文 | 韋航

2020年的冬天，似乎比以往來得更早一些，而長租公寓的暴雷也如影隨至。

在經歷了“CEO被調查、資金鍊斷裂、高管出走、退租風暴”等風波後，在美上市的國內長租公寓頭部企業蛋殼公寓正陷入危機泥潭。

最近蛋殼公寓即將宣佈破產的消息愈演愈烈，雖然蛋殼公寓很快在官方微博上澄清，“我們沒有破產，也不會跑路”，但這並沒有打消公衆的疑慮。

11月23日，微博上甚至都爆出，租客被逼到去了蛋殼總部跳樓，樓下聚集了一批來蛋殼維權的房東和房客。還有一位年輕女孩，似乎是租客，聲嘶力竭地跟一羣人對峙，儘管視頻已經被刪除，但對於蛋殼的質疑卻已經滿天飛。

搜索蛋殼公寓，在微博上已經有過億討論，作爲長租公寓，蛋殼的危機讓租客，房東都陷入一場漩渦中，這不是第一次，估計也不是最後一次。

困在蛋殼裏的年輕人

來北京的第三年，從事互聯網行業的小馬，就已經受夠了租房的苦。

今年3月，在疫情最嚴重之時，蛋殼公寓的管家卻打電話讓她搬家，原因是房東回北京定居，要收回房子，這讓小馬犯了難，要搬走可以，但大部分小區都不讓看房，況且租期還沒到，一時間能去哪住？

沒辦法，在大部分公司還允許線上辦公的情況下，小馬急忙從雲南家中，冒着被感染的危險趕回了北京，在和中介多次溝通以後要求賠償：1個月的違約賠償金+1個月的租金+搬家費。

但隨後事情有了轉機，蛋殼公寓的管家認爲還是把錢給房東比較划算，於是又在兩天後通知小馬，和房東談好了，小馬不用搬走了，房東暫時不回來。

如此出爾反爾，隨意讓租客退租，絲毫不給喘息時機，讓小馬心累。

安全感缺乏的小馬，也開始了找房之路，因爲疫情，時時找不到合適的房子。很多意識警覺的年輕人，在這個時候選擇了犧牲押金退租報平安。

一位小馬的朋友，在杭州也租了蛋殼公寓的房子，十月份就感覺不對，主動提前退租，只損失了一個月押金1500，據瞭解，那個時候還能退租金貸，但提現了一個月還沒有到賬。

爲此，他去了杭州蛋殼總部那邊兩趟，加了一個工作人員，完全要不回來，到了11月，他纔看到維權羣裏消息，一些租客的租金貸一直退不掉，這讓他感慨萬千。

但很多人並沒有那麼幸運，一位剛畢業的大學生，7月剛來北京工作，因爲着急租房，簽了蛋殼一年合同。

但當他和室友討論後發現，一位室友到期後沒退押金，一個是按季度交，目前因爲蛋殼公寓的暴雷，房東表示到期沒錢會清房。

維權無門的年輕人，一方面不知道該退租還是不退租，又怕被房東趕走。

對於剛畢業的大學生來說，在北京的生活壓力很大，房租水電基本都要3000以上，對於微薄的工資來說，自然陷入了焦慮，他苦笑着說道，有人活着容易，可有人就是活在蛋殼裏，說不定哪天就碎了。

在南京，小徐最近也遇到了蛋殼公寓的難題，今年9月之前，小徐剛剛考上外地的研究生，準備在8月辭職上學，順便把9月蛋殼公寓的房子退租。

在快要到期之時，卻被工作人員忽悠了。

根據蛋殼公寓的人員描述，再續租一個月後就可以參加一個官方活動，退到手的錢會更多，訂金加上剩下的錢，一共2000多元，但到現在都沒有退回來。

無奈之下，她接連投訴12315和蛋殼官方，都石沉大海沒有消息，直到最近聽說了蛋殼公寓暴雷的消息，她直言錢估計是要不回來了，曾經對接的蛋殼管家也辭職走人，堪稱最後被絕殺的韭菜。

與北京零下的溫度相比，長租公寓中的年輕人，心頭卻更加寒冷。

這個本來有利於消費者租房的新興商業模式，卻成了收割租戶的工具。

下一個倒下的是誰？

蛋殼公寓出現的問題，在其他公寓中也有所體現。

在外企工作的小華，也遇到了某公寓要跑路的傳言，之前幾個月，公寓都有正常的保潔服務，但最近已經銷聲匿跡。

同時，她還辦了租房貸款，因爲剛租公寓時，如果不想年付，就都要辦貸款，當時覺得跟每月還房租的形式一樣。

長租公寓的倒下，不僅資金鍊斷裂的問題，更在於其中的金融屬性被人詬病。

比如蛋殼等公寓都推出了針對年輕人的“租金貸”，美其名曰：解決你的租房壓力，租金只要月付就夠了。

剛剛工作的年輕人本來就沒什麼存款，北上廣租房一個月3000左右，要是按照傳統的押一付三的方式，一次性就得付：3000*4=12000，如果有了這個貸款，就能押一付一，每個月給每個月的房租就行，的確能緩解壓力。

