紮根長三角，新銳房企上坤地產“登科”港股
原標題：紮根長三角，新銳房企上坤地產“登科”港股
上坤地產勇闖關。
2020年11月17日，上坤地產（06900-HK）在港股正式掛牌上市。
衆所周知，港交所大門外聚集了不少IPO的內地房企。據Wind數據顯示，截止11月16日，港交所門外目前排隊等待上市的房企及相關企業有36家。
在互爭雄長的外部環境下，上坤地產成爲幸運兒，順利拿到上市門票。能在港交所諸多排隊上市的房企中脫穎而出，上坤地產是何來頭？
源自上海，穩居房企百強
上坤地產是一家新興的房地產企業，公司業務起步於上海，於2010年在上海開發首個物業項目，迄今僅有十一年時間，和房企前輩們比可謂十分年輕。
但公司的業務發展十分迅速，十一年間，公司業務已從上海拓展至長三角、珠三角以及中部核心經濟區的其他一線、二線及強三線城市。
業務規模迅速壯大，讓公司晉級百強俱樂部。按綜合實力計，上坤地產在“中國房地產開發企業500強”排名從2019年的第89位，上升到2020年的第79位。
上坤地產的成功不是偶然。崛起於國內樓市率先被調控的魔都上海，興旺於被重點調控的熱門區域長三角，上坤地產成長的這十年並沒有享受到房地產行業過去二十年的高增長紅利。
但這家新興房企，一路摸索實踐，硬是在實力雄厚的房企當中闖出一條路，並能連續入選百強房企，上坤地產的發展祕訣是什麼？
打開上坤地產的官網，答案撲面而來。
映入眼簾的是“爲宜居而來”一行大字，這就是上坤地產成功的祕訣。
秉承“爲宜居而來”的使命，公司打造出四個標準化住宅類物業產品線，即四季系、樾山╱半島系、雲系及S系，包括低層及高層公寓樓宇、聯排別墅、洋房及閣樓公寓。
對優質產品設計、建造及開發的執着追求，讓上坤地產在業界贏得衆多獎項及認可。
今年公司入選“2020年中國房地產企業品牌價值成長性10強”之一，以及“中國房地產開發企業經營績效10強”等諸多美譽。
除了住宅物業，上坤地產也建立了一些商業物業組合，以分散經營風險，產生穩定經營性收入的物業，來提高周邊住宅價值和現金流。
成長性十足，降負債路徑清晰
覆盤上坤地產營收、淨利潤、毛利率等關鍵業績指標，上坤地產表現出超出行業水準的成長性，成爲一家新興房企黑馬。
招股書顯示，2017-2019年，公司實現營收分別爲12.01億元、68.47億元和75.35億元，三年複合增長率高達150.5%。
相對營收高增長，公司淨利潤增速更爲罕見。上述三個年度，上坤地產分別實現淨利潤0.35億元、6.73億元、6.78億元，複合年增長率爲342.3%。
淨利潤增速跑贏營收增速，表明公司治理和運營呈現高質量和高效率的一面，管理層在企業治理上也形成一套科學高效的運營體系。
尤其是在房地產以往高增長紅利不在，上坤地產能依靠其獨特的稟賦突出重圍，表現出整個行業罕見的成長性。
在盈利能力方面，招股書顯示，今年前4月，上坤地產毛利率爲51.6%，繼續處在行業較高水平。
在保持高成長性同時，上坤地產更注重自身財務的穩健性。
近年國家倡導“房住不炒”，推動房企向高質量發展轉型，對行業公司提出更高的“三道紅線”發展要求，“紅、橙、黃、綠”四檔來控制有息負債規模年增長速度。
上坤地產積極順應國家“去槓桿、降負債”的要求，嚴格監控財務指標，降低負債水平，債務結構得到進一步優化。
報告期內，上坤地產淨資產負債率從2018年325.9%，降低到2019年118.8%，並進一步降至2020年4月末的73.8%，較2019年末下降45個百分點，財務結構日趨健康。
截至2020年4月30日，公司資產負債率（剔除合約負債）81.8%，淨資產負債率爲73.8%，現金及銀行結餘除以計息銀行及其他即可即期部分比率爲1.4。除資產負債率略高外，其餘兩個指標已經符合“三條紅線”相關標準要求。
值得一提的是，2019年上坤地產經營活動現金流淨額由負轉正，成爲公司經營業績一項重要突破。
而隨着公司即將上市，對接資本市場獲得的融資渠道和上市資本的補充，都爲公司降負債創造便利的條件。
戰略聚焦長三角，打開全國版圖
土儲是房企命根子，更是房企未來數年成長的基石。在房地產發展紅利期，房企閉着眼睛拿地都能大賺。而在轉型高質量發展的當下，拿地則成了一門學問，即講究策略，又講究戰術。
上坤地產重倉的長三角歷來是房企必爭之地。這裏是中國經濟最具活力的經濟帶，具備開發、創新、人口增長水平高，成爲房地產市場戰略高地。
起家於上海，作爲本土企業，上坤地產在對長三角市場熟悉度、深耕程度、以及良好的政商關係上具有天然優勢。
藉助上海龐大的市場規模、便利的金融、優質的地塊和優秀的人才，上坤地產很快在上海贏得穩健地位。截至2020年7月31日，公司在上海17處物業項目中擁有投資權益。
戰略方面，公司除繼續在上海市場滲透外，同時紮根長三角經濟區。
自2016年首次進入江蘇省，到今年7月末，上坤地產在長三角經濟區39個物業項目中擁有投資權益，佔總建築面積近70%。
在上海、寧波、蘇州等長三角經濟區業務規模不斷強大增長，上坤地產逐漸表現出強大的經濟實力和競爭優勢，並蛻變成一家全國性的綜合房企。
在全國化進程中，公司加大對珠三角經濟帶、中部核心經濟帶等有巨大增長潛力的地區進行滲透及擴張，在珠三角區域東莞、佛山、順德都有斬獲。
公司現有土地儲備足以供應公司未來二至三年的開發。截至2020年7月31日，上坤地產在由49個項目組成的物業組合中擁有投資權益，土地儲備總量約爲410萬平方米，應占總建築面積約爲300萬平方米。
佔據長三角房企高地，佈局粵港澳大彎區熱點城市，比業界更有競爭優勢的土地儲備，成爲上坤地產未來持續高質量成長的硬支撐和強勁的驅動力。
從穩健性看，房子依舊是國內保值、增資的優質資產，更是國民消費的重頭戲。上坤地產在遵循國家“房住不炒”的基調下的精耕細作，圍繞百姓“宜居”精耕細作，在高質量發展中譜寫長遠發展之道。
