文丨西部菌

繼“三穩”（穩地價、穩房價、穩預期）目標之後，樓市調控的目標，也開始慢慢指向房屋租賃市場。

11月17日，西安市下發了《關於印發西安市住房租賃試點工作實施方案的通知》，其中明確要求要“穩定住房租金水平”，並且給房租漲幅劃定了紅線——2020到2022年，各年租賃住房租金漲幅不超過城鎮居民人均可支配收入增幅。

無獨有偶，就在西安出手的前一天，《廈門市住房發展規劃(2021-2025年)》也明確，新建商品住宅價格年度漲幅不超過5%，同時，住房租金價格年度漲幅不高於城鎮居民人均可支配收入增長幅度。和西安的政策相當一致。

衆所周知，今年下半年以來，隨着樓市逐漸回暖，調控政策開始重新收緊。那麼，西安和廈門將目標對準租房市場，強力“穩租金”，到底是爲什麼？

其實西安和廈門，在近幾年來都算是房價上漲的熱門城市了。以西安爲例，今年7月，西安的新建商品住宅銷售價格同比上漲7.3%，在70個大中城市中遙遙領先。

西安的房價上漲，一個重要因素是大量外來人口流入，推高了市場需求量。作爲搶人競爭的主力城市，2018年西安的常住人口年增長達到38.7萬人，僅次於深圳和廣州，常住人口總量突破千萬大關；2019年再次拿下19.98萬人的增量。

廈門也是同樣的因素。作爲環境優美的旅遊城市，廈門本身就是房產投資的熱門地區，2019年廈門在常住人口只有400萬出頭的前提下，實現了18萬人的增長。

隨着大量的外來人口流入，西安以及廈門的樓市不斷升溫。由於很多剛落戶的外來羣體，尤其是一些大學生，一開始並沒有足夠的資金買方，所以不僅是房價在上漲，房屋租金價格也在水漲船高，這次在穩房價之後穩租金，完全在意料之中。

尤其對於西安來說，本身就是9個國家中心城市之一，人口快速增長，爲地方經濟提供了良好的支撐，今年還有有望邁入GDP萬億俱樂部。但與此同時，房價和房租上漲，也會對外來人口造成生存擠壓，如果不及時出手調控，也會對人口和產業產生擠出效應。

其實不只是西安和廈門，像深圳，去年還曾推出了“穩租金”商品房，對部分商品房的租金進行漲幅限制——年度租金漲跌幅範圍不超過±5%。

這次西安和廈門出手，從穩房價到穩租金，無疑意味着樓市調控進入了新的階段。對廣大大學畢業生來說，無疑是重要的利好。那麼，下一個執行類似政策的將會是誰呢？

當然也得看到，在當下而言，房屋租賃市場畢竟不同於商品房買賣，相當大量的房屋租賃是繞過了備案環節的，屬於房東和租客的私下租賃，價格自然也是自由議價。這意味着，租金漲幅不超過城鎮居民人均可支配收入增幅，在具體的執行上，可能會面臨着一些困難。

當然話說回來，對租金漲幅進行設定，本身也能起到宣示意義，對租賃市場的規範多少會起到一定的積極效果。