另一方面，中介和房東籤的是季付，或者月付合同，到期給房東付房租。這樣一來，租戶的租金和房東的租金中間，就有了一個租金差。

而蛋殼等長租公寓便瞄準了這一隱藏的空間，同時業主也深受其害。

一位北京普通上班族譚女士，也是一位房東，在北京有三套房產，全部用於出租，市區每間房間租金高達2500元，郊區每間2000元。

本來她無意將房屋做成蛋殼公寓的形式，但她與一位我愛我家的業務員相當熟悉，而這位我愛我家業務員，在此之前跳槽至蛋殼，遂與這位房東搭上了關係。

由於蛋殼暴雷，目前所有租戶已協商跟蛋殼辦理了無責退租，但目前蛋殼方面還拖欠房東房租一個月的費用，和兩年來的水電費（非預付費）。

目前願意繼續住的已經和房東簽了租房合同，爲照顧租戶的不易，房東給予了比蛋殼低10%左右的價格，並且不限制租期，可以月付。解約日前蛋殼欠房東的房租不向租戶收取。

不接受這個條件的，她給予了租客3到10天的搬家期。

同時，房東也要給蛋殼交服務費的，房東的服務費要看房子情況，一般都是一個月的租金，每個房東平均損失的：服務費，一個月到兩個月的租金，所有非預付費的水電費（蛋殼從租戶押金里扣出，但是蛋殼卻不去交）。

如果是8000塊錢的房子，差不多損失在2.5到3.5萬元。

在她看來，蛋殼公寓最大的問題就是持續虧損仍然搶佔市場，誘導租戶辦理貸款，現在崩盤都是前期爲擴張不擇手段造成的。

租金貸，在這裏指的是承租人在租房的時候，與第三方金融機構簽訂貸款合同，與長租公寓方簽訂住房租賃合同，由第三方金融機構預先將全年的房租一次性支付給長租公寓方，之後由承租人按照貸款合同每月向貸款機構償還貸款的一種“金融+長租公寓”的模式。

作爲一個新興的交易便捷、成本低廉的“朝陽產業”，在沒有監管的情況下逐漸變質異化。

長租公寓中介機構從承租人那裏獲得的資金，其用途本來是作爲租金向業主進行支付，但是部分長租公寓缺少有效的內部治理和管理機制，存在嚴重的亂用租客資金的問題。

中介機構將一些資金用來做其他領域的投資，一些資金用來進行房屋資源的收購，甚至還存在員工對資金進行肆意侵佔和使用的情況。

比如樂伽公寓事件中，承租人在付出租金的時候發現收款方竟然是該企業員工的個人賬戶。

這些中介機構在採取“租金貸”模式的過程中，其關注的只是自身資本的增加以及業務規模的擴大，並不重視內部治理和管控，也不遵循資本運作的規律，加上後續管理和運營的落後，資金鍊中斷的情況很容易發生。

很顯然，如果蛋殼公寓真的倒下，絕對不是最後一個。

誰來接盤蛋殼？

在蛋殼陷入危機之時，誰來接盤蛋殼成了一個投資者關心的話題。

2017年-2019年間，蛋殼公寓分別實現營收6.57億元、26.75億元、71.29億元；虧損也逐年擴大，分別爲2.72億元、13.66億元、34.35億元。

其虧損原因，也在於租金貸問題，遲遲無法解決，這源於行業發展自身的問題。

長租公寓迎來快速發展的同時，也面臨了很多挑戰。

首先是長租公寓的市場格局還未形成，行業內的品牌競爭十分激烈，市場中沒有出現行業巨頭。

目前有衆多的品牌運營商參與到長租公寓市場中，爲了搶佔市場，爭奪房源，運營商們各自爲戰，擾亂了租賃市場的秩序，不少長租公寓品牌也因爲經營不善等原因而走向陣亡，行業進入整合洗牌期。

其次是長租公寓的運營面臨着很大的資金壓力，行業融資渠道很少。重資產運營模式的長租公寓企業由於持有物業資產，會佔用大量的資金，帶來較高的建設成本和持有成本，所以面臨着現金流的考驗。

此外，長租公寓還面臨盈利難的困境，目前中國長租公寓企業還處於規模擴張階段，前期投入成本高，主要依靠租金和衍生服務獲取收益。

而根據資料顯示，北上廣深四大一線城市的租金回報率均不到 2%，與歐美日等發達國家 3%~4%的租金回報率相比，我國長租公寓行業的盈利空間十分受限。

在此情況下，蛋殼似乎變成了破碎的空殼，搖搖欲墜。

其最早傳出消息的接盤方，便是我愛我家。

隨後，我愛我家相關負責人對媒體否認接盤蛋殼公寓，表示沒有這一事。

2018年，國內房產中介龍頭“我愛我家”借道昆百大A上市，但在我愛我家借殼後，市值一路下滑，現在只剩47億了。隨着蛋殼市值上漲，已經逼近我愛我家50%市值。

雖然早於競爭對手“鏈家”登陸資本市場，但我愛我家並沒能夠利用融資渠道優勢實現彎道超車，依然處於行業“千年老二”地位多年。

目前我愛我家公司的實際控制人，是昆百大A實控人，背後則是擅長資本運作的謝勇。

況且蛋殼公寓還有大量資金窟窿，從財務角度看我愛我家沒有任何理由去接盤蛋殼。

值得玩味的是，前我愛我家研究院院長鬍景暉認爲，資本進入長租公寓領域後會成爲脫繮野馬，挾持企業，使得長租公寓企業會盡量抬高房租，“標準化、光鮮化的裝修方式，成本最終會轉化到租客身上”。

胡景暉甚至告誡同行，由資本推動的長租公寓一旦倒閉，爆倉後的後果會比P2P危機更嚴重，“租客可能會露宿街頭”。

當然我愛我家如果接盤，資本炒作或許是一個可能的手段。

國內目前的長租公寓市場以分散式公寓佔比較高，頭部品牌包括鏈家旗下的自如、我愛我家旗下的相寓以及最近爆雷的蛋殼公寓。集中式公寓相對較少，知名的品牌包括萬科旗下的泊寓、龍湖旗下的冠寓以及旭輝旗下的領寓。

據悉受北京市相關部門邀約，多家長租公寓參與商談接手蛋殼事宜。在行業的至暗時刻之下，長租公寓的龍頭更可能兼併蛋殼。