文丨西部菌

綠地又攤上事兒了。

今年6月，深圳前海天璣財富管理有限公司被曝私募基金產品爆雷，爆雷的產品天璣綠地中央廣場私募投資基金一期，投資標的正是綠地GIC成都中央廣場。

就在前兩天，天璣財富發佈了良退方案，用綠地項目公寓以2.5萬元每平米的價格，抵兌給投資人，但該方案卻遭到證監局的駁回。

這一紙良退公告，也將綠地的債務困境帶了出來。根據報道，目前成都綠地項目公寓處於停工狀態，公寓交樓時間存在不確定性。

而近期以來，綠地已經多次捲入輿論風波。上個月，它還被公開催債。更值得擔心的是，綠地還面臨着銷售增長疲軟、債務承壓的多重壓力，可謂是內憂外患。

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這次的風波，說起來也不算太複雜。

2013年，綠地以29.99億元的總價拿下了位於武侯區的綠地GIC成都中央廣場地塊，整體涵蓋住宅、商業公寓、寫字樓、大型購物中心、酒店等多種業態，項目規模不小。

2018年，綠地和天璣財富簽訂協議，後者通過融資包銷的形式，認購了該項目一共735套公寓房源，裝修後進行售賣。

理論上，這種包銷的形式，可以給綠地快速去化。但由於項目因備案問題被起訴，二者的合作中途出了問題，綠地只退了部分，其他折算成了房子。而天璣財富今年又接盤深圳海航城失敗，導致理財產品無法按時兌付。

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於是在11月7日，天璣財富發佈公告，將已經取得預售許可證的公寓，以市場單價2.5萬元每平米，賣給投資者。

這套方案說的是“安置”，其實更像是再次套路投資人的圈錢行動。

因爲根據市場行情，項目在售公寓市場價僅爲1.5-1.7萬元/平米，“安置”價格卻達到了2.5萬元/平米，引來投資人集體反對，並被證監會駁回，也就不奇怪了。

這起風波前前後後的主角是天璣財富，卻暴露出了綠地的不少問題。首先，該項目的去化明顯比較困難，市場熱度不及預期。

其次，根據“壹地產”的說法，雙方合作失敗的一個重要原因是，綠地拖欠了工程款。同時據公開報道，目前該項目公寓處於停工狀態，這些信息是否意味着綠地已嚴重缺錢？

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在頭部房企陣營中，綠地可以說是相當“出類拔萃”的一個。雖然是國企，但它絲毫沒有國企應有的那種沉穩風格，在輿論場上倒是麻煩不斷，口碑分化相當明顯。

今年上半年，一封實名舉報信，讓綠地陷入高管出軌的桃色風波，引來無數喫瓜羣衆。

而今年8月，深圳綠地新都會項目被曝從開盤後就停工長達8個月，存在爛尾風險。儘管綠地及時回應應對，協調開工，但稍加搜索能發現，包括曾規劃636米的第一高樓武漢綠地中心在內，類似的停工風波，在全國多地都曾上演。

接二連三湧現出來的問題，某種程度上，正是發展掉隊的綠地，在激進追趕過程中擴張後遺症的集中凸顯。

衆所周知，前些年的綠地一度是房企的銷冠。但2019年的克而瑞數據顯示，綠地的全口徑銷售額爲3880.2億元，排在碧桂園、萬科、恒大、融創和保利之後，位列銷售榜第6位。

爲了保住行業位置，在房地產市場規模趨於見頂的背景下，綠地依然是採取激進的擴張策略。

即便是張玉良看來“整個市場的總量將下降5%-10%”的2020年，綠地在全國各地照樣是四處砸錢攬儲，豪擲千金。

比如今年3月，綠地和廣西簽訂協議，計劃未來五年新增投資超1000億元。

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今年8月，綠地又在武漢黃陂拿地，總地價逾164億元，擬投建武漢綠地天河國際會展城項目。按照綠地的說法，這是“武漢有史以來單次供地規模最大的項目”。

綠地一邊瘋狂攬儲，爲未來打基礎，一邊高週轉運營，快速地回籠資金，通過提高存貨週轉的速度，趕在增量紅利消失前快速做大做強。

這種犧牲質量換速度的規模增長模式，難免會導致綠地在公司治理、房屋質量品控等方面的精力投入，跟不上擴張的速度，接連出現問題也就在所難免了。

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綠地是一個有嚴重高樓情結的房企，在建和建成的摩天大樓達到23棟，但野心勃勃想要攀上新高度的它，現在面臨着比私募爆雷更加棘手的挑戰：

一方面，綠地的擴張勢頭已經顯著放緩，銷售增長明顯乏力；另一方面，不斷高企的債務總量，讓綠地的高週轉、高槓杆模式難以爲繼。

先來看銷售增長情況。

前三季度，綠地實現合同銷售面積1760.4萬平方米，比去年同期減少16.8%；實現合同銷售金額2178.80億元，比去年同期減少7.1%。

因爲黑天鵝的關係，今年房企的業績增長普遍放緩，但綠地的降幅是數一數二的。比如綠地10月單月的環比銷售降幅，高達51.38%，在千億規模房企中降幅最高。

受增長乏力的影響，到目前爲止，銷售榜單上綠地已經被中海地產反超，不僅第6的位置保不住了，和碧桂園、恒大、萬科等房企的差距，也在進一步拉大。

曾經的地產“一哥”，短短四五年時間內卻掉到第7位，這種跌落的速度實在讓人唏噓。

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銷售放緩的同時，營收、歸屬於上市公司股東的淨利潤方面，同樣是乏善可陳。其中前三季度歸屬於上市公司股東的淨利潤增長，只有1.94%。

按照綠地的三季報，這一系列成績還是在“狠抓當期業績”的前提下取得的。

與此同時，綠地的債務絲毫沒有剎車的跡象。目前，綠地的債務總量已經突破了一萬億元。其資產負債率，近幾年一直維持在接近90%的水平，其中2019年爲88.53%。

而今年前三季度，淨負債率、剔除預收款的資產負債率和現金短債比等三項指標，分別爲183%、82.4%和0.69。經營活動產生的現金流量淨額，更是同比下滑45.17%。

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對照前段時間出臺的降槓桿、降負債的“三道紅線”，綠地全部踩線。值得注意的是，在50強房企中，綠地還是唯一一個全部踩線的國企。

今年10月，有機構發佈了一篇《綠地，請付款》的文章，對綠地集團西南事業部進行公開的討債，頗爲諷刺的是，文章催討的廣告款，一共才7.5萬元而已。

在綠地債務承壓的背景下，這一起討債風波，多少也能說明一些問題。

今年10月，綠地控股剝離了廣州綠地全部股權，小小地回了一波血。但在未來更嚴格的融資環境下，缺錢的綠地，又該如何在加速擴張、避免掉隊和降槓桿、降負債之間尋求平衡呢？