“降負債”之路無疑更加順暢。

爲何恒大重組終止，1300億戰投卻不約而同選擇了力挺？

一方面是務實考慮。樓市調控、宏觀政策的變化，畢竟超出所有人的預料。行業形勢、宏觀大勢如此，非企業經營問題，也非企業能力問題。面對不同的形勢做出不同的選擇，也是投資理性的體現。

另一方面則是看好恒大未來的發展前景。今年以來，即使面臨疫情衝擊，恒大地產銷售卻一路飄紅，不斷創出歷史新高。數據顯示，今年1-10月，恒大累計銷售達到6326億、回款5307億，兩項指標均已經全面超越去年全年。

退一步講，即使不回A上市，這些戰投每年都能從恒大拿到8-9個點的回報，超過大多數A股上市公司的分紅回報率。僅深圳控股，2017年投資恒大50億，迄今已拿到近20億元的分紅，累計投資回報率高達35.5%。

這筆賬並不難算，恒大對賭風險能夠迎刃而解，不是沒有理由的。

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恒大這一系列事件，給我們帶來多少啓示？

其一，卸掉包袱，才能輕裝上陣。恒大與深深房重組的終止，標誌着橫亙在企業之上的最大不確定因素就此消失。1300億戰投對賭風險的解除，意味着恒大近年面臨的最大風險不復存在。

如果考慮到恒大汽車科創板上市、恒大物業分拆上市帶來的利好，恒大的降負債之路可以說是前所未有的順利。

其二，不要低估政策的威力。今年以來，在主流房企中，恒大最早發出了“降負債”的呼聲，且持之以恆將“降負債”視爲頭等大事。

這些動作，足以說明房企融資 “三道紅線”從來不是說着玩的，還在試圖與監管玩捉迷藏、試圖通過各種財務技巧加以規避的企業，最終可能不得不直面監管的重壓。

其三，順應大勢，方能迎刃有餘。

中國房地產的大勢是什麼？這從剛公佈的十四五規劃建議中可見一斑：“房住不炒”再次被提及，“推動金融、房地產同實體經濟均衡發展”被着重強調，“促進住房消費健康發展”也出現在其中。

這意味着，房地產即將向普通行業迴歸，類似“三道紅線”之類的政策還將層出不窮，無限加槓桿式的擴張明顯不合時宜，“降負債”勢必成爲所有房企共同的選擇。

當然，迴歸意味着“規範”而非打壓，住房消費仍是國民經濟中不可或缺的重要部分，城鎮化方興未艾，中心城市結構性短缺仍然是不爭的事實，地方政府的土地財政依賴短期難以擺脫，房地產仍有空間存在。

然而，當樓市從黃金時代步入白銀時代，從增量市場向存量市場轉移，優勝劣汰、大魚喫小魚的馬太效應將會加劇，絕大多數中小房企都要直面市場波動的壓力，只有順應大勢的龍頭房企方能不斷生存壯大。