三季度，廣州經濟憑藉夯實的城市基礎持續穩定復甦，在國家利好政策推動下，寫字樓需求不斷釋放，TMT、租賃和商務服務業表現相對突出。租金小幅下跌且跌幅明顯收窄並趨於穩定，空置率受新增供應影響小幅上升。商業地產大宗投資者的投資需求有所回暖，交易市場活躍度較上半年明顯回升。

宏觀經濟

前三季度，廣州市地區生產總值17475.86億元，同比增長1%。其中，第一產業增加值爲182.1億元，同比增長7.2%；第二產業增加值爲4704.39億元，同比增長0.7%；第三產業增加值爲12589.37億元，同比增長1%。主要經濟指標增加值增速全面實現正增長，經濟活躍度整體提升。三季度，廣州經濟增速由負轉正，增速比一季度、上半年分別提高7.8個和3.7個百分點。從產業結構看，第一、二、三產業佔比分別爲1.04%、26.92%和72.04%，其中第三產業佔比超過七成，同比提高0.61個百分點。

圖：2018年一季度～2020年三季度廣州GDP累計值、第三產業累計值及同比

數據來源：CREIS中指數據·寫字樓版

三季度，全市固定資產投資同比增長6.3%，繼上半年累計增速轉正後持續提速，提高了4.8個百分點。其中，基礎設施投資延續上半年增長態勢，同比增長8.0%，增速比上半年提高3.3個百分點；房地產開發投資同比下降2.0%，降幅比上半年收窄5.9個百分點；工業投資同比下降2.9%，降幅比上半年擴大2.3個百分點。

供給與需求

三季度，位於新興商圈琶洲的兩個甲級寫字樓項目（唯品會大廈、阿里中心）交付入市爲市場帶來21萬㎡辦公面積，兩個項目均爲自用的總部辦公樓。從辦公樓市場運行情況來看，前三季度全市新開工面積爲372.11萬㎡，出現較大幅度增長，同比增長達152.68%；竣工面積爲33.9萬㎡，同比下降62.57%。

圖：2018年12月～2020年09月廣州寫字樓新開工和竣工情況

數據來源：CREIS中指數據·寫字樓版

需求方面，三季度寫字樓市場租賃活躍度提升，但鑑於處於後疫情階段，部分企業仍保持謹慎的態度。而在金融、直播電商等利好政策及規劃的推動下，TMT、租賃和商務服務業表現相對突出，錄得多個升級搬遷的租賃成交，是廣州寫字樓租賃市場的主力，租戶數量佔比均爲27%左右，批發和零售業緊隨其後，佔比23.67%。

圖：2020年三季度廣州寫字樓市場租戶行業佔比（按租戶數量）

數據來源：CREIS 中指數據·寫字樓版

租金與空置

三季度，廣州甲乙級寫字樓平均租金爲110.85元/㎡·月，環比下降0.55%。租賃市場仍處於租戶市場，租戶議價能力相對較強，業主也有意提供各種優惠政策吸引優質租戶實現項目去化。分商圈來看，珠江新城、天河北、琶洲等區域的甲乙級寫字樓的月租金處於相對高位，分別爲155.26元/㎡·月、130.96 元/㎡·月和128.66元/㎡·月；越秀區域的環市東、北京路的月租金處於中間區域，分別爲94.07元/㎡·月和92.71元/㎡·月，租金走勢相對平穩；而番禺大道、蘿崗則價格相對較低，平均月租金約爲71.41元/㎡·月左右。受新增供應影響，雖然租賃需求不斷回暖，但是廣州寫字樓市場空置率仍呈結構性上升趨勢。

圖：2019年9月～2020年9月深圳重點商圈甲乙級寫字樓租金走勢

數據來源：CREIS 中指數據·寫字樓版

大宗交易

三季度，廣州共錄得10宗大宗交易，成交金額超63億元，物業類型涵蓋寫字樓、商業、工業、公寓四種。從物業類型看，寫字樓成交5宗，成交金額佔比65.5%；商業和工業各成交2宗，成交金額佔比分別爲13.2%和9.1%；公寓成交1宗，成交金額佔比12.2%。可以看出，辦公業態仍爲三季度大宗交易物業類型的絕對主力。典型寫字樓成交案例包括：位於新興商圈琶洲的TCL大廈東塔，成交金額高達16億元，成交面積爲37000㎡；位於東風東商圈的頤德大廈，該成交金額高達16.22億元，成交面積爲58400㎡。從這兩宗高額成交可以看出，投資者對琶洲和東風東商圈的寫字樓市場信心增強。

圖：三季度大宗交易物業類型（按成交金額）

數據來源：CREIS 中指數據·寫字樓版

總結與展望

隨着廣州經濟持續復甦和疫情防控常態化，加之《粵港澳大灣區發展規劃綱要》的發佈以及將廣州打造成“直播電商之都”等多項利好政策，廣州經濟恢復的動力足、韌性強，寫字樓市場活躍度提升，金融和TMT行業的租賃需求回暖。預計年底琶洲、國際金融城區域將迎來大批寫字樓新增入市，屆時廣州區域的寫字樓租金將繼續承壓，空置率呈結構性上升趨勢。

主筆分析師：宇春娟

相關文章