刚需其实是分真刚需和假刚需，而真刚需是那些确实具有一定的经济基础，而且还是具有一定的未来收入来源，再加上在工作或生活的城市里却没有房产的群体。而假刚需就是在以上的三个条件不能够全部满足或仅满足其中一个，就是最后那一个，这其实就是一种假刚需。就如同有个别城市还去鼓励在校大学生进行购买房产，这就是一种实实在在的假刚需！

我们不能够用在每一个城市里没有房产就是看作是刚需，这是对刚需的曲解。

美国的次贷危机就是一种很好在佐证。在美国以房地产市场作为经济推动的主要作用力之时，口号就是“让每个美国人都拥有自己的房产”。于是就对那些收入低、信用低的群体进行房产按揭，甚至是零首付。最终在2008年爆发次贷危机。

我们的刚需也不能够只对满足最后一个条件者，而且要拥有一定的个人财富，不能掏空六个钱包，还要加上亲戚朋友和信用卡的，这不是刚需，而是剥X。另外，还有对未来收入不可能支撑按揭者，也就类似于美国次级贷者。

可在房产上涨之时，为什么有这么多的刚需蜂拥而入？而如今刚需跑到哪里了呢？

其实在房价上涨之时，那叫马太效应。把买房产变成了买白菜，只要买到就是赚到。管它是朋友、兄弟的钱，还是首付贷！更不管现在失业，还是在读大学，明天的事情明天想办法。只要一个条件，那就是要有房票。也就是刚需条件。可这十多年来，一次次投入，却是一次次成功。但以前的成功也并不等于以后购买一定还会成功。

如今房地产开始渐渐冷却，经过一轮上涨之后的房价已经高高在上，不仅上涨的机会消失了，而且首付的资金也增加的。假刚需不仅失去了激情，更得不到全家的全力以赴，而且在购买房产时更是考虑了风险，包括按揭付款的风险和未来收入的来源。那么这些假刚需就退居二线，成为了一个潜在购房者，等待符合条件或下一轮上涨之时再冲进去。于是留下的就是那些真刚需，而且还有一部分真刚需还被市场的趋冷该吓着了，于是就开始磨磨蹭蹭、磨磨唧唧，有些还进入了观望。市场里的刚需也就会越来越少，开发商只能绞尽脑汁想方设法地制造各种刺激机会来吸引刚需者，还有一部分还在危机中的假刚需拉到了购房者的群体里。但群体数量已经严重不足，渐渐成了一个买方市场。