文/观察者

房企会分化，市场集中度会持续提升，市场对地产行业的预期在“兑现”。

最近，有媒体不完全统计，今年三季度，国内的上市房企，已总体呈现出头部房企营收和利润均稳健增长的态势，而部分中小房企则延续了上半年的颓势。

对照行业大势，中国奥园今年以来的表现不乏韧性——中国奥园前10个月的累计销售，一直稳居行业TOP30，并且完成了全年目标的86%，其中，仅从合同销售额来看，第三季度，中国奥园的合同销售额324.8亿，同比增长幅度30%，优于百强房企的同比增幅。

而10月份，奥园的成绩可以说大超预期。10月份，中国奥园物业合同销售约151.6亿元，合同销售面积约117.5万平方米，同比分别上升51%和17%。销售金额的升幅大幅高于销售面积，意味着奥园的销售是量价齐升。

此外，据克尔瑞数据显示，2020年10月，TOP 100房企实现销售操盘金额11440.7亿元，同比增长25.2%，但环比下降3.9%，而中国奥园的表现——同比增51%，环比增25%，都大幅超过行业平均水平。

每家房企都有自己的节奏，对中国奥园来说，在前10月的销售基本锁定全年目标的完成度之后，接下来奥园可以游刃有余地保持自身的节奏，做好未来的布局。

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基本面和应变能力得到验证

行业集中度提升、“头部效应”是基本的市场规律。同时，眼下和未来今年整个行业明显的剧变、多变，其实对所有房企的基本面和应变能力都是考验，而最终拼的是谁的“赢面”更多。

仅说今年下半年以来，在销售业绩持续向好的背后，其实不难看到奥园的多点发力——10月份中国奥园的销售量价齐升，就是奥园营销能力、产品去化能力的集中反映，比如国庆黄金周期间，在奥园地产板块借势营销之下，假期期间的额销售额达到了50亿。

而在黄金周营销攻势之后，也就是时下的双11期间，奥园的营销已经在天猫双11“百亿补贴”中“进入角色”，在新的运营思维和多项营销创新的配合下，一批优质房源被置于线上大促的场景和流量之下……

中国奥园的营销升级、产品去化提速，具有明显的可持续性，可以视为奥园市场环境应变力的一个例证。而在快速去化的同时，凭借奥园在业内独特的多元化土地布局优势，其土储增厚动作也快速跟进，如10月份，在不到半个月的时间里，便在多个城市斩获十余宗优质地块。

反映到资本市场上，今年下半年以来，资本市场频繁加持中国奥园，自8月份以来，有24家中外资大行给予“买入”评级，10月份，国际信用评级机构惠誉将中国奥园的信贷评级由“BB-”调升为“BB”，评级展望为“稳定”。

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“比较优势”呼应政策趋势

从最近发布的十四五规划建议中，不难看出房地产行业未来的一些新动向，比如强调推动金融、房地产同实体经济均衡发展、促进住房消费健康发展。其核心，实际上是通过创新发展方式，获得高质量增长。

地产业发展方式、行业规则的改变，势必会加速中小房企的淘汰，房企要获得足够的“赢面”，要么有综合实力，要么有政策呼应的比较优势，才有更多的“赢面”。

在综合实力、比较优势上，中国奥园明显是比较均衡的一家房企。2019年，中国奥园的销售规模首入“千亿俱乐部”，今年的销售目标达成之后，规模效应等意义上综合实力提升会更进一步。

而重点还是中国奥园的比较优势、特色优势——中国奥园作为“复合地产创造者”、“健康生活综合服务商”的特色，在目前的房地产政策环境下会明显受益。

伴随着十四五规划的落地，规划中提到的“城市更新行动”势必会加速，而中国奥园，可以说是有经验的参与者。事实上，城市更新项目已经成为中国奥园重要的增长点，在惠誉对中国奥园的评级调升中，也看到并肯定了这一点，“奥园位于高能级城市的城市更新项目将在2020年至2023年进入收获期，进一步优化土地储备，有助保持销售增长，降低政策影响。”

十四五规划建议中也明确提到，要“加快城市群和都市圈轨道交通网络化”、“发挥中心城市和城市群带动作用，建设现代化都市圈”。这意味着，未来可能会有大量新型城镇的建设需求、更加丰富的土地供给，但与此同时，不同于以往的招拍挂，参与其中的房企，需要有能力承担起一部分城市运营者的角色。

一直以来，从产业、商业、城市功能配套、城市更新等方面入手，以城市运营者的角色进行土地多样化布局、多元化开发，就是奥园作为“复合地产开发商”在业内的辨识度，奥园的这一“比较优势”，明显与未来城镇化发展的思路契合——仅去年以来，奥园就在上海先后落地了奉贤区东方美谷项目、“中国特色小镇”安亭镇商住项目等，并与上港集团达成合作协议。

无论是市场本身的剧变，还是宏观政策的新声——这两层重要的宏观逻辑影响已然是决定房企分化最重要的变量，而对中国奥园来说，适应市场变化的能力已被部分验证，政策呼应上，也已先人一步，无缝接轨于新的趋势。中国奥园未来的“赢面”，便是两者相承。