最近有问我公寓是否值得买，很多人都说李白是个房吹，天天鼓吹房价。但是对于公寓我的观点也很明确，那就是不建议购买。

我们就来聊聊公寓那些事，估计不少卖公寓的房地产商都要恨死我了。首先来看一下购买公寓的主要是哪些人群。

第一种是因为限购，家里的购房资格都用完了，买不了住宅，但是公寓不限购，退而求其次 买一套的。他们认为都是房子，应该差不到哪去，没事收收租，肯定也比存在银行要好。

第二种是手头现金不多，但是想拥有自己一套房子的，可能年轻人占的比重比较大，位置不想买太偏，面积太大又买不起，小户型的公寓完美的满足了他们的需求，于是眼睛都不眨就交钱了，从此以后咱也是城里的有房一族了，甩了村里的王翠花好几条街。

对于这两种人，我劝你先看完这篇文章再做决定，为什么我不建议大家买呢？因为公寓投资的价值极低，说直白点公寓的价格上涨幅度是远远低于同区位的住宅的，而且差的不是一星半点。

有朋友在十年前买了一套公寓，到现在涨幅30%，而周边的住宅房价上涨超过了五倍，差距就是这么大。表面上看起来都是买了房子，你能接受这么大的收益差别吗？单从这一点就直接把公寓拉进了黑名单，涨价的时候他隐身，跌价的时候他当排头兵，你说气不气人。2017年北京的商住326新政出台之后，北京的商住房交易量下降超过了90%，一些小区直接从七万跌到了四万，你哭都没地哭去。

导致公寓投资效益低的原因有很多

第一点，就是转让的时候税费很高，差额税就高达20%，然后各种增值税、契税、土地增值税、教育附加税、印花税。你去看一眼商住房税费的表格，保证你立马头晕，加起来总的税费可能要占到房款总额的15%～20%，好不容易涨了这么一丁点，在扣除这么高比例的税，能不能保本都不好说了。

我看到一个案例，190万的公寓，如果公寓的价格涨到400万，税费要高达83.4万，这么高的税费比例愿意去接手的人也很少，好多人卖的时候发现，房子一挂就是好几年，流动性太低了。变现困难，要是有点什么急事等着用钱，那你可指望不上他了。

第二点，就是房子一定是附加了城市的优秀资源的，比如说城市户口、好的医院、好的学校等等。一堆砖头水泥值不了这么多钱，公寓既不能帮你落户又不能帮你享受到教育医疗等附加资源，也就是说你能享受到城市发展的红利很少，之前我们就把房子比喻成城市的股票，如果说核心区的住宅是优质股票，那么公寓就相当于把一个公司旗下各种边边角角不赚钱的业务打了个包，另发行了一支股票卖给你，你指望这支股票要大涨，难喽。

第三，就是公寓的资金利用率低，金融属性大打折扣，公寓的首付比例最低是50%，贷款年限最长也只有十年，为什么很多人投资房产快速赚钱了呢？房子是普通人能够利用到杠杆的少数的投资品，当房价上涨的时候，收益就会被杠杆快速地放大，而贷款时间拉长，债务就会被增发的货币稀释，贷款人就能从中吃到红利。相比于首套房30%的首付，哪怕你是二套房40%、50%的首付，30年的贷款也是具有极大的优势，住宅就相当于一张大额存单，可以随时拿到银行去抵押。这个对于做生意的人相当重要，可以解决一些燃眉之急的资金周转，

判断一个资产是否有价值，最直接的方法就是拿去给银行抵押，银行就是玩钱的嘛，他肯定最清楚什么东西有价值，什么东西没价值。拿着公寓去银行抵押，你看看银行要不要，能给你抵押多少钱出来，银行都不要的资产，说难听点不就是垃圾资产么。

第四点，公寓用来自住也不舒服，体验比较差，一般的公寓式商住两用，人员的流动性大，比较混乱。试想一下，哪天你想睡个懒觉，隔壁的一个销售公司带领员工大喊口号，那你还能睡成吗。公寓一般没有天然气，做饭也不方便。而且基本都是商水商电，生活的成本比住宅也高了不少，大部分的公寓并不是南北通透的，住起来比较闷热不舒服，一旦开火做饭，味道半天散不出去，所以打算买公寓来自住的也三思吧。

第五点，就是公寓只有40年的产权，40年是从拍地开始算的等到公寓建成到你手里，产权也就剩下30几年了，目前还没有法律明确公寓到期之后应该如何处理，大概率也是续费，比例也有可能比住宅要高，这样又增加了一部分的持有成本。

第六，有人说想靠出租公寓来进行理财，在中国租金就是个零花钱，房价的上涨才是大头，全世界垫底的租售比，公寓的租金回报率一般就2%～5%，正规的公司一般还看不上公寓

直接就租写字楼了，而且写字楼目前也是一个过剩的状态。何况是公寓，竞争的优势恐怕只能是价格了，指望靠租金来回本，那你就慢慢等吧。

这里可能有人会说，我们这边的公寓开发商承诺返租租金回报很高，每年返还个8%-10%的我只要安心收钱就行了，稳定又省心，恭喜你成功踏进了返租这个大坑。签合同的时候除了和开发商签署这个购买合同，还会和另外一个托管公司签署一份委托管理合同，开发商会给你说这家公司多么多么厉害，有多少多少成功案例，保证能给你带来稳定的收益，而这家托管公司表面上看起来高大上，实际上就是个皮包公司没有任何赔付能力，一旦以后无法兑现承诺，你没有任何办法。即便你去起诉他们，他们也没有赔付能力，你去找开发商，开发商就说你们两家签的合同跟我没有关系啊，看明白怎么回事了吧。

一定会有人提出这样的疑问，你说公寓不好，为什么开发商还要盖呢？

首先，一个城市不可能只建住宅，还要有各种的商业配套，供大家来娱乐休闲来满足市民的各种各样的需求。整个城市的功能才能更加完善，政府卖地的时候会控制商业用地和住宅用地的比例，一般的住宅用地会有数量的限制，造成土地供应比较紧张的局面，目的是什么就不用我说了吧。

商业用地则基本上没有限制，还有一些城市明明住宅用地严重不足，还故意缩减供应，加大这个商业用地的供应，比如说房价接连攀升的深圳，你猜一下深圳的居住用地占到全市建设用地的比例是多少，去查一下《深圳市住房发展2020年度实施计划》，里边有明确的目标指出把居住用地占全市建设用地的比例逐步提高到25%。

这里边他们还打着自己的小算盘，因为纯住宅用地你卖出之后，对地方的GDP拉动只是一次性的，而商业用途的地块各种公司企业入住之后，就养了一只会下金蛋的鹅，每年的收入是源源不断的。

所以说，除非他们也能实实在在地薅到房东或者租客的羊毛，否则就不会加大住宅用地的供应。站在开发商的角度，商业用地不受拿地的限制，住宅用地我想买又买不到，线下生意不景气，商铺不好卖，写字楼空置率也比较高，老百姓就喜欢买房子，那建成商住两用的这种公寓，就成了开发商的一种曲线救国的方案，总比没得卖要好。

那么哪些人适合买公寓呢？确实也有收益率不错，创造过奇迹的公寓，但是比例非常非常的低。你确定你能够踩上这样的比例？如果你是资产特别多，确实钱多到不知道怎么花了，你可以买一套研究下看看这里面水有多深，或者你是很有商业经验的大佬，能够准确的拿捏这个公寓项目前景一片光明，那前面的话当我没说。

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