文丨西部菌

绿地又摊上事儿了。

今年6月，深圳前海天玑财富管理有限公司被曝私募基金产品爆雷，爆雷的产品天玑绿地中央广场私募投资基金一期，投资标的正是绿地GIC成都中央广场。

就在前两天，天玑财富发布了良退方案，用绿地项目公寓以2.5万元每平米的价格，抵兑给投资人，但该方案却遭到证监局的驳回。

这一纸良退公告，也将绿地的债务困境带了出来。根据报道，目前成都绿地项目公寓处于停工状态，公寓交楼时间存在不确定性。

而近期以来，绿地已经多次卷入舆论风波。上个月，它还被公开催债。更值得担心的是，绿地还面临着销售增长疲软、债务承压的多重压力，可谓是内忧外患。

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这次的风波，说起来也不算太复杂。

2013年，绿地以29.99亿元的总价拿下了位于武侯区的绿地GIC成都中央广场地块，整体涵盖住宅、商业公寓、写字楼、大型购物中心、酒店等多种业态，项目规模不小。

2018年，绿地和天玑财富签订协议，后者通过融资包销的形式，认购了该项目一共735套公寓房源，装修后进行售卖。

理论上，这种包销的形式，可以给绿地快速去化。但由于项目因备案问题被起诉，二者的合作中途出了问题，绿地只退了部分，其他折算成了房子。而天玑财富今年又接盘深圳海航城失败，导致理财产品无法按时兑付。

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于是在11月7日，天玑财富发布公告，将已经取得预售许可证的公寓，以市场单价2.5万元每平米，卖给投资者。

这套方案说的是“安置”，其实更像是再次套路投资人的圈钱行动。

因为根据市场行情，项目在售公寓市场价仅为1.5-1.7万元/平米，“安置”价格却达到了2.5万元/平米，引来投资人集体反对，并被证监会驳回，也就不奇怪了。

这起风波前前后后的主角是天玑财富，却暴露出了绿地的不少问题。首先，该项目的去化明显比较困难，市场热度不及预期。

其次，根据“壹地产”的说法，双方合作失败的一个重要原因是，绿地拖欠了工程款。同时据公开报道，目前该项目公寓处于停工状态，这些信息是否意味着绿地已严重缺钱？

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在头部房企阵营中，绿地可以说是相当“出类拔萃”的一个。虽然是国企，但它丝毫没有国企应有的那种沉稳风格，在舆论场上倒是麻烦不断，口碑分化相当明显。

今年上半年，一封实名举报信，让绿地陷入高管出轨的桃色风波，引来无数吃瓜群众。

而今年8月，深圳绿地新都会项目被曝从开盘后就停工长达8个月，存在烂尾风险。尽管绿地及时回应应对，协调开工，但稍加搜索能发现，包括曾规划636米的第一高楼武汉绿地中心在内，类似的停工风波，在全国多地都曾上演。

接二连三涌现出来的问题，某种程度上，正是发展掉队的绿地，在激进追赶过程中扩张后遗症的集中凸显。

众所周知，前些年的绿地一度是房企的销冠。但2019年的克而瑞数据显示，绿地的全口径销售额为3880.2亿元，排在碧桂园、万科、恒大、融创和保利之后，位列销售榜第6位。

为了保住行业位置，在房地产市场规模趋于见顶的背景下，绿地依然是采取激进的扩张策略。

即便是张玉良看来“整个市场的总量将下降5%-10%”的2020年，绿地在全国各地照样是四处砸钱揽储，豪掷千金。

比如今年3月，绿地和广西签订协议，计划未来五年新增投资超1000亿元。

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今年8月，绿地又在武汉黄陂拿地，总地价逾164亿元，拟投建武汉绿地天河国际会展城项目。按照绿地的说法，这是“武汉有史以来单次供地规模最大的项目”。

绿地一边疯狂揽储，为未来打基础，一边高周转运营，快速地回笼资金，通过提高存货周转的速度，赶在增量红利消失前快速做大做强。

这种牺牲质量换速度的规模增长模式，难免会导致绿地在公司治理、房屋质量品控等方面的精力投入，跟不上扩张的速度，接连出现问题也就在所难免了。

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绿地是一个有严重高楼情结的房企，在建和建成的摩天大楼达到23栋，但野心勃勃想要攀上新高度的它，现在面临着比私募爆雷更加棘手的挑战：

一方面，绿地的扩张势头已经显著放缓，销售增长明显乏力；另一方面，不断高企的债务总量，让绿地的高周转、高杠杆模式难以为继。

先来看销售增长情况。

前三季度，绿地实现合同销售面积1760.4万平方米，比去年同期减少16.8%；实现合同销售金额2178.80亿元，比去年同期减少7.1%。

因为黑天鹅的关系，今年房企的业绩增长普遍放缓，但绿地的降幅是数一数二的。比如绿地10月单月的环比销售降幅，高达51.38%，在千亿规模房企中降幅最高。

受增长乏力的影响，到目前为止，销售榜单上绿地已经被中海地产反超，不仅第6的位置保不住了，和碧桂园、恒大、万科等房企的差距，也在进一步拉大。

曾经的地产“一哥”，短短四五年时间内却掉到第7位，这种跌落的速度实在让人唏嘘。

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销售放缓的同时，营收、归属于上市公司股东的净利润方面，同样是乏善可陈。其中前三季度归属于上市公司股东的净利润增长，只有1.94%。

按照绿地的三季报，这一系列成绩还是在“狠抓当期业绩”的前提下取得的。

与此同时，绿地的债务丝毫没有刹车的迹象。目前，绿地的债务总量已经突破了一万亿元。其资产负债率，近几年一直维持在接近90%的水平，其中2019年为88.53%。

而今年前三季度，净负债率、剔除预收款的资产负债率和现金短债比等三项指标，分别为183%、82.4%和0.69。经营活动产生的现金流量净额，更是同比下滑45.17%。

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对照前段时间出台的降杠杆、降负债的“三道红线”，绿地全部踩线。值得注意的是，在50强房企中，绿地还是唯一一个全部踩线的国企。

今年10月，有机构发布了一篇《绿地，请付款》的文章，对绿地集团西南事业部进行公开的讨债，颇为讽刺的是，文章催讨的广告款，一共才7.5万元而已。

在绿地债务承压的背景下，这一起讨债风波，多少也能说明一些问题。

今年10月，绿地控股剥离了广州绿地全部股权，小小地回了一波血。但在未来更严格的融资环境下，缺钱的绿地，又该如何在加速扩张、避免掉队和降杠杆、降负债之间寻求平衡呢？