有些人豪橫起來，還真不把契約精神當回事……

▲圖片來自網絡

文 | 柳宇霆

“人無信不立”，這是碗“祖傳祕方配製的老雞湯”了。

雞湯雖“老”，道理卻歷久彌新：做人啦，最重要的是開心，還有誠信。

可現實中，偏有些人不以爲然。

比如那些老賴。

比如那些詐騙犯。

又比如，這起有些無厘頭的購房糾紛裏的開發商。

怎麼個無厘頭法？

大致就是：在邯鄲，多位市民2015年按每平方米3980元的價格買了一處房產，購房協議都簽了，協議上寫得清清楚楚價格是3980元/平方米，2018年6月30日之前完工。

結果，房子拖到現在都沒完全交工，非但如此，要價卻變成了每平方米12000元。

把周星馳那句臺詞“驚不驚喜？意不意外？”搬到這，答案肯定是：有意外，沒驚喜，只有驚嚇。

這就相當於，原定規則是“買定離手”，等你買定了離手了，人家卻說：剛那盤不算數，得重新出價。求你的怒氣指數。

涉事開發商倒是也有理由——因爲成本上漲了。

聽起來挺有道理：與五年前相比，現在的土地、勞動力和建築原材料等價格確實都有攀升。

縱向看，今年的房價跟2015年的也不是一個檔位。

但問題是，購房協議的簽訂，早已定格在了2015年。以當下市場的情況，否認當年合同的合理性，確定不是在背離契約精神？

有些買房人不爽了：“讓你們退錢的時候也不退，退不了沒錢，然後讓等房子說不漲價，現在又給我們說漲價，你說誰接受的了。”

涉事開發商的回應則是：責任我們有，但也不全是我們的責任，有很多是我們左右不了的責任。總結起來就是一句話：之前的協議現在履行不了。

而當地官方回應本地媒體時也表達了幾點意思：1.該項目此前就是沒取得預售證違規售房，中間資金鍊斷裂，後經政府協調，開發商跟新房產公司合作，才得以重新施工。2.目前房價這塊主要是，從一個開發商來說，肯定是市場行爲，作爲政府來說不能完全乾預這個事兒，但是肯定會去協調這個事兒。

聽起來很在理，但仍大不過兩個道理：一、白紙黑字的協議就擺在那。二、購房者自身無過錯。

《合同法》都明確規定了，“當事人行使權利、履行義務，應當遵循誠實信用原則”。在雙方已經簽訂的購房協議上，都寫着每平方米3980元了，哪能拿今天的建造成本去否定當年的購房價格？

▲購房單。圖片來自網絡

買房不是買菜，有些人花的是攢了一輩子的血汗錢。開發商張口便讓房價較此前上漲兩倍有餘，是全不把合同法當回事了？

沒錯，購房者買未取得預售證的樓盤，確實可能是入坑的前奏——最高法《關於審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》說了， “出賣人未取得商品房預售許可證明，與買受人訂立的商品房預售合同，應當認定無效，但是在起訴前取得商品房預售許可證明的，可以認定有效”。

正因如此，此前西安某房地產開發商就在房價大漲後，上演了一出自己告自己“違規預售”、想讓合同作廢的大戲。

但別忘了，法律原則裏有一條：“任何人都不能因爲自己的過錯而獲得利益”。從法理上講，考慮到雙方購房協議事實無異議，屬於“意思表示真實”。開發商違規銷售房產並收取款項後“反悔”，明顯違反誠實信用原則和契約精神。

在司法實踐中，對於此類“以自己未取得相關許可爲由要求宣告合同無效”的行爲，法院往往依據《民事訴訟法》，認定其屬於濫用訴權，構成惡意訴訟，駁回其訴訟請求。

在西安這起房地產開發商告自己的案件中，雖然一審中開發商勝訴，但西安中院作出終審判決，撤銷一審判決，駁回該公司確認合同無效的訴訟請求。

拿這事來說，最基本的道理就是：購房業主自身並無過錯。即便開發商承接的是此前的爛尾項目，但中間所產生的相應成本也不應轉嫁至購房者身上——在整個鏈條中，他們纔是最大的受害者。憑什麼讓他們爲開發商違規操作買單？

現在這起糾紛還在拉鋸中，購房人很氣憤，開發商則“不漲不行”的勢頭，事件走向如何，要看當地如何妥善處理了。

但這無疑是購房糾紛裏的一起典型案例。雖是個案，但這樣一個開發商違規操作還逼着購房人爲其過失買單的典型案例，能否得到合理解決，確實關乎很多購房人對房屋交易的信任感。

試想：如果合同都可以被隨意踐踏，那購房人還可信賴什麼？

但願此類個案的結果，都能與法治本義契合：契約精神不可踐踏，消費者權利不可欺。

□柳宇霆（法律學者）

編輯：馬小龍 陳靜 校對：李項玲