原標題：招商蛇口年度最大收購計劃落空，“賣賣賣”的腳步沒有停下

記者| 黃昱

招商蛇口今年最大手筆的收購計劃，在歷時近半年後，還是以失敗告終了。

11月15日，招商蛇口宣佈終止向深投控收購南油集團24%股權事項。對於終止的原因，招商蛇口方面給出的理由是，基於目前宏觀環境變化等原因，現階段繼續推進後續程序的條件具有不確定性，公司與深投控均決定終止本次交易事項。

此次收購事項可以說是一波三折，一個月前還進行了一次方案調整，原計劃藉機引入的平安人壽因相關監管問題出局。一位接近招商蛇口內部人士對界面新聞透露，其實在引入平安人壽的計劃失敗後，該收購事項就準備取消了。

收購事項的取消雖然不會對招商蛇口產生很大的實質性影響，但卻在一定程度上給本已負面纏身的它帶來更多“挫敗感”。

引戰夢滅

南海集團76%股權由招商蛇口旗下深圳南油控股有限公司持有，另外24%的股權則由深圳國資委旗下的深投控持有。南海集團主要持有招商前海實業32.89%的股權。

招商前海實業爲招商蛇口控股公司，持有前海自貿50%股份。前海自貿間接擁有位於深圳前海媽灣約80.62萬平方米的土地使用權，將統籌主導未來前海片區的開發與建設。

招商蛇口最早在5月31日就對外宣佈了收購南油集團24%股權事項。招商蛇口方面稱，此次交易進一步加大了招商蛇口在前海片區享有的權益，使上市公司的整體價值得到提升，有助於增強上市公司的核心競爭力。

7月12日，具體的收購方案出爐，招商蛇口購買深投控持有的南油集團24%股權的交易價格定爲70.35億元，以發行股份、可轉換公司債及現金方式支付的對價分別佔總交易對價的2.5%、47.5%和50%。

最初計劃中，支付的現金部分將通過向平安資管非公開發行股份的方式募集。平安資管接受平安人壽委託，以平安人壽的保險資金全額認購招商蛇口本次募集配套資金非公開發行的股份，發行完成後平安人壽將成爲招商蛇口股東。

藉此契機，招商蛇口還與平安資管、平安人壽簽署了《戰略合作協議》，雙方將在園區、寫字樓、綜合體、商業、健康、養老等業務領域建立全面、深入的戰略合作關係。

就在外界以爲一切正在順利推進時，9月13日出現了變故。當時，招商蛇口公告稱，對收購南油集團股權的方案進行了適當調整，取消向平安資管非公開發行股份募集配套資金的安排，原向深投控支付的現金對價轉爲公司以發行股份的方式支付。

調整後的重組方案顯示，南油集團24%股權的交易定價不變，總髮行股份數量也仍爲2.34億股，不過發行股份和可轉換公司債方式支付的對價佔交易對價的52.5%和47.5%。

深投控將成爲此次股權收購中唯一引入的新招商蛇口股東。交易完成後，深投控將持有招商蛇口2.87%的股份；若深投控在限制期後將所持招商蛇口新發行可轉換公司債全部轉股，則深投控持有招商蛇口股份將達到5.21%，成爲第二大股東。

彼時，招商蛇口內部人士對界面新聞透露，重組方案調整是基於對目前資本市場環境變化的判斷，目的主要是希望能減少後續證監會審覈的不確定性。與此同時，與平安人壽簽訂的《戰略合作協議》也將隨着募集配套資金方案的取消而失效，因爲兩者是綁定關係。

收購方案進行調整後，9月23日，中國證監會上市公司併購重組審覈委員會召開2020年第42次工作會議，無條件審覈通過招商蛇口收購南油集團股份事項。在外界看來，這無異於已拿到了一張“通行卡”，收購事項理應順利完成。

不過據界面新聞了解，在原本的收購方案中，深投控將通過出讓南油集團股權直接獲取約35億元的現金，但最終方案調整，深投控只能獲取更多的招商蛇口股權，這對其的吸引力顯然不夠。

其實事後來看，調整後的收購方案存在明顯不合理性，“走過場”的信號明顯。例如7月13日至9月11日，招商蛇口股價跌幅達17.5%，從最高價19.46元/股下降至的16.05元/股，但兩次方案發行股價均爲每股15.77元/股，沒有順勢進行任何調整。

