文丨狐狸罐頭·宗威

韓國房價又上熱搜了。

據央視財經報道，首爾的一個公寓近日開盤後引來數萬人哄搶，比例達到驚人的1800人搶一套房。

首爾樓市之熱，領先全球。

自從文在寅上臺後，就把“居者有其屋”作爲重要施政目標，3年多內出臺了25項政策調控樓市。

然而首爾房價仍一路狂飆，公寓價格三年來暴漲了52%。

韓國樓市，陷入了“越調控越漲”的怪圈。

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在韓國，老百姓對首爾房價之高早已怨聲載道。

平民出身的文在寅曾被寄予厚望，他也在競選中向韓國民衆承諾，要打造一個努力工作就能養得起家、買得起房的公平社會。

2017年5月上臺後，文在寅政府自此開啓了瘋狂的樓市調控，3年半內 25連調。

在中國乃至全世界，即便是樓市調控最嚴的時候，也從未有過如此之密集的政策。

可見文在寅政府控制首爾房價的決心之堅定。

來看下25條房產新政中比較重要的幾條——

2017年8月：

指定整個首爾市及部分周邊地區爲限購區域，在該區域內不管何種類型房產，貸款比例不得超過40%；同時計劃在首都圈增加公租房供應量，未來5年每年爲新婚夫妻提供5萬套租賃住宅。

2018年9月：

無房家庭若非出於實際居住目的，不得在限購區域內按揭購買價格超過9億韓元（約合人民幣535萬元）的房產；首套房房產稅起徵點由9億韓元降至6億韓元（約合人民幣357萬元）。

2019年12月：

在限購區域內購買超過15億韓元（約合人民幣890萬元）以上的房產，禁止進行住房擔保貸款，即必須全款購買，且房產價格以政府備案爲準。

2020年7月：

租戶連續租住超過2年時，可在合同期滿後要求延長2年租約，以保障租戶能夠穩定居住4年（房東要求自住除外）；房東一次上調房租的幅度不得超過5%。

2

韓國政府的樓市調控政策，無非是全世界通行的兩板斧——

金融上，限制貸款並大幅提高持有和轉讓成本；

供給上，保障租戶權益的同時增加公租房供給。

然而結果卻大相徑庭，基本上是每次剛發調控政策，房價立馬就蹭蹭往上漲，簡直就是“無縫對接”。

數據顯示，首爾公寓三年多來整體上漲了52%，均價已超過7億韓元（約合人民幣416萬元）。而同一時段內，釜山、大邱等韓國其他城市的公寓價格，整體持平或僅小幅上漲。

房價暴漲讓民衆對文在寅大失所望，其支持率已跌至近年最低點。

30多歲羣體曾是文在寅的核心支持者，如今這羣被高房價困擾的剛需們，轉而成了最反對他的人。（韓國人計劃購買首套房的平均年齡是36.8歲）

今年7月在國會開幕式上發表的講話中，文在寅再度表態將採取一切措施，嚴查炒房投機、穩定房價。

他並非只是喊喊口號。

今年9月，韓國政府向外吹風，稱政府打算成立一個叫“房產交易分析院”、橫跨各部委的超級機構，專門監督管理樓市。

此外，韓國政府還在研究實施更嚴格的調控政策，包括——

持多套房產者在限購區域內交易，在現行轉讓稅基礎上再加10%；

持多套房產者的房產稅和購置稅最高可到6%和12%；

所購房產在一年內轉售的，住宅交易所得稅提高至80%。

然而在越調越漲的背景下，輿論對調控普遍持悲觀情緒，1800人哄搶一套公寓就是對政府的啪啪打臉。

3

自首爾房價爲啥總是漲勢喜人？

韓國總人口5170萬，近半數住在包括首爾、仁川和京畿道在內的首都圈。其中首爾市面積約600平方公里，聚集了966萬打工人。

我們以上海核心七區（徐匯、長寧、楊浦、虹口、普陀、閔行和寶山）作對比，其面積和人口跟首爾幾乎一樣。

這下應該很好理解首爾高房價的原因了吧。

地少人多，供需矛盾突出（況且首爾還有大量低層獨棟房屋），是推高首爾房價的根源。

從觀念上來說，韓國也深受東亞儒家文化影響，擁有屬於自己房產的意願強烈。曾有調查顯示，超9成韓國年輕人認爲要有自己的房子。

跟中國一樣，韓國普通家庭爲了買一套房，掏空“六個錢包”的情況很常見。有統計數據爲證——

韓國父母花在子女上的支出，有三分之二是爲他們買房。

首爾房價此輪上漲，還有疫情的原因。

疫情下出於避險情緒，大量熱錢流向樓市，這在全世界都一樣。紐約、新加坡等城市，今年房價都迎來了小幅上漲。

但首爾房價漲幅之大，遠遠超出這些城市。

首爾房價的暴漲，也帶動了整個韓國樓市的膨脹。根據韓國央行的數據，2019年韓國房產總市值增長7.4%，達5056萬億韓元（約合人民幣30萬億元），是韓國GDP的2.64倍。

4

供需矛盾難以一下解決，但政府嚴格的調控政策，一般不說壓低房價，至少能維持不漲吧。

越調越漲怎麼看都是奇觀。

只能說調控政策本身出了問題，太多自相矛盾的地方。

Bug1：一邊嚴控住房貸款門檻和額度，一邊將住房貸款基準利率調低至2.72%。

比咱們的公積金貸款利率還低，這不是鼓勵大家買房是什麼？

Bug2：調稅的確大幅提高了房產持有和轉讓成本，卻沒有從根源上限購！

對不差錢的富豪們來說，再高的稅也能承受，想買幾套都可以。況且房價上漲帶來的增值，完全可以抵消增加的持有成本。

此外，韓國政府也沒對外國購房者進行限制。

官方統計顯示，2017年1月至今年5月，外國人共購買了23167套公寓，其中近三分之一的公寓從未有人入住。

Bug3：這邊嚴厲打擊多套房持有者，那邊發現身旁全是臥底。

官方大規模摸底後發現，青瓦臺、國會和政府機關中的持多套房產者，分別達到29.8%、30.7%和27.9%。

爲了起到表率作用，韓國政府要求二級以上公務員（相當於中國的司局級），儘快處理多餘房產，否則計入考覈影響升遷。

在衡量房價上漲帶來的收益後，部分公務員選擇了辭職。

總的來說，韓國政府的樓市調控政策，自相矛盾之處太多，且行政之手伸得過長，完全無視市場原理。

最終的結果是，房價越調越漲，投機者沒打擊到，剛需羣體反而最受影響。今年8月的一項數據顯示，，普通家庭不喫不喝12年才能在首爾買套房。

不過比起國內的某些城市，首爾年輕人的幸福指數，已經算是很高了吧。