文/觀察者

房企會分化，市場集中度會持續提升，市場對地產行業的預期在“兌現”。

最近，有媒體不完全統計，今年三季度，國內的上市房企，已總體呈現出頭部房企營收和利潤均穩健增長的態勢，而部分中小房企則延續了上半年的頹勢。

對照行業大勢，中國奧園今年以來的表現不乏韌性——中國奧園前10個月的累計銷售，一直穩居行業TOP30，並且完成了全年目標的86%，其中，僅從合同銷售額來看，第三季度，中國奧園的合同銷售額324.8億，同比增長幅度30%，優於百強房企的同比增幅。

而10月份，奧園的成績可以說大超預期。10月份，中國奧園物業合同銷售約151.6億元，合同銷售面積約117.5萬平方米，同比分別上升51%和17%。銷售金額的升幅大幅高於銷售面積，意味着奧園的銷售是量價齊升。

此外，據克爾瑞數據顯示，2020年10月，TOP 100房企實現銷售操盤金額11440.7億元，同比增長25.2%，但環比下降3.9%，而中國奧園的表現——同比增51%，環比增25%，都大幅超過行業平均水平。

每家房企都有自己的節奏，對中國奧園來說，在前10月的銷售基本鎖定全年目標的完成度之後，接下來奧園可以遊刃有餘地保持自身的節奏，做好未來的佈局。

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基本面和應變能力得到驗證

行業集中度提升、“頭部效應”是基本的市場規律。同時，眼下和未來今年整個行業明顯的劇變、多變，其實對所有房企的基本面和應變能力都是考驗，而最終拼的是誰的“贏面”更多。

僅說今年下半年以來，在銷售業績持續向好的背後，其實不難看到奧園的多點發力——10月份中國奧園的銷售量價齊升，就是奧園營銷能力、產品去化能力的集中反映，比如國慶黃金週期間，在奧園地產板塊借勢營銷之下，假期期間的額銷售額達到了50億。

而在黃金週營銷攻勢之後，也就是時下的雙11期間，奧園的營銷已經在天貓雙11“百億補貼”中“進入角色”，在新的運營思維和多項營銷創新的配合下，一批優質房源被置於線上大促的場景和流量之下……

中國奧園的營銷升級、產品去化提速，具有明顯的可持續性，可以視爲奧園市場環境應變力的一個例證。而在快速去化的同時，憑藉奧園在業內獨特的多元化土地佈局優勢，其土儲增厚動作也快速跟進，如10月份，在不到半個月的時間裏，便在多個城市斬獲十餘宗優質地塊。

反映到資本市場上，今年下半年以來，資本市場頻繁加持中國奧園，自8月份以來，有24家中外資大行給予“買入”評級，10月份，國際信用評級機構惠譽將中國奧園的信貸評級由“BB-”調升爲“BB”，評級展望爲“穩定”。

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“比較優勢”呼應政策趨勢

從最近發佈的十四五規劃建議中，不難看出房地產行業未來的一些新動向，比如強調推動金融、房地產同實體經濟均衡發展、促進住房消費健康發展。其核心，實際上是通過創新發展方式，獲得高質量增長。

地產業發展方式、行業規則的改變，勢必會加速中小房企的淘汰，房企要獲得足夠的“贏面”，要麼有綜合實力，要麼有政策呼應的比較優勢，纔有更多的“贏面”。

在綜合實力、比較優勢上，中國奧園明顯是比較均衡的一家房企。2019年，中國奧園的銷售規模首入“千億俱樂部”，今年的銷售目標達成之後，規模效應等意義上綜合實力提升會更進一步。

而重點還是中國奧園的比較優勢、特色優勢——中國奧園作爲“複合地產創造者”、“健康生活綜合服務商”的特色，在目前的房地產政策環境下會明顯受益。

伴隨着十四五規劃的落地，規劃中提到的“城市更新行動”勢必會加速，而中國奧園，可以說是有經驗的參與者。事實上，城市更新項目已經成爲中國奧園重要的增長點，在惠譽對中國奧園的評級調升中，也看到並肯定了這一點，“奧園位於高能級城市的城市更新項目將在2020年至2023年進入收穫期，進一步優化土地儲備，有助保持銷售增長，降低政策影響。”

十四五規劃建議中也明確提到，要“加快城市羣和都市圈軌道交通網絡化”、“發揮中心城市和城市羣帶動作用，建設現代化都市圈”。這意味着，未來可能會有大量新型城鎮的建設需求、更加豐富的土地供給，但與此同時，不同於以往的招拍掛，參與其中的房企，需要有能力承擔起一部分城市運營者的角色。

一直以來，從產業、商業、城市功能配套、城市更新等方面入手，以城市運營者的角色進行土地多樣化佈局、多元化開發，就是奧園作爲“複合地產開發商”在業內的辨識度，奧園的這一“比較優勢”，明顯與未來城鎮化發展的思路契合——僅去年以來，奧園就在上海先後落地了奉賢區東方美谷項目、“中國特色小鎮”安亭鎮商住項目等，並與上港集團達成合作協議。

無論是市場本身的劇變，還是宏觀政策的新聲——這兩層重要的宏觀邏輯影響已然是決定房企分化最重要的變量，而對中國奧園來說，適應市場變化的能力已被部分驗證，政策呼應上，也已先人一步，無縫接軌於新的趨勢。中國奧園未來的“贏面”，便是兩者相承。