文丨西部菌

继“三稳”（稳地价、稳房价、稳预期）目标之后，楼市调控的目标，也开始慢慢指向房屋租赁市场。

11月17日，西安市下发了《关于印发西安市住房租赁试点工作实施方案的通知》，其中明确要求要“稳定住房租金水平”，并且给房租涨幅划定了红线——2020到2022年，各年租赁住房租金涨幅不超过城镇居民人均可支配收入增幅。

无独有偶，就在西安出手的前一天，《厦门市住房发展规划(2021-2025年)》也明确，新建商品住宅价格年度涨幅不超过5%，同时，住房租金价格年度涨幅不高于城镇居民人均可支配收入增长幅度。和西安的政策相当一致。

众所周知，今年下半年以来，随着楼市逐渐回暖，调控政策开始重新收紧。那么，西安和厦门将目标对准租房市场，强力“稳租金”，到底是为什么？

其实西安和厦门，在近几年来都算是房价上涨的热门城市了。以西安为例，今年7月，西安的新建商品住宅销售价格同比上涨7.3%，在70个大中城市中遥遥领先。

西安的房价上涨，一个重要因素是大量外来人口流入，推高了市场需求量。作为抢人竞争的主力城市，2018年西安的常住人口年增长达到38.7万人，仅次于深圳和广州，常住人口总量突破千万大关；2019年再次拿下19.98万人的增量。

厦门也是同样的因素。作为环境优美的旅游城市，厦门本身就是房产投资的热门地区，2019年厦门在常住人口只有400万出头的前提下，实现了18万人的增长。

随着大量的外来人口流入，西安以及厦门的楼市不断升温。由于很多刚落户的外来群体，尤其是一些大学生，一开始并没有足够的资金买方，所以不仅是房价在上涨，房屋租金价格也在水涨船高，这次在稳房价之后稳租金，完全在意料之中。

尤其对于西安来说，本身就是9个国家中心城市之一，人口快速增长，为地方经济提供了良好的支撑，今年还有有望迈入GDP万亿俱乐部。但与此同时，房价和房租上涨，也会对外来人口造成生存挤压，如果不及时出手调控，也会对人口和产业产生挤出效应。

其实不只是西安和厦门，像深圳，去年还曾推出了“稳租金”商品房，对部分商品房的租金进行涨幅限制——年度租金涨跌幅范围不超过±5%。

这次西安和厦门出手，从稳房价到稳租金，无疑意味着楼市调控进入了新的阶段。对广大大学毕业生来说，无疑是重要的利好。那么，下一个执行类似政策的将会是谁呢？

当然也得看到，在当下而言，房屋租赁市场毕竟不同于商品房买卖，相当大量的房屋租赁是绕过了备案环节的，属于房东和租客的私下租赁，价格自然也是自由议价。这意味着，租金涨幅不超过城镇居民人均可支配收入增幅，在具体的执行上，可能会面临着一些困难。

当然话说回来，对租金涨幅进行设定，本身也能起到宣示意义，对租赁市场的规范多少会起到一定的积极效果。