相比以往租金貸風波，這次由蛋殼公寓引爆的租金貸整改浪潮來得更加兇猛，僅過數十天，已有地方監管部門介入。長租公寓夢破，場景金融踩雷。

撰文 | 木音

出品 | 消費金融頻道

蛋殼資金鍊陷入危機後，市場傳出我愛我家接盤蛋殼的消息，從媒體報道和蛋殼的股價表現上看，該消息並非謠傳，只是談判結果未定。蛋殼可能成功續命，但一場租金貸風波已經湧入金融機構、房屋中介、租客之間。

11月17日，深圳住建局緊急發佈《關於切實規範住房租賃企業經營行爲的緊急通知》，明確提出加強行業監管，切實規範住房租賃企業經營行爲，不得以“高進低出”“長收短付”的模式，誘導租客使用租金貸。

租金貸作爲住房租賃企業快速回籠資金的方式，在行業內滲透較深。以蛋殼公寓合作的租金貸爲例，蛋殼公寓的租金貸由微衆銀行一次性直接發放給蛋殼公寓，利息在9.5%左右。租客作爲借款人，需要對貸款逐期歸還。

一旦蛋殼公寓出現暴雷，租客和租金貸合作方都會遭受損失。數據顯示，蛋殼公寓的租金貸比例較大，2017、2018和2019年，選擇租金貸的租戶比例分別爲91.3%、75.8%和65.9%，貸款金額數十億元。

在租金貸模式中，隱患的根源在於蛋殼公寓們的盲目燒錢擴張模式和資金池風險。長租公寓行業的運商業邏輯較爲簡單，在互聯網架構之下，循環着燒錢、擴張、融資的模式。

雖然簡單粗暴的擴張模式能爲蛋長租公寓公司短期內帶來市場規模，但風險也猶如滾雪球一般，無限疊加。如果擴張減少，資金迴流放緩，週轉就會失靈，最終引發資金鍊斷裂的危險。

財報顯示，蛋殼2019年實現營收約71.29億元人民幣，同比增長166.5%，公司經營的公寓房間數量爲438309套，翻漲約180倍。

據蛋殼招股書，平均下來每一套新增房源的成本，需要12個月至20 個月後才能收回。這意味着在高達40萬間房源的背後，是難以維持的運營壓力。

以蛋殼公寓爲代表的房屋租賃企業實質就是二房東角色，重複着拿房、裝修、出租的過程。爲了保持充裕的資金投入擴張，它們往往會按季向房東支付費用，而一次性向租客收費。這就存在典型的資金和期限錯配，租金貸融入後，資金池會越蓄越深。

從蛋殼公寓的業績上看，資金鍊着實脆弱，虧損嚴重，負債高企。2017年和2018年，蛋殼公寓淨虧損分別爲2.72億元和13.69億元。2019年淨虧損34.372億元，2020年一季度淨虧損12.344億元。

處在租金貸另一方的金融機構，時刻面臨長租公寓公司資金鍊斷裂的風險。蛋殼公寓傳聞之際，微衆銀行及時發佈聲明，表示租客可以通過公衆號進行信息登記，微衆銀行在覈實確認後將協助租客解決租賃糾紛，爲貸款事宜適當安排，並在明年3月31日前，租客的徵信將不受影響。

其實，今年年初已有監管部門排查蛋殼公寓租金貸。深圳市政法委給市金融監管局、銀保監局下發的《關於開展相關排查工作的通知》，指出由於近來深圳發生了蛋殼公寓業主聚衆維權事件，調查發現，蛋殼公寓存在租金貸的情況，由於租金貸存在較大涉穩風險，要求金融監管局與銀保監局高度重視並儘快開展排查工作。

去年底，住建部等六部門發佈新規要求住房租貸企業租金收入中住房租金貸款金額佔比不得超過30%，超過比例的應當於三年內調整到位。然而，市場中的房屋租賃企業的租金貸佔比幾乎都高於30%以上。

蛋殼公寓租金貸的違規使用，或許給整個長租公寓行業及租金貸機構上了一次課。其實，租金貸市場中，在微衆銀行之前，已有不少持牌機構踩雷。

從2017年下半年開始，晉商消費金融開始和多個租房分期平臺合作，而合作的租房分期平臺“元寶e家”對接的下游公寓方，包括上海歆禹房屋租賃有限公司、上海小寓信息科技有限公司、北京昊園恆業房地產經紀有限公司三家均被曝出資金鍊斷鏈。

今年，仍有用戶反映在北京美麗屋資產管理有限公司租房時，通過晉商消費金融辦理了租房分期貸款。但在辦理退租成功後，晉商消費金融卻繼續從其個人賬戶中扣除款項，併發送催收信息，甚至導致個人徵信逾期。美麗屋與晉商消費金融相互推諉。

在場景金融趨勢下，消費金融機構以F2B2C的展業模式快速滲透至商戶端，達到獲客和放款的目的。消費金融機構原本想借助場景端能力，降低成本、提升風控效率。實際上，消費金融機構需要同時處理C端和B端風控，成本和挑戰都面臨更大壓力。

2018以來，長租公寓市場亂象叢生，跑路時間屢有發生。在租金貸模式裏，放款方則一次性向長租公寓支付半年或一年的資金，屬於典型的預付行爲。考慮風險的因素，由金融機構預付的資金應該建立獨立的託管機制，而消費金融機構在合作租金貸時除了考慮品牌、規模因素外，還應審慎研究合作方業務模式。

場景金融並不意味着低風險，從醫美、教育到房屋租賃場景，消費金融公司踩過的坑不計其數。針對場景合作方的風控一旦出現問題，系統性風險便會隨之而來。

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