前言

当前，中国城市化已经进入高级发展阶段，一线城市中心城区新增土地已处于极度稀缺状态。一线城市逐渐从房屋新建开发交易为主的增量市场，转向基于物业资产管理和价值提升的存量市场。

未来，作为挖掘增量价值的另类方式，城市更新必将大行其道！

城市更新与过去的房地产开发模式不同。房地产开发是“三高”：高毛利、高周转、高回报；城市更新是“三长”：产业链条长、对资本的要求更长、投资周期相对较长。

如何从以往传统的开发逻辑，转向城市更新趋势下的资管逻辑？本期【资管峰会大咖说】，来自珠江实业集团的国企领导，从国企参与城市更新视角，带来【2020年中国国企资管创新峰会】中分享的实践案例。

资管大咖说

《城市更新与国企存量土地盘活》

广州城市更新协会会长、珠江实业集团总经理 郑洪伟

作为广州国有城市更新的重要平台，珠江实业集团深耕城市更新，坚持市场化定位，做活做优盘活城市存量资产，积累了大量成功案例，非常好地履行了国企的使命担当。

*以下为分享实录，有删节：

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向后看，理清过去城市更新发展脉络

广州城市更新经过十余年发展，已全面进入“产城融合，产业为先”的4.0阶段。从广州走过的更新历程来看，可以分为四个时代：

1.0阶段（2009-2012）最早的城市更新是鼓励旧村的大拆大建，2009年伴随亚运会的开展，广州旧城拆建进行得轰轰烈烈；

2.0阶段（2012-2015）2012年广州三旧改造出现了较大的方向性，开始强化政府主导，提倡土地的应储尽储，成片连片，也出台了各种文件，开始明确政府之间的收益分配机制；

3.0阶段（2016-2019）基于对以往三旧改造经验进行的总结，开始探索城市更新的微改造。城市更新不全是大拆大建，也开始通过微改造实现传统与现代的共融共生；

4.0阶段（2020年以来）首次提出产城融合、职住平衡的要求，将广州中心城区划分为三个圈层：第一个要求产业最低占比60%，第二个是占比40%，第三个是20%，通过这些实现城市高质量的发展。

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向前看，

抓准未来城市更新核心内涵和趋势

广州城市更新进阶到4.0阶段后，有哪些核心内涵和变化呢？体现在空间、产业、文化和人口四个要素的深度融合：

一是尽量采用系统化的改造思维，避免单一地块的零碎化开发；

二是强调产业化自赋能，产居平衡，要为经济迭代提供空间保障；

三是强调政企联动，强调政府的主导作用，以及政企协同的联动机制，既要激活市场的积极性，又要兼顾政府规划领导和公共利益的平衡；

四是强调城市的运营，导入城市运营的思维，目标是提高城市产业的生态、产业的能级，提高城市核心的竞争力，导投资主体摒弃传统“短平快”的房地产开发思路，倡导长周期可持续的经营发展理论。

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向内看，

明确国有企业的核心优势和机会

面对城市更新4.0阶段产生的新机遇、新挑战，国有企业还要向内看，必须明确自身的核心竞争力是什么？国有企业的市场机会在哪里？

国有企业进军城市更新，核心竞争力在于发挥自身体制优势和产业优势，积极开展对国有存量土地的盘活。地方留存下来的土地如果能够用好盘活，其价值是不可估量的。

对于机遇背后可能面临的挑战，主要有以下几种：

第一个是规划协调，能否释放国有企业存量用地的价值，关键在于落实国有存量用地的规划指标，从总体规划到控制性规划到修建性规划，都需要地块属地区政府的大力支持。

第二个是利益调和，国有存量用地存在历史情况复杂，权属主体不清晰，利益相关方较多，历史包袱较重等特点。如何实现各方利益的调和，达成统一，是地块能否顺利实现盘活的前提条件。

第三个是产业导入，如何结合存量土地的自身特点、区位交通条件、属地产业规划要求等限制性条件，引进和培育有较高成长性的新兴产业方，实现和产业方的共同成长，是盘活土地的核心关键。

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从实践中走来，

历练出“三大绝招”

这些问题都需要在实践过程中予以解决。以珠江实业集团为例，在新的十四五规划中，已经确定了以广州城市更新与智慧城市综合运营为核心的平台定位。在近几年基于城市更新、存量土地盘活的实践中，也有一些心得体会：

第一个是活化自身资源：在2.0到3.0的阶段，集团利用自身全产业链的技术优势，从设计、开发、运营、城市服务甚至产业的全链条优势，结合广州城市更新旧厂改造的利好政策，对自身存量土地进行梳理和整合，积极盘活集团名下的土地。

典型案例：资源活化

第二个强化国企间的合作：扩大国企“朋友圈”范围，对于主业不是从事城市运营、城市开发，但又有意愿参与城市更新及城市开发运营的国有企业，集团会与其签订一系列战略合作协议。集团已先后和广州十多家广州市属国企和央企协作，充分发挥珠江实业在城市运营服务方面的优势，为合作伙伴提供用于策划规划设计建设方案、产业导入、经营管理等全过程的策划服务，帮助合作伙伴挖掘存量供地的价值，再与合作伙伴释放土地价值，实现共赢。

典型案例：国企协作

第三个借力政府平台：在当下广州城市更新所处的4.0阶段，更需要借助政府平台，全面贯彻关于广州实现“老城市新活力”“四个出新出彩”的指示精神，带动“旧城旧村成片改造”，抓住“由市属国企作为市场主体进行全周期整体开发”的历史机遇。

典型案例：借力平台

为此，珠江实业成立了广州珠江产业园投资有限公司，作为市级平台，统筹推进广州聚龙湾片区的统一规划和整体开发。在广州市政府支持下，通过该平台整合其余5家市属国企，共计8个存量地块，统一由平台公司实施整体规划、整体开发、整体招商、整体的运营，统一了不同权属主体的利益诉求，提升了更新改造效益，保障项目建成后能够配合政府开展新兴产业的培育孵化工作，形成产业聚集效益，实现健康可持续发展。

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“产业+金融”双轮驱动，

助推城市更新跨越发展

城市更新是一个循序渐进、久久为功的过程，既需要转变对原有资源的态度，同时需要在再开发过程中不断创新。

未来，城市更新在实践层面成功的关键是在“产业+金融”双轮驱动：

第一个是产业导入。城市更新的核心问题还是在于如何把优势的产业导入进来，未来的格局必然是得产业者得天下！所有的城市更新如果不能让产业尤其是新兴产业留在城市里，很难说是成功的。因为如果缺乏了可持续发展载体，城市更新都是不可持续的。

因此，未来城市更新肯定是产业的聚合，城市更新的参与方要通过积极整合企业自身以及上下游资源，努力打造“产业联盟”，来搭建产业资源的汇集平台。

第二个是资本运作。城市更新要摒弃“短平快”的房地产开发思路，这就需要涉及大量的经营性的资产，也需要大量的现金。

在国企普遍实行的重资产模式下，如何将不稳定的低收益的现金流资产，变成稳定的持续增长的现金流资产？资产证券化一定是最有效的手段！

伴随基础设施公募REITs的出台，以及未来可能有的更多的试点项目落地，城市更新的最终出口有望被真正打通，重构出完整的城市更新流程闭环。

小结

城市更新存在着打造新空间，激发新价值的历史使命，是重新认知城市存在的起点；是探索城市未来基因，构建跨越过去、现在和未来的可持续发展框架的必由之路；是满足人民群众对美好生活的向往，增强人民幸福感的重要行动。

新时代下，城市复兴需要更新，国企必须勇担大任，未来大有可为！