原標題：李思廉與張力的第二次創業 | 起底隱形物企⑩

來源：樂居財經

富力集團董事長李思廉（右）、聯席董事長兼總裁張力

【編者按】在物企IPO浪潮下，它們仍隱身房企背後，或積極籌劃，或蓄力深耕。它們規模幾何，股東是誰？樂居財經起底系列，挖掘“隱形物企”的成長故事。本期關注富力物業。

樂居財經 徐酒眠 發自廣州

“這方面公司也在研究中，相信我們公司的物業管理也蘊藏了很大價值。”

2015年，富力地產（02777.HK）董事長李思廉就對物業充滿了期待。當年，富力和碧桂園服務幾乎同時披露了分拆物業上市的計劃。彼時，僅彩生活一家物企完成上市。

從提出分拆物業上市計劃到現在，已經過去五年。龍頭房企紛紛分拆物業赴港IPO，上市物企規模已達36家，碧桂園服務也已上市兩年半，卻遲遲未等來富力物業的IPO公告。

李思廉在公佈分拆消息的同時稱，“最快也要一年”。看來，上市比他預期的還要曲折。粵系老房企富力，何時分拆物業上市，依然是一個謎。

但這並不影響李思廉和張力對物業的看好。2019年年底，李思廉和張力各出資50%成立合資公司廣州富星投資諮詢有限公司（以下簡稱富星投資），陸續收購了富力物業集團的主要運營實體。

前世今生

廣州天力物業發展有限公司是富力物業服務集團的前身。2017年以前，富力參加的有關物業管理行業的評比或獎項等，大多以天力物業爲名。

資料顯示，天力物業成立於1997年，幾乎與富力地產共生、共長。企查查顯示，2020年3月31日前，天力物業由廣州富力地產股份有限公司與廣州鼎力創業投資有限公司分別持股90%、10%。此後變更爲由富星投資100%持股。

關聯交易公告顯示，2019年，天力物業實現稅後盈利5418萬元；在此前的2018年，虧損2151萬元。

2017年，富力集團整合全國物業公司，成立富力物業服務集團。同時，也藉助互聯網科技開放平臺的力量，整合資源，打造了物業互聯網平臺——自在社區，發力物業增值服務。

富力物業表現一直較爲低調，網上可以查到的關於富力物業的新聞並不多。截至目前，富力物業選擇不對外透露業務運營、營收盈利的任何信息。

隨着富力集團由廣州大本營走向全國甚至走向國外，目前富力物業也覆蓋了廣州、北京、上海、重慶、杭州、瀋陽、呼爾浩特、馬來西亞新山市、柬埔寨金邊市等全球34個主要大中城市及地區。

富力地產官網顯示，富力物業服務集團總接管面積約1億平方米，管理項目超320個，員工總數超20000人，爲逾200萬人提供高品質的物業服務。

其服務領域涵蓋大型社區、超甲級寫字樓、高端公寓、城市綜合體、新型互聯網物流園區等多元化業態。其中，依託富力集團，住宅和商業產品在其物業管理服務規模中佔比較大。

“分拆”物業一石二鳥

從去年至今，富力地產與兩位創始人李思廉、張力之間通過一系列關聯交易，完成了富力物業公司的股權騰挪。

2019年12月11日，李思廉與張力各自持股50%，成立了廣州富星投資諮詢有限公司，法人爲李思廉。隨後，該公司便展開了對富力地產旗下物業公司的一系列收購交易。

第一宗交易發生在富星投資成立的第12天。2019年12月23日，富星投資與富力地產附屬公司大同富力城房地產開發有限公司簽訂協議，以500萬元的交易對價從後者手中收購了大同恆富物業服務有限公司。

第一宗交易發生過去僅7天，富星投資又與富力地產附屬天津耀華投資發展有限公司、天津富力城房地產開發有限公司簽訂協議，同樣以500萬元的交易對價將天津華信物業管理有限公司收入。

四個月後，2020年4月9日，富力地產發佈關聯交易公告稱，將天力物業100%股份以3億元出售予富星投資。此樁交易包含了天力物業位於深圳、廣州、北京、烏魯木齊、杭州、福州的六家子公司和龍門縣駿熹投資有限公司、北京恆富休閒俱樂部有限公司2家孫公司。

根據公告，富力地產已出售的3家物業公司已管理總計224個富力地產於多個城市（包括廣州、北京、上海及天津）開發的總建築面積約爲7000萬平方米的物業項目。其中，天力物業“已發展成爲國內規模領先、兼具優質服務及品牌形象的物業管理公司之一”。

儘管富力集團在公告中表示：出售三間物管公司的理由，系它們主要爲富力地產開發的物業項目提供服務。

但業內人士分析，短時間內連續三宗收購同類資產的關聯交易，是富力地產有意將富力物業剝離，後續或更多是進行平臺整合，爲獨立上市做準備。

2020年8月6日，富力物業在2020廣州國際智慧物業博覽會舉行了“富物商企”品牌發佈會，推出全新商服子品牌。這也被業內視爲富力集團分拆物業上市前的準備。

資料顯示，富物商企目前已覆蓋廣州、北京、上海、重慶等全國18個主要大中小城市及地區，自建商寫字樓總建築面積超過520萬平方米，管理項目72個，爲超過35萬客戶提供商務寫字樓物業服務。

而爲降低負債率，富力地產打出了“組合拳”，除減緩拿地步伐、出售投資性物業。富力分拆物業，爲獨立上市做準備的同時，或也將成爲緩解母公司高負債貢獻一份力量。