近一個月來，招商蛇口股價繼續走低，截至11月13日收盤時，股價只有14.43元/股，對比來看，收購方案的股票發行價已完全失去折價優勢。

“賣賣賣”

對於招商蛇口而言，今年是充滿挑戰的一年。

首當其衝的是大幅下降的歸母淨利潤。今年上半年，招商蛇口營業收入雖然同比增長45.74%至243.2億元，但歸母淨利潤卻僅有9.13億元，同比降幅達81.35%，歸母淨利潤率僅有3.75%，低於很多普通銀行理財產品的年收益率。

三季度，招商蛇口利潤水平小幅提升，但仍處於其歷史低位。前三季度，招商蛇口營業收入爲501.17億元，同比增長96.21%，歸母淨利潤爲21.91億元，同比下降56.96%，扣非後歸母淨利潤同比下降58.1%。

作爲曾經的“招保萬金”之一，招商蛇口因何陷入了“增收不增利”的困境？

結算成本上升是招商蛇口利潤下滑的首要原因。招商蛇口半年報顯示，隨着高土地成本項目陸續結轉，招商蛇口上半年營業成本同比增長78.6%至185.2億元。

今年上半年，招商蛇口的毛利率僅爲23.85%，較去年同期的37.88%大幅滑坡，其中社區開發毛利率爲18.77%，較去年同期下滑4.32個百分點。

與此同時，受疫情影響，上半年招行蛇口部分房地產項目受疫情影響延遲結轉，在一定程度上也影響了報告期利潤。另外，對租賃物業採取了減免租等措施，導致招商蛇口園區業務利潤同比下降明顯。

值得注意的是，去年上半年招商蛇口通過轉讓子公司股權獲取稅後淨收益22.26億元，總投資收益爲44億元，佔49億元總歸母淨利潤的90%。而今年上半年招商蛇口投資收益總計只有約5.2億元，同比減少88%。

事實上投資收益一直是招商蛇口的重要利潤來源。招商蛇口歷年財報發現，2016年-2019年，招商蛇口的投資收益分別爲42.03億元、29.1億元、65.48億元、102.31億元，佔歸母淨利潤比例分別爲43.87%、22.99%、42.97%、39.17%。

面對利潤下滑的壓力，招商蛇口下半年來頻頻出讓資產。9月初，招商蛇口將廣州金山谷創意園區5棟辦公樓與1棟酒店出售給招商局仁和養老投資有限公司，交易金額爲5.27億元，所得款項淨額約爲3.94億元，錄得收益約1.29億元。

9月15日，招商蛇口掛牌出讓深圳招盛閣置、明華（蛇口）海員服務兩家公司100%的股權，分別持有的主要資產爲泰格公寓以及明華國際會議中心，底價合計爲41.5億元。9月23日，擬轉讓深圳市樂藝置業有限公司49%股權，轉讓底價爲6.07億元。

11月以來，招商蛇口“賣子”的腳步也沒有停下，連續掛牌轉讓深圳市太子灣商儲置業有限公司100%股權以及深圳市商啓置業有限公司49%股權，轉讓底價分別爲11億元、26億元。

事實上，向城市運營商轉型多年的招商蛇口擁有較多的持有型物業。招商蛇口4月份公佈數據顯示，其已開業的持有型物業共有286萬平方米，在建的有445萬平方米，預計未來三年內建成並開業300萬平方米。

招商蛇口董事長許永軍在4月份的業績發佈會上表示，爲符合公司綜合發展的戰略定位，未來3-5年，招商蛇口持有型物業的資產會達到1500億左右，在6000多億的總資產中佔比達25%左右。

2020年，招商蛇口總部層面計劃搭建一個統一的重資產管理平臺——資產管理中心，該平臺的總統籌人、招商蛇口副總經理、深圳區域總經理聶黎明透露，通過該中心，招商蛇口將對所有持有型物業進行“投-融-建-管-退”全方位管理。

然而在如今行業整體面臨資金壓力的情況下，招商蛇口自持型物業在尋求接盤方以及高溢價的過程中勢必也會面臨更大的挑戰。

責任編輯：陳悠然 SF104